滬七條限購(gòu)加碼看房人不見(jiàn)減少 實(shí)效需待供應(yīng)落地
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楊紅旭[微博]：滬七條力度不大 市場(chǎng)不會(huì)由熱轉(zhuǎn)冷
柳九邦
2010年以來(lái)最為火爆的“金九銀十”的熱烈氣氛并未因新的調(diào)控政策而消退。
在9、10月份累計(jì)成交新建商品面積同比大漲64.7%之后，上海樓市新一輪調(diào)控“接踵而至”，限購(gòu)限貸措施雙雙升級(jí)——二套房最低首付由六成提升至七成，非滬籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保年限由1年提升至2年。然而，看房的人依舊絡(luò)繹不絕。
對(duì)于“滬七條”的出臺(tái)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不感到意外。一位香港上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“樓市量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)更是火爆異常，距離年底只剩下一個(gè)多月的時(shí)間，再不給樓市降降溫，年初定下的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度很大。”
克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從本次上海新政對(duì)需求的壓制作用來(lái)看，二套房貸首付提升將影響到一部分現(xiàn)金儲(chǔ)備相對(duì)不足的改善型需求，而外地人納稅年限增加也將一定程度影響外地來(lái)滬人口中的首置剛需，從上海市場(chǎng)當(dāng)前的供求格局出發(fā)考慮，前述兩條政策導(dǎo)致的購(gòu)房需求縮減應(yīng)不足以使市場(chǎng)遭遇由熱轉(zhuǎn)冷的拐點(diǎn)。
“我們的房子價(jià)格確實(shí)也不便宜，但‘滬七條’落地后的首個(gè)周末看房的人還是很多。”一位開(kāi)發(fā)商代表對(duì)記者稱，確實(shí)有部分購(gòu)房者因?yàn)樾抡某雠_(tái)暫時(shí)喪失了購(gòu)房資格，但符合要求的剛需購(gòu)房者出手還是比較果斷。
上述開(kāi)發(fā)商代表認(rèn)為，“滬七條”對(duì)當(dāng)下樓市成交肯定會(huì)有一定影響，但整個(gè)市場(chǎng)還不至于由熱轉(zhuǎn)冷，推動(dòng)這波市場(chǎng)回暖的是剛性需求，而政策打壓的主要還是投資投機(jī)性需求。
根據(jù)上海房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在執(zhí)行住房限購(gòu)政策之前，非滬籍居民家庭在上海購(gòu)房的比例為25%左右，最高曾達(dá)27%~28%。在實(shí)行住房限購(gòu)政策后，投資投機(jī)性需求有所遏制，這一比例明顯下降，最低曾達(dá)到13%~14%，但最近幾個(gè)月有所抬頭，約為17%。
除了在短期內(nèi)打壓需求，“滬七條”亦提出將增加住房用地供應(yīng)——2013年上海市住房用地供應(yīng)量在不低于過(guò)去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃。
據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至11月8日，2013年上海土地市場(chǎng)已供應(yīng)包括動(dòng)遷安置房、純住宅用地、商住辦混合用地等三類住房用地共計(jì)842萬(wàn)平方米，距離年度1000公頃住房用地任務(wù)目標(biāo)尚有約160萬(wàn)平方米的缺口。
這意味著，今年最后兩個(gè)月上海土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)住房用地供應(yīng)高峰。記者注意到，11月初以來(lái)，上海方面已經(jīng)明顯加強(qiáng)了推地的力度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅11月5日~8日，上海方面推出的住房用地量就在50萬(wàn)平方米以上。
“政府在打壓需求的同時(shí)，一定會(huì)增加供給以實(shí)現(xiàn)對(duì)沖。”上述香港上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，前期上海土地市場(chǎng)過(guò)于火爆，從某種程度上提升了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，增加供地力度，不僅有利于調(diào)節(jié)樓市的供求關(guān)系，也是開(kāi)發(fā)商樂(lè)見(jiàn)的。
克而瑞分析師楊晨青認(rèn)為，調(diào)控政策的出臺(tái)將促使成交量?jī)r(jià)增幅在年底有所收窄。至于明年，隨著2012年下半年之后大量成交的土地集中進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)期，加上年初各地預(yù)售證審批有可能出現(xiàn)階段性放松，重點(diǎn)城市市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模預(yù)計(jì)將明顯上升，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲的原動(dòng)力將被真正削弱。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，今年最后兩個(gè)月，一線城市的樓市溫度仍將維持較高的景氣度，但高位徘徊與震蕩，可能漸成事實(shí)。政策效果還有待通過(guò)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)，估計(jì)明年會(huì)比今年更明顯一些。