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　　【推薦閱讀】開發(fā)商曝房企銷售排行榜水份太多：面子很重要

　　1月10日，上海綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在京宣布，2014年，綠地房地產(chǎn)銷售目標(biāo)為2400億元。這迅速引起業(yè)內(nèi)對(duì)2014年房地產(chǎn)老大是否會(huì)易主的關(guān)注。2013年，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售1625億元，同比增長(zhǎng)53%，在業(yè)內(nèi)僅次于萬科。與萬科2013年1709億元的業(yè)績(jī)相比，綠地僅落后80多億元。

　　全行業(yè)關(guān)注新的一年房企龍頭之爭(zhēng)。而在一些城市，房企也非常注重銷售排名位次。在北京，不同機(jī)構(gòu)公布的排行榜上，單個(gè)房企排名的不同也引起了關(guān)注。在深圳，佳兆業(yè)宣布取代萬科成為2013年深圳住宅成交量、成交金額雙料冠軍。

　　為什么機(jī)構(gòu)給出的銷售金額排名會(huì)有差異？房企為何關(guān)注銷售金額排名？新京報(bào)進(jìn)行了一番調(diào)查了解。

　　北京商品房銷冠引發(fā)爭(zhēng)議

　　今年初，克而瑞北京房?jī)r(jià)測(cè)評(píng)中心率先發(fā)布2013年京城房企商品房和商品住宅銷售金額排行榜。

　　根據(jù)這一排名，首開股份以133.93億元的排名，位居北京房企2013商品房銷售榜首。隨后有媒體以《誰(shuí)是真正的“銷冠”？》為題報(bào)道稱，金融街控股2013年在京銷售收入沖高到161億元。

　　此外，作為近年來在京發(fā)展迅速的上海綠地集團(tuán)，有關(guān)人士也向記者表示，2013年在京商品房銷售額達(dá)到132億元。而綠地并未出現(xiàn)在北京房企商品房銷售前十行列。如果按照132億元的銷售額，綠地也將位列北京房企商品房銷售前三。

　　除商品房銷售額差異外，個(gè)別企業(yè)商品住宅銷售數(shù)據(jù)，在不同機(jī)構(gòu)發(fā)布的榜單上差別也比較明顯。

　　在克而瑞2013年北京房企商品住宅銷售排行榜上，中海地產(chǎn)以65.92億元的銷售額排名第六；而在搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的榜單上，中海地產(chǎn)以84.17億元的銷售額排名第三。中海地產(chǎn)的銷售額和排名是兩家榜單中差別較大的一例。

　　兩家商品住宅榜單排名差異比較大的還包括首開股份(一家統(tǒng)計(jì)是93.61億元排第二，一家統(tǒng)計(jì)是81.99億元)；金隅股份和中建分別只在一家排行榜中躋身前十(見附表)。

　　不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑易有差異

　　據(jù)記者了解，在城市房企銷售排名中，首先導(dǎo)致排名不同的原因是統(tǒng)計(jì)口徑。

　　諸如商品房銷售金額排名，有關(guān)機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是依據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)字。例如金融街161億元的銷售額中，102億元由三棟整售的寫字樓貢獻(xiàn)。但這樣的整售數(shù)字反映不到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，因此無法在以“網(wǎng)簽”為統(tǒng)計(jì)口徑的排行榜上出現(xiàn)。這一點(diǎn)記者也從克而瑞和金融街得到了證實(shí)。

　　綠地也存在類似情況。根據(jù)綠地京津事業(yè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2013年綠地在京銷售額達(dá)到132億元，其中能體現(xiàn)到網(wǎng)簽上的只有68億元。而朝陽(yáng)區(qū)望京、昌平等項(xiàng)目部分寫字樓整售金額無法體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

　　在商品住宅成交金額方面，不同機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)出不同數(shù)字更成為一種常見現(xiàn)象。例如中海地產(chǎn)，克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)字是65.92億元，搜房的統(tǒng)計(jì)數(shù)字是84.17億元。記者從網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心獲得的數(shù)字是59.7億元，另一家不愿具名的機(jī)構(gòu)提供的數(shù)字為65.7億元。而中海地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾向本報(bào)記者透露，2013年中海地產(chǎn)在京商品住宅銷售額達(dá)到100.7億元，其中包括一部分認(rèn)購(gòu)未簽約金額在內(nèi)。

　　僅從這個(gè)例子中就能看出，中海地產(chǎn)2013年在京商品住宅簽約金額，四家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)出四個(gè)數(shù)字。

　　搜房數(shù)據(jù)中心工作人員告訴記者，搜房統(tǒng)計(jì)的商品住宅扣除了獨(dú)立的商業(yè)、車庫(kù)、儲(chǔ)藏室等非住宅立項(xiàng)的部分。但在一些銷售證中，配套到單套住宅里面的儲(chǔ)藏室、車位等，都只能計(jì)算在住宅銷售內(nèi)，無法分割。中海旗下產(chǎn)品由于單套房源面積比較大，不少房源都有儲(chǔ)藏室、車位。

　　一家在京銷售排名處于前列的房企人士告訴記者，根據(jù)其了解，有的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑以2013年取得預(yù)售證的項(xiàng)目為準(zhǔn)，而有的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)以2013年有成交的項(xiàng)目為準(zhǔn)；另一方面，有的項(xiàng)目因?yàn)檗D(zhuǎn)為現(xiàn)房，在原銷售證件上看不到銷售數(shù)字，有的機(jī)構(gòu)就不統(tǒng)計(jì)這部分。

　　自報(bào)數(shù)據(jù)或造成銷售額偏高

　　還有一家不愿具名機(jī)構(gòu)人士告訴記者，事實(shí)上，有的機(jī)構(gòu)在統(tǒng)計(jì)房企排名過程中，往往并不根據(jù)網(wǎng)簽系統(tǒng)上的簽約數(shù)字，而是由企業(yè)自報(bào)，機(jī)構(gòu)再進(jìn)行復(fù)核。這樣的靈活操作也就會(huì)造成一些房企銷售金額出現(xiàn)水分。

　　企業(yè)自報(bào)銷售金額的做法也出現(xiàn)在全國(guó)房企銷售統(tǒng)計(jì)中。一家上市房企高管頗為生氣地向記者抱怨，這樣自報(bào)銷售額的方法造成許多企業(yè)給出的數(shù)據(jù)并不真實(shí)，排名也無法反映企業(yè)真正實(shí)力。

　　事實(shí)上，對(duì)于機(jī)構(gòu)而言，只有類似北京等一線城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以進(jìn)行公開查詢，但在一些三四線城市，房企銷售數(shù)字并沒有公開的渠道查詢，只能依賴于企業(yè)自報(bào)數(shù)據(jù)。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶還認(rèn)為，在全國(guó)房企排名中，未上市或未全部上市公司的銷售額究竟是多少，可能只有企業(yè)少數(shù)人知道。銷售額人為調(diào)整的空間很大，例如，某項(xiàng)目實(shí)際銷售額是10億元，但企業(yè)為了使銷售增長(zhǎng)曲線更平滑優(yōu)美，可能只統(tǒng)計(jì)7億元，而將3億元轉(zhuǎn)移到下一年。

　　■ 分析

　　房企為何關(guān)注銷售排名？

　　北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，許多企業(yè)都是集團(tuán)公司，分公司的城市排名對(duì)于分公司在集團(tuán)內(nèi)部的地位有意義。

　　此外，還有業(yè)內(nèi)人士分析，就上市公司整體而言，排名代表市場(chǎng)占有率，有利于股價(jià)，也有助于企業(yè)融資成本的降低。

　　處于龍頭級(jí)房企的中海地產(chǎn)，融資成本通常在5%以下；而不少規(guī)模稍小的房企融資成本甚至高于12%。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，業(yè)內(nèi)不應(yīng)過度關(guān)注房企銷售額排名。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、證監(jiān)會(huì)、交易所對(duì)銷售額都沒有要求。許多上市企業(yè)也不披露當(dāng)年銷售額，相比較而言，營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)更是股東關(guān)心的核心指標(biāo)。

　　根據(jù)記者了解，部分在京第一梯隊(duì)的房企也對(duì)銷售排名沒那么關(guān)注，“第幾無所謂”，北京一房企總經(jīng)理對(duì)記者表示，自己更關(guān)注新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展，做些更有意思的項(xiàng)目。

　　本版采寫/新京報(bào)記者 張旭

(原標(biāo)題：統(tǒng)計(jì)口徑不同 造就房企排名多個(gè)版本)