作者： 杜川 杜卿卿

　　[ 會(huì)議明確，將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。 ]

　　[ 債券融資方面，今年1~10月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過(guò)2300億元。通過(guò)中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”模式增信支持民營(yíng)房企發(fā)行債券。 ]

　　11月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，研究近期房地產(chǎn)金融、信貸投放、融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解等重點(diǎn)工作。

　　會(huì)議表示，過(guò)去一段時(shí)間，金融部門積極配合行業(yè)主管部門和地方政府，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需兩端綜合施策，保持信貸、債券、股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)定，支持改善行業(yè)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得了良好的效果。

　　對(duì)接下來(lái)的工作計(jì)劃，會(huì)議提到了一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房企融資，以及信貸均衡投放、盤活存量金融資源等重點(diǎn)。

　　一視同仁支持房企合理融資

　　房地產(chǎn)金融是此次會(huì)議研究的重點(diǎn)內(nèi)容之一。

　　政策性和開發(fā)性銀行、18家全國(guó)性商業(yè)銀行、5家全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司、4家大型證券公司以及協(xié)會(huì)、交易所等參會(huì)。

　　會(huì)議明確，將一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。要繼續(xù)配合地方政府和相關(guān)部門，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)重組。要積極服務(wù)保障性住房等“三大工程”建設(shè)，加快房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　參會(huì)的國(guó)泰君安有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)，會(huì)議明確提出了一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求的要求，這是非常重要的定調(diào)。

　　第一財(cái)經(jīng)獲得的數(shù)據(jù)顯示，股權(quán)融資方面，去年底以來(lái)，已有8單境內(nèi)外上市房企再融資和并購(gòu)重組項(xiàng)目通過(guò)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)或備案，擬融資合計(jì)約440億元；啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

　　債券融資方面，今年1~10月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過(guò)2300億元。通過(guò)中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”模式增信支持民營(yíng)房企發(fā)行債券。此外，完成首批保障性租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行上市，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)。

　　監(jiān)管部門還加大了保障性住房建設(shè)等“三大工程”的股債融資支持力度，9月底出臺(tái)了資本市場(chǎng)支持保障性住房建設(shè)實(shí)施方案。

　　同時(shí)，監(jiān)管部門推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展，發(fā)布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，將公募REITs資產(chǎn)范圍拓展至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，首批已受理4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

　　近日，金融監(jiān)管部門和行業(yè)主管部門聯(lián)合召開代表性房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，調(diào)研了解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和高質(zhì)量發(fā)展的主要金融需求。

　　“去年以來(lái)，金融監(jiān)管部門一直在持續(xù)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資的支持。”國(guó)泰君安上述負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)核心是資金鏈正常運(yùn)行，金融機(jī)構(gòu)不能對(duì)某些房企集體性回避，正常的合理融資需要確保。對(duì)資本市場(chǎng)而言，需要配合好房企合理融資需求，包括正常的債券續(xù)接、置換等。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，一方面，居民住房信貸、房企融資等方面的政策仍有進(jìn)一步發(fā)力預(yù)期，降低居民購(gòu)房成本，加大房企融資支持，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期；另一方面，保障房、城中村改造、“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”的金融配套政策也有望加快落地，“三大工程”建設(shè)預(yù)計(jì)將對(duì)接下來(lái)穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青判斷，接下來(lái)有可能通過(guò)央行專項(xiàng)借款、PSL（補(bǔ)充抵押貸款）等方式，定向加大對(duì)“三大工程”建設(shè)的支持力度。這有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和基建投資增速，保持宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭，也是房地產(chǎn)金融供給側(cè)改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，推動(dòng)大規(guī)模增加保障房供給，同時(shí)在“房住不炒”原則下讓商品房回歸市場(chǎng)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式較快取得進(jìn)展。

　　第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，為落實(shí)一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，證監(jiān)會(huì)將保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)房企持續(xù)發(fā)展。積極發(fā)揮中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”增信模式作用，促進(jìn)解決民營(yíng)房企發(fā)債難問(wèn)題。同時(shí)，做好房地產(chǎn)股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。

　　而在穩(wěn)妥做好房地產(chǎn)金融相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置和違規(guī)查處方面，證監(jiān)會(huì)將堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)應(yīng)對(duì)上市房企集中退市問(wèn)題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。同時(shí)，從嚴(yán)查處上市房企、發(fā)債房企財(cái)務(wù)造假、虛假信息披露及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)未履職盡責(zé)等違法違規(guī)行為。

　　再提盤活存量金融資源

　　今年以來(lái)，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸需求等因素影響，信貸投放波動(dòng)較大。

　　會(huì)議指出，要繼續(xù)加大政策落實(shí)和工作推進(jìn)力度，持之以恒營(yíng)造良好的貨幣金融環(huán)境。要落實(shí)好跨周期和逆周期調(diào)節(jié)的要求，著力加強(qiáng)信貸均衡投放，統(tǒng)籌考慮今年后兩個(gè)月和明年開年的信貸投放，以信貸增長(zhǎng)的穩(wěn)定性促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　“今年還剩下兩個(gè)月，通常屬于信貸小月，銀行還可能為追求明年初信貸開門紅而加大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，進(jìn)而加劇信貸數(shù)據(jù)顛簸。”王青認(rèn)為，上述會(huì)議要求意味著，銀行要避免因過(guò)度追求明年初信貸“開門紅”而壓縮今年11月和12月信貸投放規(guī)模，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)均衡投放，為年底前鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭提供有利的金融環(huán)境。

　　日前，央行行長(zhǎng)潘功勝表示，下一階段，貨幣政策將更加注重跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，平衡好短期與長(zhǎng)期、穩(wěn)增長(zhǎng)與防風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部均衡與外部均衡的關(guān)系，為穩(wěn)定物價(jià)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)、維護(hù)國(guó)際收支平衡營(yíng)造良好的貨幣金融環(huán)境。

　　招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)貸款增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和居民貸款增長(zhǎng)的持續(xù)性，全面落實(shí)好前期政策組合拳，繼續(xù)采取有力措施，更好地穩(wěn)定預(yù)期、提振信心，持續(xù)激發(fā)有效融資需求。

　　值得注意的是，此次會(huì)議再度提出要盤活存量金融資源。

　　會(huì)議指出，要優(yōu)化資金供給結(jié)構(gòu)，盤活存量金融資源，加大對(duì)重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的金融支持，增強(qiáng)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性。

　　王青認(rèn)為，這主要是指通過(guò)發(fā)行特殊再融資債券置換地方政府存量隱性債務(wù)等方式，將沉淀在隱性債務(wù)中的巨量銀行信貸資源釋放出來(lái)，重點(diǎn)投向科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造、綠色發(fā)展和中小微企業(yè)等領(lǐng)域，從而優(yōu)化資金供給結(jié)構(gòu)。

　　實(shí)際上，各種跡象均顯示，存量貸款可能會(huì)進(jìn)入系統(tǒng)性重組階段。中央金融工作會(huì)議之后，央行多次提出“盤活存量貸款”這一理念。

　　潘功勝日前提出“盤活存量貸款、提升存量貸款使用效率、優(yōu)化新增貸款投向”。央行此前發(fā)布的專欄文章也提出“配合做好地方政府債務(wù)重組化解，盤活存量貸款支持高質(zhì)量發(fā)展”“盤活被低效占用的金融資源，提高資金使用效率”“更多關(guān)注存量貸款的持續(xù)效用，提升存量貸款的使用效率”等。

　　上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室日前發(fā)文表示，兩類存量貸款可能會(huì)被盤活，一是擠占過(guò)多金融資源的問(wèn)題類貸款；二是債務(wù)人具有較強(qiáng)議價(jià)能力的優(yōu)質(zhì)貸款。并認(rèn)為，以存量貸款重組為代表的金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，本質(zhì)上是資金供給端的優(yōu)化調(diào)整以及金融資源的再分配，意味著后續(xù)金融資源配置的計(jì)劃性和引導(dǎo)性特征將會(huì)更為突出。

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責(zé)任編輯：李桐