萬科真的缺錢嗎？

　　“經濟周期是一個未知、復雜的系統……當它過去之后，帶走弱小的企業，留下強大的企業。”——摘自萬科集團總裁郁亮發給員工的公開信。

　　BY 《東地產》報道組

　　“萬科沒有盡到一個龍頭標桿企業應盡的行業責任。”

　　一家滬外上市房產公司的營銷總監向《東地產》記者表態。在他眼里，萬科近期全國降價的決定是：“為完成全年指標和利潤增長不惜犧牲整個行業，讓所有同行為他們買單，然后資金迅速到手后去拿更多的地和被傾軋掉的陷于絕境的弱小同行的項目。”

　　是什么讓萬科決定“傷害”開發商？

　　搶先出手

　　今年上半年，整個房地產市場首次出現了從1998年以來，銷售面積和銷售額同時下降的情況，多年來一直火爆的樓市出現了大幅降溫。

　　與此同時，國家統計局8月18日發布的數據顯示，7月份“國房景氣指數”為102.36，比6月份回落0.72點。自去年12月份以來，這一指數已連續8個月出現環比(比上月)回落。

　　這一段時間，幾乎就是萬科開始全國降價、加速銷售的階段。

　　“萬科顯然對未來房產預期持悲觀態度，因此搶先出手，回收資金。”上海美訊房產執行董事張景瑞對《東地產》記者表示。

　　在去年12月13日出席的一個論壇上，王石公開拋出“拐點論”。從今年房地產市場情景來說，市場正向驗證王石的“拐點論”。

　　“作為行業的龍頭企業，萬科在房地產業發展的重要關頭給出這樣的警示，顯示出王石和萬科的責任感，是值得稱道的。”張景瑞表示。

　　今年3月，萬科執行副總裁肖莉在接受媒體訪問時公開強調：“萬科不能左右市場，只能順應市場。市場需要一段時間調整，以消化前期過快的上漲。萬科旗下項目的定價是根據公司快速銷售的基本原則，順應市場形勢而作出的。”

　　肖莉的表態從側面印證了萬科的策略，在市場預期即將陷入下滑的時候，開始通過搶先出手來占據先機。

　　8月18日萬科集團總裁郁亮選擇在一周的第一天給全體員工發出一封長信。在這封帶有鼓勁性質的郵件里，郁亮首次提到：“未來發展還有待觀察，但漫漫寒冬很可能就在后面等著我們。”

　　而此時，萬科在全國的降價活動已經風起云涌了。

　　生死抉擇

　　張景瑞分析，通過降價回收資金，保持現金流的穩定是萬科決定這次大規模降價的重要因素。

　　對萬科而言，資金的周轉和使用效率，要比一般非上市公司要求更為迫切。

　　“萬科是上市公司，其業績要求壓力是很大的，由于房地產類股票估值很高，需要通過高成長性來化解估值壓力。因此，加快資金的周轉和使用效率要比一般非上市公司要求更為迫切。”江南證券研究所特約研究員杜麗虹表示。

　　盡管王石曾公開表示，萬科的周轉速度是業內平均水平的兩倍，但從2003年以來，萬科包括土地儲備、在建住房和未售出房屋在內的存貨的周轉天數，呈現一個緩步走高的曲線，從2003年末的568天增加到2006年末的773天。按照萬科2007年三季報披露，141.7億的收入對應629億的存貨，周轉速度已經延長到1234天。

　　即使考慮到房地產行業在年底集中結轉收入的特殊因素，萬科的周轉次數也是不容樂觀的。

　　在房價成為異常敏感的關口，萬科顯然到了必須做出抉擇的時候。

　　以退為進

　　值得關注的是，在這次席卷全球的次貸危機中，美國第一大開發企業，萬科的標桿帕爾迪曝出多達23億美元的虧損。為了換得資金和流動性，帕爾迪不得不把價格已經跌落很深的土地再削價出售。

　　美國第二大房企Lennar在次貸危機損失也很大，該公司做出了一個最初連華爾街的分析師都搞不明白的決定，以4折的價格把大片土地出售給摩根旗下的房地產基金，只留了20%的權益。雖然美國遭受了次貸危機，但地價并沒有跌去6成。

　　對于帕爾迪和Lennar的斷足，萬科做了深刻的反思，肖莉曾表示，在成熟的發達國家，房地產是一個比較典型的周期性行業。但中國目前處在一個特殊的發展階段，歷史經驗表明，對于處在經濟起步和高速現代化、城市化過程中的國家或地區，整體上升趨勢的影響力遠遠大于周期性波動。

　　但擁有超過50年歷史的帕爾迪也未能免于跌跤，行業的風險性可想而知。萬科在充分準備風險預期的同時，也在謀求通過行業風險獲得更多機會的可能。

　　“大幅降價迅速回籠資金，萬科在為底價收購那些資金鏈斷裂房企的核心土地資源做準備。正如盤旋在空中等待吞食獵物尸體的禿鷲，立志于讓萬科成為世界第一房企的王石無論如何是不會放棄這個天賜良機的。”北京聯達四方地產經紀公司董事總經理楊少鋒這樣評價萬科的此次大規模降價行為。他認為萬科這是“以退為進”的策略，謀求獲得更多的市場份額。

　　郁亮在給員工的公開信末尾這樣總結：這封信的最后，我想和大家分享Gallagher先生在接受周刊采訪時說的一段話：“經濟周期是一個未知、復雜的系統，它的公平之處，就在于它對每一個企業都是一樣；而它不公平的地方是，當它過去之后，帶走弱小的企業，留下強大的企業。因此，當它來臨時，你唯一的辦法就是要比別人強。”