縱深：對外資設限可借國外經驗

　　本報記者 鄔靜娜 北京報道

　　“外匯管理局(以下簡稱外管局)最近就會有動作。”消息人士指出，這個“動作”就是要限制外資流向房地產市場。

　　專家們說，外資對國內房地產市場的“過度開發”，已經使市場產生了“泡沫”，因

此必須適當設限。

　　設限“動議”

　　此前，外管局和國家統計局相關人士已經在公開場合表示，會適當考慮外商進入國內房地產領域的政策。

　　中國是在2002年取消外銷房、內銷房的區別。自此，外資投資中國境內房地產將沒有任何政策障礙，中國也成為國際

　　對外資設限的出發點是共同的。北京師范大學教授鐘偉認為，首先是出于土地稀缺性的考慮，因為土地不可再生，并且不可移動。其次是出于公共利益和國家安全的考慮。

　　中國社科院房地產金融研究所尹中立博士認為，國家可以借鑒國際經驗。比如可在交易環節上設限，要求符合自用原則，違反者禁止轉讓后所得的人民幣收入購匯或匯出；并且對房地產轉讓設定最低年限，如果沒有超過規定時限就出售的要征收營業稅。同時限制境外投資基金購買房地產的上限，并廢除外資房地產公司境外融資的超國民待遇規定，甚至可以在外商房地產開發企業中率先實行兩稅并軌。

　　國外經驗

　　2005年7月，外管局綜合司政策研究處溫建東博士在《國際金融研究》雜志上撰文，文章對一些國家的管制政策進行了梳理。

　　溫指出，大部分國家的管制都主要集中在上游交易環節。比如澳大利亞強制要求非居民離開時必須立即出售所購房產，巴基斯坦只允許專門從事房地產業務的非居民在當地出售，西班牙、保加利亞對非居民大額出售或超過一定標準時，要求有事前的報備。還有一部分國家則緊守匯兌作為最后閘門，不僅關注流入環節的限制，對非居民資金匯出也有一定要求。比如塞浦路斯，對用外匯購買的房地產，每年出售匯出境外的款項不得超過100萬塞鎊或總金額的1/3。菲律賓則要求非居民出售房地產的收益必須從銀行系統匯出。但匯兌又和交易結合在一起。

　　管制的方法大則可分為七大類。阿根廷、愛沙尼亞、墨西哥、土耳其等國限制非居民投資或購買房地產的區域，對邊界、海岸線或軍事用途區的土地及其地上附屬物的投資有明確的規定；塞浦路斯、新加坡、波蘭都要求對超過一定面積、規模的房地產進行審批；澳大利亞、保加利亞則對非居民購房超過一定金額，要求審批或報備；而波蘭、捷克、丹麥、斯洛伐克明確規定了非居民購買房產的資格；澳大利亞、芬蘭等國僅允許自用、休閑；而美國、菲律賓對非居民土地擁有權有上限規定，澳大利亞對非居民購方規定了最高上限；澳大利亞、埃及等國的法律規定，持有房地產滿1~5年以上才可以交易。此外，一些國家對非居民投資還設有禁止性條款。例如，保加利亞、越南禁止非居民購買土地；捷克禁止非居民法人機構購買農業或林業用途的房地產等等。