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                北京住建委發布京七條

　　            楊紅旭：滬七條力度不大 市場不會由熱轉冷

　　柳九邦

　　2010年以來最為火爆的“金九銀十”的熱烈氣氛并未因新的調控政策而消退。

　　在9、10月份累計成交新建商品面積同比大漲64.7%之后，上海樓市新一輪調控“接踵而至”，限購限貸措施雙雙升級——二套房最低首付由六成提升至七成，非滬籍居民家庭購房繳納稅收或社保年限由1年提升至2年。然而，看房的人依舊絡繹不絕。

　　對于“滬七條”的出臺，多數業內人士并不感到意外。一位香港上市房企相關負責人對《第一財經日報》記者表示：“樓市量價齊升，土地市場更是火爆異常，距離年底只剩下一個多月的時間，再不給樓市降降溫，年初定下的房價調控目標的實現難度很大。”

　　在國家統計局發布的9月份70個大中城市房價變動情況中，上海房價的同比漲幅已經超過20%。

　　克而瑞研究中心發布的報告認為，從本次上海新政對需求的壓制作用來看，二套房貸首付提升將影響到一部分現金儲備相對不足的改善型需求，而外地人納稅年限增加也將一定程度影響外地來滬人口中的首置剛需，從上海市場當前的供求格局出發考慮，前述兩條政策導致的購房需求縮減應不足以使市場遭遇由熱轉冷的拐點。

　　“我們的房子價格確實也不便宜，但‘滬七條’落地后的首個周末看房的人還是很多。”一位開發商代表對記者稱，確實有部分購房者因為新政的出臺暫時喪失了購房資格，但符合要求的剛需購房者出手還是比較果斷。

　　上述開發商代表認為，“滬七條”對當下樓市成交肯定會有一定影響，但整個市場還不至于由熱轉冷，推動這波市場回暖的是剛性需求，而政策打壓的主要還是投資投機性需求。

　　根據上海房管局發布的數據，在執行住房限購政策之前，非滬籍居民家庭在上海購房的比例為25%左右，最高曾達27%~28%。在實行住房限購政策后，投資投機性需求有所遏制，這一比例明顯下降，最低曾達到13%~14%，但最近幾個月有所抬頭，約為17%。

　　除了在短期內打壓需求，“滬七條”亦提出將增加住房用地供應——2013年上海市住房用地供應量在不低于過去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。

　　據相關機構統計，截至11月8日，2013年上海土地市場已供應包括動遷安置房、純住宅用地、商住辦混合用地等三類住房用地共計842萬平方米，距離年度1000公頃住房用地任務目標尚有約160萬平方米的缺口。

　　這意味著，今年最后兩個月上海土地市場或將出現住房用地供應高峰。記者注意到，11月初以來，上海方面已經明顯加強了推地的力度。據統計，僅11月5日~8日，上海方面推出的住房用地量就在50萬平方米以上。

　　“政府在打壓需求的同時，一定會增加供給以實現對沖。”上述香港上市房企相關負責人認為，前期上海土地市場過于火爆，從某種程度上提升了未來房價上漲的預期，增加供地力度，不僅有利于調節樓市的供求關系，也是開發商樂見的。

　　克而瑞分析師楊晨青認為，調控政策的出臺將促使成交量價增幅在年底有所收窄。至于明年，隨著2012年下半年之后大量成交的土地集中進入項目開盤期，加上年初各地預售證審批有可能出現階段性放松，重點城市市場供應規模預計將明顯上升，屆時房價上漲的原動力將被真正削弱。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，今年最后兩個月，一線城市的樓市溫度仍將維持較高的景氣度，但高位徘徊與震蕩，可能漸成事實。政策效果還有待通過調節供求關系，進而影響到房價，估計明年會比今年更明顯一些。