12月房貸“降息”落空 房地產(chǎn)需求端如何修復(fù)

12月房貸“降息”落空 房地產(chǎn)需求端如何修復(fù)
2022年12月21日 01:54 第一財(cái)經(jīng)

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  作者: 杜川 段思宇

  [ 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月份,商品房銷售面積同比下降23.3%,商品房銷售額同比下降26.6%,降幅分別擴(kuò)大了1個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。 ]

  作為當(dāng)前支持個(gè)人住房貸款合理需求最有效的發(fā)力點(diǎn)之一,2022年最后一次LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)操作以“按兵不動(dòng)”收官。房貸“降息”落空后,穩(wěn)地產(chǎn)需求側(cè)如何進(jìn)一步發(fā)力,各方格外關(guān)注。

  與2020年初首輪疫情沖擊相比,此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)受挫情況似乎更為嚴(yán)重。2022年下半年以來(lái),穩(wěn)地產(chǎn)政策力度不斷加碼,但疫情頻發(fā)在很大程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的可能。除了加大住房金融供給側(cè)支持力度、加快推進(jìn)支持房地產(chǎn)“金融十六條”及“三支箭”政策落地見(jiàn)效外,住房制度管理工作還應(yīng)從需求側(cè)進(jìn)一步給予支持。

  綜合市場(chǎng)分析建議來(lái)看,穩(wěn)住房地產(chǎn)需求側(cè),應(yīng)將妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策適當(dāng)松綁,包括增加對(duì)剛性、改善性住房需求的政策支持力度;進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化“限購(gòu)限貸”等限制性措施;靈活調(diào)整首付比例,降低居民購(gòu)房門檻,提高購(gòu)房意愿;存量房貸利率適當(dāng)下調(diào),減輕已購(gòu)房者還貸壓力等。

  展望未來(lái),有分析稱,為進(jìn)一步刺激信貸需求、激活主體活力、促進(jìn)樓市回暖,并有利于消費(fèi)回升,2023年LPR仍存在下調(diào)空間。其中,一季度或是5年期以上LPR調(diào)降窗口期。

  六日內(nèi)官方四度提及房地產(chǎn)

  接受第一財(cái)經(jīng)采訪的業(yè)內(nèi)人士表示,本月5年期LPR報(bào)價(jià)未下調(diào),背后或存在近期銀行邊際資金成本上升較快、金融支持房地產(chǎn)16條處于政策觀察期、房貸利率重定價(jià)日效應(yīng)、信貸需求不足下凈息差已處于歷史低位等多重因素影響,LPR報(bào)價(jià)暫時(shí)沒(méi)有相應(yīng)下調(diào)空間。

  盡管作為房貸利率定價(jià)的“錨”——5年期以上LPR保持不變,但多地房貸利率持續(xù)下降。第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,2022年12月,首、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。12月首套主流利率平均為4.09%,二套平均為4.91%,環(huán)比基本持平,同比分別回落155BP和100BP,續(xù)創(chuàng)歷史新低。

  近一段時(shí)間,國(guó)家高層、重磅會(huì)議不斷釋放利好,六日內(nèi)四度“喊話”房地產(chǎn),特別是在需求側(cè),釋放了積極的政策信號(hào)。

  12月14日,中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》。除了“房住不炒”以及“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式”之外,該文件還指出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,支持居民合理自住需求,遏制投資投機(jī)性需求,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

  12月15日,國(guó)務(wù)院副總理劉鶴指出,“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”,并提及“正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況,引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖”。

  12月15日至16日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京舉行。會(huì)議提出,支持剛性和改善性住房需求。要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

  12月19日,中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,要高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn),同時(shí)要看到,中國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間,剛性和改善性住房需求潛力很大。近期密集出臺(tái)的政策措施將逐步見(jiàn)效,各項(xiàng)政策措施還將繼續(xù)完善。

  在預(yù)期和需求端方面,上述負(fù)責(zé)人提出,著力改善預(yù)期,擴(kuò)大有效需求,支持剛性和改善性住房需求,比如,在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策,這些消費(fèi)潛力要予以釋放;結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策,解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題;鼓勵(lì)加大保障性租賃住房供給,發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng);合理增加消費(fèi)信貸,支持住房改善等消費(fèi)。

  “中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策要求較去年有不小的變化。時(shí)隔多年后首次明確指出要支持住房需求。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平預(yù)計(jì),明年政策一方面會(huì)滿足剛性住房需求,另一方面將有望增加對(duì)改善性住房需求的政策支持力度。與此同時(shí),明年會(huì)更好地處理好房企及其相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)全面下行、房企資金狀況偏緊的局面,預(yù)計(jì)明年住房制度管理工作會(huì)從供需兩個(gè)方面進(jìn)一步給予支持。

  中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后,當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場(chǎng)信心均尚未扭轉(zhuǎn),確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下,提振供需兩端市場(chǎng)信心仍是當(dāng)下解決問(wèn)題的關(guān)鍵。2023年需求端政策有望繼續(xù)跟進(jìn)。

  需求端發(fā)力釋放住房消費(fèi)潛力

  11月以來(lái),隨著房地產(chǎn)“金融16條”以及“三支箭”政策的先后落地,一定程度上改善了房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。

  根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù),自“金融16條”落地實(shí)施以來(lái),已有60余家銀行與100多家房企簽約授信,總額度4萬(wàn)億元左右,多家企業(yè)也已發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃,企業(yè)資金面有望進(jìn)一步改善。

  不過(guò),需求端的低迷態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。12月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月份,商品房銷售面積同比下降23.3%,商品房銷售額同比下降26.6%,降幅分別擴(kuò)大了1個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

  在市場(chǎng)分析看來(lái),唯有需求端修復(fù),幫助企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)造血能力,行業(yè)才能真正步入平穩(wěn)發(fā)展軌道。

  談及后續(xù)需求端政策如何發(fā)力,陳文靜認(rèn)為,要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性,住房消費(fèi)潛力要予以釋放。2023年,核心一二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策或繼續(xù)放松,特別是核心二線城市,政策優(yōu)化空間較大,為市場(chǎng)釋放更多有效購(gòu)房需求。

  陳文靜表示,目前一線城市“認(rèn)房認(rèn)貸”等限制性政策執(zhí)行仍較為嚴(yán)格,后續(xù)或從特定人群著手,如從人才、多孩家庭、產(chǎn)業(yè)人群等方面進(jìn)行更精準(zhǔn)的調(diào)整優(yōu)化,釋放特定人群購(gòu)房需求;二線城市在降低首付比例、調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”界定范圍等方面仍有較大優(yōu)化空間,同時(shí)部分二線城市限售、限價(jià)等政策仍較為嚴(yán)格,未來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化,以更好地釋放改善性住房需求。隨著政策落地及顯效,核心城市市場(chǎng)信心或逐漸修復(fù),市場(chǎng)亦有望逐漸進(jìn)入恢復(fù)通道。

  除了打開(kāi)地方因城施策空間外,城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含的住房消費(fèi)潛力也不容小覷。克而瑞研究中心報(bào)告指出,農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市置業(yè)的剛性需求,針對(duì)新市民的購(gòu)房支持政策,尤其是信貸端支持值得期待。此外,隨著戶籍制度改革的推進(jìn),人口由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市躍遷所產(chǎn)生的“改善性”住房消費(fèi)需求增加,核心城市落戶特別是人才落戶的門檻可能進(jìn)一步放低。

  “在房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離了金融屬性后,政策能否有效激活剛需和改善型需求入場(chǎng),提振房企資金回籠能力才是最關(guān)鍵的。”紅塔證券研究所所長(zhǎng)李奇霖建議,除了住房需求端刺激外,還要控制房企的信用風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榻^大多數(shù)一手房是預(yù)售盤,如果房企信用風(fēng)險(xiǎn)不收斂,購(gòu)房者不敢貿(mào)然入場(chǎng)。房企只有在正常的銷售回籠資金能力得以重建后,才能真正步入良性循環(huán)。后續(xù)房企信用風(fēng)險(xiǎn)釋放的壓力預(yù)計(jì)將有所緩解。2023年預(yù)計(jì)會(huì)有更多購(gòu)房需求端的措施出臺(tái),限貸限購(gòu)有望進(jìn)一步放松,但支持政策只是托底,因?yàn)椤胺孔〔怀础钡拇蠡{(diào)還在,滿足的也只是房企合理的融資需求,房地產(chǎn)市場(chǎng)去金融化依然是大趨勢(shì)。

  實(shí)際上,在當(dāng)前整體政策預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)的背景下,需求端的利好政策正在逐步釋放。

  2022年以來(lái),5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn);5月15日,央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》,將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn);9月29日,央行、銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限;9月30日,央行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn),5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

  對(duì)于如何進(jìn)一步從利率端支持居民購(gòu)房需求,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)此前對(duì)記者表示,接下來(lái)存量市場(chǎng)也可以進(jìn)行類似的創(chuàng)新,比如適當(dāng)調(diào)降房貸利率與5年期LPR的點(diǎn)差,也可減輕購(gòu)房者的還貸壓力。

  招聯(lián)金融首席研究員董希淼對(duì)記者稱,應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR適度下行,既減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)又激發(fā)企業(yè)中長(zhǎng)期融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,更好地推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)。“預(yù)計(jì)明年1月或2月,是LPR下降的時(shí)間窗口。”他說(shuō)。

  中國(guó)民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬也表示,考慮到明年初銀行面臨“開(kāi)門紅”任務(wù),在信貸亟待發(fā)力的情況下,LPR調(diào)降可有效帶動(dòng)實(shí)體融資成本下降,推動(dòng)信貸擴(kuò)張;同時(shí),金融支持地產(chǎn)“16條”措施出臺(tái)后,按揭貸款等仍在低位徘徊,也需要信貸政策進(jìn)一步配合,推動(dòng)地產(chǎn)銷售和投資回升。因此,明年一季度LPR調(diào)降或存在可能,且以能夠更好支持實(shí)體的5年期以上LPR調(diào)降最為必要。

  同時(shí),居民房貸重定價(jià)日多為每年1月1日,要依據(jù)上年12月5年期LPR報(bào)價(jià),確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。溫彬認(rèn)為,不排除報(bào)價(jià)行從維護(hù)全年資產(chǎn)收益角度考慮,推遲到2023年一季度再下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)的可能,這樣既可以有效促進(jìn)信貸增長(zhǎng),又給予了自身進(jìn)一步降低負(fù)債成本的時(shí)間窗口,具備可行性。

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責(zé)任編輯:李桐

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