滬七條擰緊樓市需求 限購限貸雙加碼
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每經記者 沙斐、楊羚強 發自上海
繼北京和深圳之后，上海也出臺了新一輪樓市調控政策，通過加強限購和限貸政策，減少市場總體需求。
《每日經濟新聞》記者注意到，11月8日上海市房管局發布的 《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》(以下簡稱“滬七條”)規定，購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上；非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。
根據機構統計，此前上海市場總體供求趨于平衡。在這樣的背景下，上海再次關緊需求“水龍頭”，引發了各方猜測，暫時收緊需求的目的，很有可能是為了供應增加后的放開。而二套房首付比例的提高，也會使房地產市場的杠桿率進一步下降。
外地人購房門檻更高
“滬七條”包括落實各區縣房價調控目標責任制、增加住房用地供應等。
在住房用地供應量上，規定在不低于過去5年平均供應量的基礎上，再增加30%，確保住房用地供應1000公頃，進一步加大中小套型住房用地供應；進一步完善 “四位一體”、租售并舉的住房保障體系；進一步嚴格執行差別化的住房信貸政策。對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上；嚴格執行差別化住房稅收政策；從嚴執行住房限購政策等。
“滬七條”還進一步收緊限購：非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。同時，“滬七條”提出要加強房地產市場監管。房管、地稅、民政、人保等部門要發揮信息聯網、數據交互共享的作用，加強審核。
與“京七條”相比，“滬七條”進一步加大了限購的力度，克而瑞研究總監薛建雄認為，這是比 “京七條”更具威力的調控政策。因為目前在上海的非戶籍購買人群中有相當一部分人的購房款是由父母提供。對他們來說，社保繳納時間的延長，無疑將延后他們的購房時間。
億瀚咨詢董事長程嘯天認為，上海的調控主要是從需求和供給兩方面進行，目的是使市場的供求趨于平衡。而同時關緊多個水龍頭，又增加水排放的做法，也給業內留下了比較大的想象空間。
“(在政策出臺后)，我們做過測算，直接受影響的客戶占到10%。這還不包括對購房者心理的影響。”上海一家房地產上市企業的高層昨日對 《每日經濟新聞》記者介紹說。
薛建雄表示，上述房企負責人的說法還偏保守。他預測，市場至少因此減少25%的需求。尤其是很多戶籍不在上海的新上海人，會因新政策而無法購房。
改變供求是主基調
此前，上海樓市高燒不斷�？硕饠祿@示，上海自2009年之后首次年度成交超過千萬平方米。部分單價超過4萬元的高端樓盤，甚至開盤就賣光。
在這樣的背景下，盡管上海新房供需比總體還是趨于平衡，但調控政策仍然如期而至。薛建雄認為，此舉更多是為了預防房價的高企�！皽邨l”提出，房管、地稅、民政、人保等部門要發揮信息聯網、數據交互共享的作用，加強審核。房管、工商、地稅、價格主管等部門加強市場監管，嚴格執行“一房一價”，明碼標價、商品房銷售備案管理等規定。
從調控經驗來看，收緊高端樓盤預售許可證，結構上控制房價走勢，有可能是今后上海等一線城市的調控手段之一。同策咨詢機構研究總監張宏偉認為，個別城市通過收緊預售許可證發放過程，延發高端樓盤預售許可證的方法，控制中高端樓盤在市場當中的成交，從而結構上控制整個房地產市場的成交均價。從表面上來看，使整個市場均價走勢相對平穩。
但是，這樣只能短期內平抑市場，對于高端樓市需求來講，延發高端樓盤預售許可證的方法，導致市場需求后置，短期內不能入市。但是，一旦政策執行層面出現了松動，高端市場成交馬上就會有報復性反彈。今年，北京、上海等一線城市的土地出讓均突破了往年。在這背后，高價地王立下了“汗馬功勞”。
記者粗略統計，今年1~10月，一線城市土地市場交易活躍，出讓土地的規劃建筑面積合計23153萬平方米，較2012年同期上漲287%，成交金額為4015.51億元，同比增漲200%。而此次“滬七條”基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關系的角度來調控市場，從市場的角度來調控市場的特征比較突出。
限購退出尚待時機
張宏偉認為，一線城市加大土地供應，由于“人多地少”的客觀特征，一線城市供求關系沒有辦法通過大規模供應土地來緩解，加大供地難改市場基本面上漲態勢。
此次“滬七條”提出，2013年本市住房用地供應量在不低于過去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。優化結構，進一步加大中小套型住房用地供應，加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理，確保土地市場交易平穩。
張宏偉認為，中小套型住房、自住型商品的加大供應短期內有利于緩解房價上漲壓力。但一線城市短期內供求失衡現象難以改變。2009~2013年上海商品住宅土地規劃建筑面積 (含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值最高年度為2.32，最小僅為0.51，近5年平均值僅為1.14。根據同策判斷標準，當住宅土地規劃建筑面積 (含綜合用地)/商品住宅銷售面積平均比值低于1.2時，上海商品住宅市場會面臨供不應求，價格會持續上漲。
10月20日，“上海未來城市發展戰略和新一輪城市總體規劃編制工作專家咨詢會”舉行。會上，同濟大學建筑與城市規劃學院的唐子來教授也提出盤活工業用地的建議。薛建雄認為，在十八屆三中全會后，上海有可能會修訂20年的城市規劃，此時這些存量工業用地就能大量盤活，從而解決目前住宅用地供應短缺問題。等到這些工業用地被盤活后，上海的房價上漲壓力就會大大減輕，屆時可能才是限購令退出的真正時機。