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《中國經營報》：“熱錢”進入中國房地產業的動機和手法是怎樣的？是否正在出現由短線炒作向長期投資轉變的跡象？
韓漢君：“熱錢”流入主要是通過混入經常項目和資本項目下。資本項目下，就直接投資而言，境外機構可在中國開辦企業，不斷追加投資；就證券投資而言，“熱錢”可通過合格境外機構投資者的名義，進入國內的證券市場，或者通過借入外債結匯成人民幣等方式
流入國內。經常項目也是“熱錢”流入的重要途徑，最常見的是利用貿易手段“低報高收”等。另外，還有利用轉移支付方式，銀行結售匯時無實際交易的結匯行為以及通過“地下錢莊”進入等等。
人民幣升值的預期以及中外幣利差的加大，無疑是“熱錢”流入的最直接原因。但越來越多的“熱錢”并不滿足于僅僅從利差中牟利，而將目光投向實體投資。從增量上看，近幾年，外資尤其是不規范的外資增加比較多的行業主要集中在國內金融機構和房地產行業。可以說，正是中國金融體系的結構性調整，給國際金融投資者帶來很大的投資機會。
《中國經營報》：國際上很多國家都對外資投資本國房地產有法律限制，而我國還沒有出臺相關法規，如何評價這一影響？
韓漢君：拋開游資的套利行為不談，假設國內市場原本是供需平衡的。外資作為一股強大的外來力量進入，必然導致原來穩定的市場出現很大的波動，從這個角度考慮，各國對外資投資房地產的限制是很正常的。
我認為，如果外資進入房地產規模過大的話，而且是以市場化的方式運作，這股力量是巨大的，會造成市場很大的波動，風險不言而喻。國內資金可以通過宏觀調控包括行政的手段控制，外資是不能用這個方式控制的。這種情況下，法律法規的限制是最規范最有效的方式，這也是發達國家的普遍做法，而中國由于市場發育不成熟，法規制定滯后的原因，實踐中也是很多法律法規的制定都是補救式的，缺乏前瞻性。
夏銀麗 本報記者 楊利宏采寫
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