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　　前首富王健林重新活躍起來了。退市五年后，2021年10月，萬達商管向港交所遞交了招股書，開啟再戰IPO的征途。而不久前天津第三輪集中供地結果出爐，“萬達”這個名字，也意外地出現在名單上。

　　房企寒冬中，很多人猜測，早早“逃頂”的王健林應該是活得最“滋潤”的地產大佬，但一張照片令外界的臆想幻滅。目前，幾近古稀之年的王健林仍在萬達一線“站崗”，地產業務被重新重視之后，“千億關口”成為集團苦苦爭奪的目標。

　　作者|林樂詩

　　主編|谷越

　　版式|福南

　　4個多月前，2021年8月19日，在深圳寶安國際機場等候去往上海航班的間隙，萬達集團董事長王健林之子，萬達集團董事王思聰匆匆約見了遼寧省大連市金普新區招商團。帶隊的大連市委領導詳細向王思聰介紹了金普新區的各項優勢，歡迎他回鄉興業。

　　1988年王思聰出生在大連，同年其父親王健林接手了大連西崗區一家剛成立不久的房地產公司，這是萬達集團的前身?？梢哉f，王思聰的個人成長，見證了萬達帝國的擴張之路。

　　在寶安機場會客廳，王思聰回復家鄉父母官說：“我小時候常常到大連經開區玩耍，對這片土地很有感情。”

　　父子同心。小王見大連市委官員的3天前，8月16日，老王也和大連市委書記、市長以及市政協主席進行了一次公開會面。大連市委書記胡玉亭告訴王健林，“萬達是從大連走出去的優秀民營企業，是大連的驕傲，已成為大連的一張亮麗名片”。他希望萬達能夠不斷擴大在當地的投資規模，雙方“共創美好明天”。

　　王健林回想起創業早期在大連揮斥方遒的日子，心生暖意，用實際行動作為回應——萬達地產集團當月將大連市金普新區出讓的12宗土地全部“掃”下。令人意外的是，12宗土地中11宗是住宅用地。

　　前不久，在天津第三輪集中供地現場，萬達集團這個名字也久違地出現，以7.88億元拿下了一宗商住用地。

　　繞了一圈之后，地產大佬王健林還是回來了。

　　王健林東北往事

　　大連市委書記胡玉亭說得沒錯，大連是前首富王健林“夢開始的地方”，他和東北黑土地的情緣，事實上從15歲就開始了。1968年，一部軍旅電影《林海雪原》上映，觀眾席中的王健林看完后，二話不說決定投身軍營。

　　當時王健林還叫“王建林”，他的母親為他取這個名字，是因為其父輩的事業是建設林業，而他當時也是四川省金川縣森林工業局營林處的一名工人。

　　叢林有“叢林法則”，但王健林從未完全屈服。包括他改名“健林”、自愿參軍，也算是對自己掌控自己命運的一種表達。

　　然而，某種意義上，王健林始終未脫離“叢林”。在此后的人生中，無論是作為軍人，還是萬達集團的掌舵人，他絲毫不缺乏“原始森林”式的危險挑戰。

　　極端低溫、糧食匱乏、高強度訓練，軍營的生活是艱苦的?！?000多人的團隊，完全走下來的最后不到400人”，王健林在成名后的采訪中頻繁提及這段軍旅生活，他說這段經歷造就了自己咬緊牙關堅持到底的精神。

　　王健林早期當兵，圖源網絡

　　這段痛苦的經歷帶給王健林的意義，肯定遠遠不止這些。當年出生入死的戰友，很多要么成了萬達集團的“開朝元老”，要么成為萬達的合作商。當初萬達在遼寧的第一個舊改項目，就是王健林從時任大連某國有公司總經理的老戰友處取得指標，又找到任某銀行支行行長的老戰友獲得的貸款。

　　據說，王健林最好的兄弟孫喜雙、董學林，也是在創業早期認識，前者創辦了大連一方，這家公司在萬達私有化過程中起到了重要作用；后者則成立了大連城建。王健林、孫喜雙、董學林，是大連鼎鼎有名的“鐵三角”?！靶值芡?，其利斷金”，1992年，萬達銷售額20億元，占整個大連房地產市場的25%。

　　王健林的第一份榮譽，是大連給的。此后，以“大連”和“房地產”作為原點，萬達開啟了跨地域激進擴張和花式轉型之路。

　　萬達的命運過山車

　　1993年萬達揮師南下，落棋廣州番禺，開發僑宮苑，成為中國首家跨區域開發的房企。

　　中國第一個足球俱樂部——大連萬達足球俱樂部，也是王健林創辦的。“最喜歡的運動就是足球?！彼f，“讓我選三次，還是足球、足球、足球?！弊铒L光之時，王健林帶領大連萬達俱樂部在甲A足球賽事中斬獲55場連勝的驕人戰績。曾經有很長一段時間，提起“大連萬達”，人們第一時間想到的就是足球。

　　大連萬達足球俱樂部，圖源網絡

　　直到千禧年，“大連萬達”有了新的含義——萬達廣場。王健林發現住宅開發雖然賺錢快，但風險在于公司沒有持續生財的源頭，于是決定轉型商業地產。

　　此舉公然和剛剛宣布退出商業地產的“勁敵”萬科（000002.SZ）唱反調，王健林也沒有預料到，3年后房地產被定調為“支柱產業”、和“暴富”聯系上，以及盲目做商業地產會令其在3年內惹上222場官司。要不是摸索到訂單地產和城市綜合體的新模式，以及靠當年東北軍旅生活磨練出來的力挽狂瀾精神反擊，“萬達廣場”這個概念恐怕已經消失在歷史中。

　　而就在商業地產還沒火遍全國的時候，“吃著碗里、盯著鍋里”的王健林，已經考慮到下一個發展機會——文化旅游產業。第一個文旅項目的選址，他還是定在了東北。2009年他和好友泛海盧志強、聯想柳傳志等一起投資200億，打造“長白山國際度假村”。

　　長白山國際旅游區，圖源網絡

　　東北始終滿足不了王健林的野心，隨后他的文旅夢化作一個個“萬達文旅城”，在全國多地復制；再后來，960萬平方公里國土也承載不住王健林的“愛國心”，他將目光瞄向海外，瘋狂掃貨，“我一直以來的夢想就是將萬達打造成一個國際超一流品牌，像微軟、蘋果和沃爾瑪一樣，這既是為中國企業爭光，又是為民營企業正名?！?/p>

　　2013年王健林首次登頂中國首富。第二年萬達商業地產赴港上市。人們發現，敲鐘當日，中國民企的“半壁江山”都來了，泛海盧志強、招行馬蔚華、格力董明珠等30多位企業家為王健林撐場子。

　　上市后，王健林擁有了一雙資本的翅膀，在首富榜上和阿里馬云、恒大許家印輪流坐莊。

　　那幾年王健林很忙，萬達北京總部隔壁的文華酒店天天開發布會。2015年萬達年會上，王健林唱了《向天再借五百年》。那年是萬達和騰訊、百度打造的全球最大O2O項目起飛的第二年，馬云問王健林為了轉型O2O打算付出多少代價，王健林幾乎脫口而出：“我不想付出代價，怕變窮?！?/p>

　　可惜這個O2O項目在2016年就宣告散伙，曾頂著“年內最大IPO”的萬達商業也因為股價過低而被私有化。但王健林當年還是徹底出了圈——年會上的搖滾《假行僧》、年中“先定個1億小目標”、“上海迪士尼20年都盈利不了”的訪談，以及年底萬達官網貼出的“高度自律”行程單，都令首富一次次成為輿論熱議對象。

　　2017年萬達年會，王健林演唱《一無所有》的視頻在社交媒體上瘋傳。但很多人沒有留意到發布會上王健林的話：“房地產行業周期性太強，造成現金流不穩定，預期也容易經常發生變化。萬達原則上也不再新增住宅開發，等萬達城全部開發完以后，萬達商業就將逐漸從地產開發這個行業退出?！?/p>

　　話可不能說得太滿，否則容易打臉。當時王健林也沒有料到，調控會來得這么突然，他的遭遇也差點印證了年會那首歌的名字，“一無所有”。2017年海外投資政策收緊，5月，萬達失去了大馬城項目；6月，萬達被證監會排查授信風險，隨后遭遇“股債雙殺”；7月，銀監會要求對萬達在海外的六個項目嚴格管控。

　　此前風格激進的王健林，體會到“船大掉頭難”的困窘，他遇到前所未有的流動性壓力。2017年6月，王健林悄悄將萬達進軍文旅產業的第一個試驗品——長白山度假村項目的股權，轉讓給大連一方集團，即王健林的“老鐵”孫喜雙的公司。

　　后來就上演了我們所熟知的那場以摔杯為號的 “世紀交易”。在新聞發布會上，萬達王健林、融創孫宏斌和富力李思廉舉香檳慶祝，萬達宣布將13個文旅項目、76個酒店項目分別打包，以“骨折價”轉讓給融創（01918.HK）和富力（02277.HK）。

　　在那時，王健林的心境或許可以用孫宏斌的話來表達：人有時候要敢叫日月換新天，有時候也要愿賭服輸。

　　2017年萬達、融創、富力簽約會，圖源網絡

　　重新入場？

　　不過，殺伐果斷的王健林，極少公開表達過“后悔”。在2017-2019年收縮版圖的時候，萬達拋售資產項目共20項，清倉了海外資產?！盀榱穗x開美國市場，少賺了1408億，但我不后悔。”王健林說出這句話的時候，眼神是堅定的。

　　沒有后悔，但遺憾和不甘應該是有的。特別是看到，2018年北派房企金茂（0817.HK）、首開（600376.SH）、榮盛（002146.SZ）、遠洋（03377.HK）陸續成為千億新貴，粵系的富力、雅居樂（03383.HK）也相繼邁入這個大關。

　　“千億”是一個性感的數字，對王健林來說也不例外。在以前，這是1000個小目標，萬達早在2011年就作為房企排頭兵加入千億俱樂部；但如今，這似乎成為了一道難以逾越的“天塹”。

　　2018年萬達工作總結會上，王健林說：“再過幾年，萬達租金收入如達到千億，就能‘穩坐釣魚船’?！比欢腥硕夹闹敲?，要實現這個目標不容易。 

　　一方面，和傳統住宅開發相比，萬達“開發+收租金”的模式投資大、周期長，非常吃現金流。開發住宅，房子在建之前就可以通過預售回一波款。但萬達商管的房產銷售，開發需要一大筆錢，而賺的錢又轉身投進萬達廣場里去了。這種“以售養租”的方式，要在以后十多年里才能收租金回款，相當于承擔了雙倍壓力。

　　萬達廣場，圖源網絡

　　另一方面，在北京、上海等發達城市，萬達廣場正在失去其號召力，被大悅城、萬象城、龍湖天街搶占風頭；而在二線城市，新城控股（601155.SH）、寶龍（01238.HK）、蘇寧（002024.SZ）、保利（00119.HK）、正榮等企業也在分食市場。

　　疫情的突襲，更是令商業地產的處境雪上加霜。2018-2020年，萬達商業的租金收入幾乎原地踏步，分別為328.8億元、384億元、359.03億元。萬達曾重點培育的文旅產業，也是受疫情沖擊的重災區。

　　表面上，萬達依然在貫徹“輕資產”戰略，2018年高調賣掉萬達商業地產所有房地產項目，并更名“萬達商管”以明志。但就在改名的同一天，萬達地產集團悄悄注冊成立了——王健林似乎意識到，自己的“去地產化”太早了。

　　也是這時，人們才明白王健林早早給自己留了一手。大舉將房產賣賣賣的萬達，不是不做重資產的房地產了，只是不在萬達商管的平臺做而已。

　　當然，王健林仍在對外解釋：“地產集團不追求銷售額，地產集團就是為商管而存在?！?但轉眼又進行了一系列令人眼花繚亂的操作。萬達地產2019年在安徽蚌埠、廣西桂林、四川自貢等地拿到商業用地，2020年又罕見地在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊。

　　這時，王健林拋出了另一個千億目標——2020全年地產銷售目標要達到1000億。此后，萬達純住宅拿地明顯增多，萬達廣場及文旅項目中住宅地塊占比也顯著提升。與其說商業廣場配套住宅，萬達內部人士更精辟的總結是“住宅配套一個商業廣場”。

　　還有一個信號值得注意。2019年萬達地產股東中增加了港資背景的富泰投資有限公司，并將此前給萬達百貨搭建的境外紅籌架構給了萬達地產。至此，萬達地產完全變身港資企業旗下公司。有媒體評論道：“萬達地產如果未來單獨到香港上市，不要覺得詫異?！?/p>

　　事實上，自從王健林重提“規模目標”起，不止地產，萬達在文旅、影視等方面也重新發力了。將13個文旅項目賣給孫宏斌后，王健林另起爐灶，2019年宣布在四川、廣東、遼寧、甘肅等地大手筆興建文旅綜合性項目；還和長春市政府簽訂戰略協議，合作建設影視文旅項目。

　　另外，王健林最近還進軍汽車產業。先是宣布和一汽集團合作，隨后還挖走了現代中國的高管，用“一個小目標”的注冊資本，成立萬達汽車科技服務有限公司。

　　萬達集團和中國一汽集團合作，圖源微博

　　很難判斷，這是不是萬達一個全面回歸的信號。但可以肯定的是，王健林正在努力集中彈藥，往自己的優勢板塊打。在增加地產銷售回血、文旅影視投資的同時，萬達把雞肋資產陸續出清，例如將曾組成萬達金融版圖的百年人壽股權出售；注銷新飛凡公司，告別電商夢。

　　至于進軍汽車板塊，看似只是“追風口”，但一個更合理的猜測是，為了充分利用商圈優勢——萬達廣場具有十分龐大的線下渠道。這甚至能和5年前王健林投資老朋友董明珠的銀隆新能源，形成一定程度的協同效應。注冊地在珠海的萬達汽車，距離銀隆汽車的車程僅40分鐘，距離格力總部也僅20分鐘。

　　另一方面，在退市五年之后，2021年10月，萬達商管向港交所遞表，開啟二次沖擊IPO之路。王健林殺回來了！但和2014年那次上市不同的是，這次珠海國資的入股給萬達后續的Pre-IPO引資開了一個好頭，這被解讀為堪比合肥國資押注蔚來的慧眼識珠。

　　王健林以前常說“做企業一定要順勢而為，不要逆勢而動”，或許，幾近古稀之年的老王，更懂得“順勢而為”的含義了。

　　醒后已是江湖遠

　　2021年8月，王健林的一張照片被瘋傳。照片中的老王表情嚴肅，臉上的皺紋顯得很深；身形瘦削，甚至已經撐不起西裝。這與昔日那位神采飛揚、豪言壯語的地產大佬相比，簡直判若兩人。

　　原來，早早“逃頂”的王健林過得也不安生。

　　網傳照片中的王健林身形瘦削，皺紋很深

　　宏觀調控和疫情雙重夾擊下，2020年上半年，萬達地產僅完成了200多億元的銷售額，1000億銷售目標只完成了不到30%。為此，時任萬達地產集團總裁呂正韜，一個供職萬達18年的老將，引咎辭職；萬達商業地產的計劃也未達標，2021年原計劃開業50座萬達廣場，但上半年僅有11座亮相。

　　此時此刻，王健林對地產業務的重新重視，大概是想把失去的拿回來；也有可能是察覺到，萬達根本無法完全脫離地產業務。依靠地產銷售回滾現金流來支持商業地產的開發運營，是萬達最為成熟的商業模式，尤其是商業地產融資艱難的時候，更是如此。

　　無論如何，王健林或將繼續在千億之路上狂奔，只是和10年前相比，保守了很多。最近兩年，他在萬達年會上不再插科打諢了，現在說每一句話都正襟危坐，四平八穩。

　　以前張口閉口“小目標”的王健林，在2019年萬達集團工作總結會上說，最怕到八九十歲，人糊涂了，不會掙錢了，在他需要花錢的時候企業沒了；2020年萬達年會，王健林大篇幅講的是，萬達為“六保六穩”、“復工復產”、“丹寨扶貧”等領域做出的貢獻。整個年會的關鍵詞是：“黨性”、“抗疫”、“廉政”、“輕資產”。

　　地產一夢三十年，醒后已是江湖遠。憑借早期城市化建設巨大紅利發家的王健林，三十年間經歷過大起大落，這次歸來雖然身形瘦削不少，但目光也更加冷峻了。

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責任編輯：梁斌 SF055