“工程抵賬房”“特價房”再現，沈陽樓市降價潮暗涌，開發商正努力一搏丨市場

　　來源：中國房地產報

　　盡管沈陽部分地區出臺了“限跌令”，要求開發商不得私自降價，但市場持續低迷加之在資金、業績、回款壓力下，開發商不得不選擇降價。

　　通訊員 李國慶 中房報記者 孟雙奎丨沈陽報道

　　“十一”后，沈陽樓市看似平靜，實則冰封的表面下“降價潮”已暗流涌動，開發商正搶在房地產寒冬到來前奮力一搏。

　　位于沈北新區的中金時代啟城是一個大體量的住宅項目，記者在搜房網查詢到，該項目最便宜的樾府已經低至8500元/平方米，比兩個月前9000元/平方米均價有幾百元降幅。一位渠道銷售人員告訴記者，實際售價還要比這低，目前通過其他渠道可以買到這個項目的“工程抵賬房”，在正常價格基礎上還能打9.3折；另外還有一批“特價房”，總房款也遠低于之前報價。

　　一位項目內部人士稱，如果是真正的工程抵賬房多少會有些限制，比如必須全款才能交易，目前這些所謂的“工程抵賬房”只是打著抵賬房名義降價賣房罷了，和正常購房并無太大區別，成交簽合同都是在售樓處完成，且和正常房源一樣可以分期付款。上述人士告訴記者，之所以采用這種隱蔽的降價方式，一是為了應對政府出臺的“限跌令”，二是防止老業主維權鬧事，最大程度抵消降價帶來的負面效應。

　　有些項目降價已經不再遮遮掩掩降價，如金地閱風華，9月高層價格還維持在14500元/平方米，10月份僅有10200元/平方米，降幅超過30%以上；同時有些頂層或樓層不好戶型甚至每平方米破萬跌至9000元/平方米。

　　降價的還有華潤。華潤在沈陽是具有代表性的房企，有多達數十個在售項目，遍布沈陽各個區域，其品牌認可度和溢價率均較高。近期，華潤個別項目也調低了售價，如位于蘇家屯區的華潤置地靜安府率先開啟了降價模式，在9月新加推一棟樓做特價，加推房源總價80萬~110萬元起。靜安府在6月剛剛開盤，當時首開價在13500-14000元/平方米，加推特價房源比開盤時平均便宜了約2500~3000元/平方米。

　　同時，即將開盤項目也受到很大影響，新項目入市紛紛調整了定價預期。今年“4·30”土拍中，華潤以7120元/平方米地價加上260萬平方米超大規模配建，拿下創新南路一宗地，被稱為該區域“新地王”。有專家測算，該項目樓面價已經達到13000元/平方米，未來房價預計至少在26000元/平方米以上。如今該項目開盤在即，據華潤置地項目銷售人員告訴記者，目前該項目開盤價定在16500元/平方米起，相比之前預測平均單價每平方米低了近萬元。

　　華潤、萬科等大開發商調低一些項目價格，也引發了周邊區域市場連鎖反應。在蘇家屯會展板塊，隨著華潤推出“特價”房源之后，周邊其他項目也陸續調低了售價。

　　盡管沈陽部分地區出臺了“限跌令”，要求開發商不得私自降價，但市場持續低迷加之在資金、業績、回款壓力下，開發商不得不選擇降價。

　　除了降價外，一些項目為了增加成交，開始加大渠道推廣，給中介公司或中介經紀人提升傭金和回扣，以刺激中介帶客成交。一位地產經紀人告訴記者，有些項目承諾經紀人只要能達成客戶成交，不僅有傭金還有手機等額外獎勵，但即便傭金和獎勵提升了，對他們來說也很難有實質性改變，原因是目前房子太難賣了。一年前，他賣掉十幾套房子不成問題，甚至去年的疫情都沒受太大影響；但今年樓市蕭條讓他陷入了前所未有困境，一個月甚至幾個月都很難成交一套房。

　　記者同時了解到，目前沈陽大量房產中介出現“閉店潮”，關閉門店的不僅只是小中介公司，一些如鏈家、芒果等大品牌中介也開始有意關閉一些店面。據業內分析人士稱，從全國范圍來說，中介行業面臨整頓，行業收縮是必然趨勢，另外最重要的原因是沈陽樓市下行趨勢嚴重，無論新房、二手房成交量都很低，中介公司無法維持之前利潤模式，關店也是為了及時止損。

　　從中原研究發展部發布的沈陽商品房成交數據來看，9月樓市成交進一步大幅下滑，其中商品住宅成交43萬平方米，同比降35%，環比降36%。同時住宅供應量也持續減少，9月商品住宅供應僅51萬平方米，同比下降70%。

　　成交量月環比下滑是常見的事，讓人擔憂的是2021年下半年以來成交量持續下滑，7~9月平均環比降35%。其中8月環比成交降45%，接近“腰斬”。

　　價格方面，數據上表現還比較堅挺。根據統計，9月沈陽住宅均價為12455元/平方米，同比仍上漲0.3%。

　　業內人士分析，雖然從數據上看房價未出現明顯下跌，但從實際市場情況來看很多項目樓盤均價都出現不同程度下跌，一些位置欠佳項目價格下跌幅度更嚴重。由于很多項目采取隱形降價或者延遲備案方式規避政府限價，因此統計數據無法完全反映真實樓市行情，同時統計數據也具有一定延遲性，整體均價是否下跌可能要等10月或11月數據才能體現出來。

　　在房貸收緊、限購限價等政策下，沈陽樓市何時反彈目前仍看不到任何希望。

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責任編輯：劉萬里 SF014