作者： 吳斯旻

　　“存量貸款調降”的靴子尚未落地，“商轉公”在多地又火了一把。但由于涉及民間墊資、房產證沒拿到等問題，對于部分購房貸款人而言，依然“食之如雞肋”。

　　“商轉公”是商業性住房貸款轉住房公積金貸款的簡稱，因為當前各地商貸與公積金貸款的利率相差較大，同時近年貸款利率全面下調，“商轉公”貸款若配套商業貸款，還可同時享受新的較低的商貸利率，這將有效減輕購房者的貸款利息負擔。

　　目前，已有長沙、蘇州、福州、合肥、哈爾濱等多個二線城市實施或者官宣討論研究“商轉公”業務。但與此同時，第一財經注意到，多地市民近期通過公開渠道反映，“商轉公”限制條件較多，商業銀行開展不積極等問題。比如，因期房延期交付，尚未取得房產證，購房者無法享受“商轉公”；原貸款銀行不同意該業務；異地公積金無法辦理；業務僅限于借款人家庭首次申請等。

　　也有的城市因為公積金個貸率超過85%的風險警戒線，在樓市寬松性政策頻出的當下，收緊或暫停了“商轉公”業務。以長沙為例，在嘗試免除居民自籌墊款環節不到兩個月后，由于額度緊張，7月開始，對“商轉公”業務進行限流。

　　“卡”在了房產證

　　“商轉公”本身是優化公積金貸款、支持住房消費的一種優惠政策。但是，這種優惠政策需要購房人在取得不動產權證后才能享受到。在多地住房公積金中心借款人申請條件中均明確“原商業貸款所購住房已取得不動產權證書（或房屋所有權和國有土地使用權證）”。

　　由于多地“保交樓”仍在持續推進，對于一些在商貸利率較高時買入期房的購房者，因為開發商延期交付，目前尚未取得房產證，無緣通過“商轉公”減輕還款負擔。

　　近日，在人民網領導留言板上，有山東地區市民對山東省省長留言稱：“2018年本人在煙臺市芝罘區購得一處房產，但因為開發商房產證一直未辦理，而我由于每月還商業貸款的壓力太大，想辦理商業貸款轉公積金貸款，但經咨詢煙臺當地公積金中心，需要提供房產證，所以一直未辦理成功，我的商貸利率5.88%比公積金貸利率高很多，由于沒有房產證徒增了太多的壓力”。

　　8月2日，山東方面對此回應稱，“辦證問題暫無法答復”“現階段只楚街道辦事處全力保證工程完工驗收”。

　　無獨有偶，在甘肅、河南等省份，7月以來也均有當地市民在領導留言板上反映類似問題。

　　“沒有取得房產證，意味著交房不順暢。為了保障資金池穩定，地方住房公積金中心是不會主動承擔存在貸款風險的情況。” 中國房地產數據研究院院長陳晟告訴第一財經。

　　北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣對記者表示，由于延期交房導致一些購房人無法辦理“商轉公”，是延期交房給購房人帶來的負面影響之一。

　　“對于開發商延期交房的項目，開發商是違約方，甚至還可能涉及違法違規，而購房人往往是守約方，不僅支付了購房款，還可能要償還按揭貸款，損失是與日俱增的。”王玉臣認為，這種現象對整個樓市的復蘇具有一定的負面影響。

　　但他同時說，遺憾的是，這種負面影響在法律上往往還比較難算為直接損失，甚至比較難直接通過民事訴訟的方式向開發商去主張這方面的損失。“公積金貸款和商業貸款一樣，都屬于抵押貸款，需要確保抵押物能落實到位。這就需要辦理‘商轉公’的房屋是產權明晰的，而取得不動產權證就成了大前提之一。只有取得了不動產權證，才能更有效管控貸款風險。”

　　熱點一二線城市難持續性開啟“商轉公”

　　在中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強看來，“商轉公”一直存在很多限制條件，不可能大面積推廣。

　　“事實上，因開發商延期交房而不滿足商轉公的貸款條件的情況，也只是商轉公條件之一，即使開發商不延期交房，能不能辦成商轉公貸款，也還有其他限制條件。” 王業強告訴記者。

　　他認為，一般來看，“商轉公”不屬于常規的公積金貸款業務范疇，也只有在公積金資金比較充足的地區才有可能推出商轉公業務。目前，各地住房公積金中心基本上沒有動力來籌措資金滿足商轉公貸款業務。

　　“公積金貸款作為一種相對比較便宜的資金來源，各地基本上使用比較充分，多數地區超過90%，也就是說基本上沒有資金來保證‘商轉公’持續運行。目前，各地均有相對比例的公積金貸款需求不能得到滿足。另外，如果‘商轉公’要求只能轉純公積金貸款，這在房價較低的三四線城市可以實現，在一二線城市由于房價高基本很難實現。”王業強說。

　　不同城市對個貸率的預警標準并不相同，但多以85%或90%為閾值。上海易居研究院一份研報顯示，公積金個貸率連續3個月超過85%就是需要控制的。個貸率觸碰紅線的結果，最直接的影響是，后續公積金貸款審批會拖慢。

　　在長沙，根據該市日前發布的《關于進一步優化商轉公貸款業務的通知》，自2023年5月15日起，新增順位抵押方式辦理商業銀行住房貸款轉住房公積金貸款，職工無需自籌全部資金結清原商業銀行住房貸款后再轉住房公積金貸款。該通知有效期為5年。

　　按照此次優化方案，購房者在長沙辦理“商轉公”可以“以貸還貸”，無需先將商貸還清。

　　然而，截至6月30日，長沙住房公積金中心個貸率達到了85.99%。7月初，長沙市住房公積金管理委員會發布《關于調整商轉公業務政策和辦理流程的通知》，商轉公貸款業務根據個貸率實行動態管理。當月個貸率達到85%或90%閾值時，建立商轉公貸款業務的啟動與暫緩機制。當個貸率介于85%（含）和90%之間時，綜合考慮中心業務受理和資金運行狀況，對商轉公貸款業務預約進行適度限流。

　　7月7日起，在長沙辦理“商轉公”業務只能每周五進行網上預約。

　　7月下旬以來，西安、南寧、亳州等地住房公積金中心也相繼公開回應市民稱，由于個貸率達到85%乃至90%，暫停或暫不開展“商轉公”。

　　8月6日，第一財經就“南京是否開展‘商轉公’業務”線上咨詢南京住房公積金中心。該中心表示，近幾年，南京職工使用公積金用于購房消費需求較為旺盛，公積金提取率較高（80%左右），且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發放貸款的資金較為緊張；目前資金使用率仍在高位運行（100%以上），所以南京目前不具備探索開展該項業務的條件，以保證正常的公積金貸款業務不受影響。“后續，我們將根據住房公積金歸集、提取、貸款資金使用情況，以及南京市房地產市場變化情況，進一步研究相關政策。”

　　在安徽，該省住建廳7月28日對第十四屆安徽省人大代表“適時啟動‘商轉公’減輕壓力促消費的建議”的答復中提到，截至今年上半年，全省累計發放“商轉公”貸款2803筆，為職工節約利息支出約2.3億元。下一步，將繼續指導有條件的城市，積極開展住房公積金“商轉公”業務，充分發揮住房保障作用。

　　在省會合肥，第一財經6日從當地多家主流商業銀行處了解到，目前暫未開啟該業務。

　　“當前，包括熱點城市在內，全國整體商業貸款的利率都處于下行階段。此時，地方推行‘商轉公’的迫切性會下降。此外，任何支持剛需和改善需求的做法，都應該考慮自身所能夠承擔的風險。”陳晟說。

　　另據住建部、財政部和中國人民銀行今年二季度發布的《全國住房公積金2022年年度報告》，去年，在浙江、重慶和貴州三地，當地住房公積金年度個人住房貸款率超過90%，安徽、福建、海南、廣西等地個貸率超過85%，上海個貸率也達到84.9%。

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責任編輯：李桐