駱樂

　　編者按

　　正當全球都籠罩于美國次級房貸陰影之中時，中國也經歷了一場不大不小的房貸震動。

　　此次房貸調整傳言發端于華南，卻也終止于華南。關于房貸進一步限制性政策出臺的可能性似乎并未加大。

　　盡管沒有官方表態，但是深圳樓市上的關于房貸緊縮的傳言甚囂塵上，各種關于提高購房首付款比例，甚至銀行停止辦理按揭業務的說法不脛而走，一些購房者人心惶惶，議論紛紛。

　　房貸緊縮，傳言里的現實

　　此前，據《深圳特區報》報道，光大銀行深圳分行有關人士表示，自本月初開始，該行對包括個人房貸在內的綜合消費貸款加強了控制，個人房貸按揭成數為七成，年數最多10年。同一業主每增加一套按揭房，首付須提高5%，即第二套按揭房首付為三成五，第三套房首付為四成，依此類推。

　　另據《證券時報》報道，深圳各大銀行頻頻出臺收緊房貸的政策。深圳一些銀行已將按揭貸款首期比例提高至四成，部分銀行已全面停止辦理二手房按揭貸款。《南方都市報》也報道，中國銀行深圳分行已經叫停了二手房個貸。建設銀行甚至叫停了一手房按揭貸款業務。

　　《第一財經日報》記者以辦理業務為由，咨詢幾家銀行負責個貸業務的客戶經理，均被告知該行已停辦二手房按揭貸款。深圳某銀行一支行客戶經理稱，由于貸款額度緊張，該行深圳地區的二手房貸款從7月份開始已基本停辦，何時恢復目前還未得到通知。

　　華夏銀行深圳分行個貸中心相關人士也對《第一財經日報》表示，他們在本月初已經提高了房貸首付標準至四成，“無論是一手房還是二手房”。他說：“購置兩套房產以上的，每增加一套減一成，購置五套以上的不給貸款。具體看條件來定，按揭貸款最高為六成。”華夏銀行深圳某支行的工作人員在接受電話查詢時也證實了該消息。

　　招商銀行個貸業務有關負責人表示，招行一直以來嚴格執行國家有關個人住房貸款的規定，90平方米以上房貸首付至少三成。并根據客戶的具體情況、地區的差異，采取不同的政策。在深圳地區，招行主要是通過嚴格審查借款人的信用情況和房屋的評估價格，來控制貸款風險。在評估價格方面，招行不會完全采用評估機構的意見，以避免可能出現的造假行為。對于近期是否有相關部門關于收緊信貸的監管通知，他表示至少招行方面沒有看到。

　　深圳發展銀行個貸部人士表示，總行現在沒有明令禁止個人房貸業務，房貸仍為最高七成按揭，但是，審查的標準和過程比以前嚴格許多。廣東發展銀行深圳某支行客戶經理表示，房貸可以繼續做，一般關內可以貸七成，但是，要看具體的客戶信用和房源情況。

　　銀行習慣性緊縮，一手房市有恃無恐

　　“銀行不貸，堅決不貸。”投資客杜先生多少有些情緒，記者碰到他的時候，他正在與按揭員討論房貸的事情。據了解，他手上已同時握有六套房產，四套位于特區內的南山區，另外兩套位于特區關外的寶安區，盡管樓市前景不明，行情走淡，但是他依然堅持拿房，這一天他跟中介準備再要一套房子。“之前的手續全都辦好了，銀行突然說不給貸款了，以前我還從來沒有碰到過這回事呢。”

　　這些說法也給一些實際購房需求者帶來煩惱，“房價本來就很高了，現在首付又要提高，銀行還不給貸款，這叫我們拿什么買房子啊？”劉小姐已經跟男友結了婚，但還擠在福田區的一間出租房里，年近30歲的她急切地想買一套房子安頓下來。

　　記者隨后前往一些銷售樓盤詢問，銷售人士表示，聽說過此消息，但是他們并沒有感受到這方面的阻力。“我們這里的銷售中，還沒有出現過這樣的情況。”一位銷售小姐告訴記者，從目前的情況來看，整個市場很平淡，不過基于銀行信貸緊縮的因素很少，主要還是市場季節性的原因，每年這個時候基本都處于相對淡季。

　　“每年這個時候銀行都緊縮房貸，”眾廈地產總經理助理林曉華表示，“這是有規律的季節性收縮。”他表示，每年下半年銀行都會收縮房貸，目前從他們掌握的情況和判斷來看，這對于一手房的整體市場走勢影響不大，“地產商開發的時候，一般都跟開發銀行簽有協議，在售賣的時候會提供房貸業務。”他表示，一手房的房貸收縮不會很大，“頂多也就是提高首付比例，不會說完全不給貸，他們的利益是共同的。”

　　林曉華還表示：“當然，如果真的有硬性條例法規出臺，規定首付比例必須提高，這會提高投資門檻，抑制購買需求，對于一手房市場肯定還是會有影響的。”他認為，影響新房市場價格的主要因素還是土地供應和房貸。

　　由于房貸資產質量相對優良，是商業銀行必爭的一塊“大蛋糕”。由于“早貸款、早受益”，而且調控政策也多在第三季度里出臺，所以各商業銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標，下半年則開始實行緊縮政策，這幾乎是房貸市場的一貫做法。此前，對于上半年16.5%的貸款增速，銀監會7月份也已經出臺調控措施，要求新增貸款速度控制在15%，各商業銀行要集體收緊房貸。

　　二手房中介渾水摸魚

　　林曉華還提醒記者，銀行房貸緊縮主要影響的可能將是二手房市場，“二手房信貸主要依靠價值評估。”

　　一家地產中介的客戶經理給記者介紹了他們的操作過程，二手房取得買賣雙方交易意見統一之后，買方要取得購房的貸款，要交由專門的評估公司來對交易的二手房評估，然后按照評估公司的估價交由銀行審定，確定貸款金額。但是，這個過程中，由于評估公司屬于純商業性質，而且數量居多，出于業務競爭，一定程度上存在與中介的合作需求，可能存在高估行為，從銀行取得相對多的貸款金額，幫助中介和購房者完成交易。而銀行的經營需要，也導致它們對于過高估價的二手房交易可能睜一只眼閉一只眼，“貸得越多，銀行賺得也越多嘛。有的時候，銀行甚至還會主動提供高的估價，提供給你更多的貸款。”這位客戶經理表示。

　　據了解，現在銀行已經開始控制風險，要嚴格按照它自己的評估價格來，對于多貸的情況不會出現，而且對于評估公司的估價也卡得比較緊了，信譽不好或者存在信貸風險不予貸款，對于購房者的個人信貸記錄查得很嚴，有多次購房經歷者變得更加難以取得貸款。“但是也沒有說一定，關鍵還是看你跟銀行之間的操作了，我們中介這邊可以幫你做嘛。”上述客戶經理表示。

　　另一家中介的按揭員則更加直接表示，銀行現在對外一般都是聲稱不貸了，但由于它們業務多，同銀行有長期合作，并且簽訂有長期協議，還是可以幫忙做，“關鍵就看你的關系了。”而且，對于傳言已經停止的加按揭業務，置業人士也表示目前還可以幫忙做。

　　對此，一位業界研究人士表示，現在官方沒有硬性房貸規定出臺，基本上各個銀行都是按照自己的做法在獨自操作，這無意中給各個中介增加了房貸操作的空間。

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