中海整合中建地產醞釀大部制 土地儲備超萬科
每經記者 葉燕婷 發(fā)自深圳
1月14日，中國建筑(601668，SH，以下簡稱中國建筑)公布2013年經營情況簡報，2013年中國建筑地產業(yè)務總銷售額達1426億元人民幣，同期增長28.9%；1月9日，中國海外發(fā)展(00688，HK，以下簡稱中海地產)公布2013年銷售情況，全年累計合約銷售額1385.2億港元(約合1081.68億元人民幣)。
這是中海地產和中建地產兩家地產公司宣布合并之后的首份業(yè)績單。而在中海地產和中建地產正式完成合并后，業(yè)界普遍預期，未來的中海地產將是繼綠地和萬達之后，對萬科龍頭位置的又一有力挑戰(zhàn)者。
事實上，合并中建地產之后，中海地產的管理模式正在醞釀新一輪的變革。《每日經濟新聞》記者從房產業(yè)內人士處獲悉，中海地產實行多年的區(qū)域化管理模式近期調整為 “大部制”縱向一體化管理。業(yè)內人士認為，這種權力更加集中的方式，在推動重大變革時效率更高，或為整合中建地產進入中海體系的過渡型舉措。
記者就此向公司進行采訪，中海地產投資者關系部稱，對于管理調整和整合問題，暫無新信息可供披露，而中海地產內部人士則對管理模式的變化一說不置可否。
合并后土地儲備超萬科
2013年，中海地產與龍頭房企萬科1709億元的銷售額相差628億元，較2012年的差距拉大近80億元。但若算入中國建筑旗下其他地產業(yè)務，1426億元人民幣的總銷售額與萬科的差距將縮小至283億元。
中海地產與中建地產的合并早已在醞釀之中。2013年8月5日，中海地產發(fā)布公告稱，母公司中國建筑擬將房地產事業(yè)部、中建地產及運營的房地產發(fā)展業(yè)務注入中海地產，此后中國建筑原則上不再新增直營從事純粹房地產開發(fā)業(yè)務。一時間，關于中海地產劍指萬科，規(guī)模和盈利有望成為行業(yè)龍頭的分析在業(yè)內不斷升溫。
孔慶平在卸任中海地產董事局主席以及執(zhí)行董事前曾表示，整合目的主要兩個，一是解決同業(yè)競爭，二是通過中海地產的成本管控優(yōu)勢，把資源集中并發(fā)揮到最高水平。
目前，中建地產旗下所有房地產業(yè)務除中海地產品牌以外的部分都納入中建地產，這家2007年成立的房企與中海地產超過千億業(yè)績的龍頭規(guī)模相比尚顯稚嫩，但持續(xù)保持高速增長，根據公司數據粗略計算，中建地產2013年銷售收入達345億元，同比上漲超過六成，相當于中海地產同期銷售收入的三成。
對于中海地產而言，注入中建系地產業(yè)務，除了可以坐收數百億的年銷售額外，還將自身土地儲備大幅提升超過七成。《每日經濟新聞》記者粗略計算，截至2013年底，中海地產新增權益土地儲備4324.8萬平方米(不包括中國海外宏洋有限公司)；同期，中國建筑土地儲備達7599萬平方米，二者之間超過3000萬平方米的土地儲備差距，有望在整合后一舉納入中海地產，而此總量已超越萬科。
德意志銀行相關研報預估，若中海地產能達到20%的核心凈利潤率，母公司資產注入將令中海凈資產值提升10%左右，2014~2015年的核心凈利潤提升20%。
組織框架醞釀大幅調整
與中建地產整合前景可觀，然而一家央企下的資源如何融入高度市場化的中海地產，仍有很多問題。
對于整合的最終方式和進展，中海投資者關系處相關人士向記者表示暫時無法透露。
業(yè)內人士向記者分析，中建地產央企背景濃郁，而中海地產很早就已經市場化，整合起來難度大于一般民營企業(yè)。
而據深圳知名房產分析師、“房地內參”創(chuàng)始人尹香武透露，中海地產管理模式已經調整，或是在為整合鋪路，中海地產舍棄已實行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理，即在集團層面組建工程、營銷、財務三公司，實行全國縱向一體化職能管理，而原華南區(qū)負責人曲詠海調管全國營銷，中海物業(yè)今年也成立了中海專業(yè)管理公司，統一全國專業(yè)設備的運營管理。
中海地產內部人士向記者核實了曲詠海調動一事，但對管理模式變革一事不置可否，同時否認該調動與變革有關。
深圳一房地產行業(yè)人士認為，所謂“大部制垂直管理”，也即集權，在推動重大變革時，這種組織更具效率。但隨之而來的問題在于，穿插于“大部”間的項目，由于不同“大部”都會追求自身利潤最大化，容易導致中間環(huán)節(jié)過多，對單一項目而言，成本可能會提高。
除了克服公司背景上的差異，中海地產的高毛利優(yōu)勢在新資產注入后能否延續(xù)，亦具有不確定性。中國建筑董秘孟慶禹曾這樣表述兩家的定義：中海地產偏向高端，在一線城市、二線城市的項目較多。而中建地產是根據中國建筑的建筑工程發(fā)展起來的，主要做一些中檔或中低檔項目。
中建地產注入后，中海地產能否發(fā)揮成本管理優(yōu)勢，并提高前者項目毛利率，尚具不確定性。