權威調查：摩根斯坦利陽謀豪賭上海房地產

　　本報記者 王其明 楊利宏 上海報道

　　摩根斯坦利正在成為外資進軍上海房地產的一個“標桿”。與以往尋找房地產商合資模式不同的是，近日，摩根斯坦利計劃斥資10億元，親自“操盤”收購上海浦東一未成熟物業。

　　摩根斯坦利“旗下”的經濟學家多年來一路“唱衰”中國房地產，但其所屬房地產投資基金卻從投機性的合資業務轉向獨資操盤，摩根斯坦利的“陽奉陰違”凸現出一個國際資本大鱷的中國攻略。

　　抓住“千載難逢的機會”

　　5月9日上午，上海細雨蒙蒙。在位于金橋張揚路和金橋路交界處，三棟公寓正在施工。在施工現場和馬路之間，已平整完的場地分外開闊，這個開闊場地就是埃蒙頓國際廣場項目所在地，四周為廣告牌所環繞，廣告牌上是效果圖和顯眼的招商電話。招商處的李小姐告訴記者：“項目目前正處于招商階段，今年下半年動工，建成要在2008年。”

　　摩根斯坦利計劃收購的正是這一廣場。業界對埃蒙頓國際廣場期盼很高。該廣場項目占地55000平方米，地上商業總建筑面積10萬平方米，地下商業建筑面積2.5萬平方米。招商處李小姐說，地下商業廣場將“主要針對主力店和大超市進行招商”。

　　經記者查證，埃蒙頓國際廣場目前的股東有三位，分別是上海達安企業發展有限公司(以下簡稱“達安”)、上海城市建設投資開發總公司(以下簡稱“城投”)及加拿大新世界商業集團。其中達安是大股東。

　　“城投最希望項目整體轉讓，達安也覺得對商業地產不熟悉，感覺投資大回報周期也比較長。另外，賣給摩根斯坦利的價格不錯，收益高。”知情人說：“達安之所以出讓，盡管不是因為資金困難，但資金問題肯定也是原因之一。”

　　投資界專家分析說：“開發商缺乏資金，但是沒有到很嚴重的程度，這時的在建項目不會有太復雜的債務，是比較適合基金收購的。否則，項目有亂七八糟債務，沒有基金敢買。”

　　去年下半年，摩根斯坦利開始和股東方談判。“已經和摩根斯坦利簽訂了初步框架協議，最后的正式轉讓協議還沒有簽。”知情人士告訴記者：“外界知道這件事，是摩根斯坦利故意透露出來，是給達安施加壓力。實際上，雙方條件還有差距，最終結果會在近三個月內決定。不過，摩根斯坦利很有誠意，應該可以完成收購。”

　　摩根斯坦利計劃花費10億元收購該項目100%股權，并且親自成為開發商，將其建成為浦東的第二個商業中心，這也將是第一個由歐美基金建成的上海重要商業中心。

　　此時，正值國家宏觀調控的當口。

　　2005年，和黃在浦東以45億多元拿下竹園商貿區之后，周邊住宅售價也達到每平方米1.1萬元以上。外資入市明顯拉動了周邊住宅的價格飆升。

　　2006年初，摩根斯坦利發布的《中國房地產報告》稱：“中國房地產行業的‘洗牌’以及開發商的資金緊缺，為外資投資中國房地產提供了一個千載難逢的機會。”

　　大摩的“陽謀”行動

　　摩根斯坦利在上海房地產市場正在“精耕細作”。巧合的是，摩根斯坦利在上海房地產市場投資步步加大時，恰恰是中國房地產市場調控步步深入之時，也是摩根斯坦利亞太區首席經濟學家謝國忠一直“唱衰”中國樓市之時。

　　2003年6月，央行121文件出臺，銀行開始控制對房地產商的開發貸款。

　　2003年7月，摩根斯坦利與上海永業企業集團合作，入股10%，投資了上海新天地附近的“錦麟天地雅苑”項目。據悉，這次“試水”的10%投資，其短期收益超過了30%。2004年初，摩根斯坦利和復地合作，投資5000萬美元，參股復地黃浦區中高檔項目“復地雅園”。

　　此時，摩根斯坦利的投資比例并不大，項目入股不超過50%。

　　2004年3月，謝國忠發表文章稱：“中國地產市場是10年前東南亞的翻版。”

　　2004年4、5月，央行、國土部連續出臺調控政策，再次收緊銀行貸款以及嚴控土地市場。

　　這時的摩根斯坦利已經食髓知味，不滿足入股，而是全資收購，投資額也是越來越大。

　　2004年10月，謝國忠再次發表文章《目前的投機是最后的瘋狂》，并言之鑿鑿地說：“離‘最后算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”

　　此時，摩根斯坦利的收購行動更加“熱火朝天”。

　　2004年底，摩根斯坦利斥資5億元人民幣，將原來合作項目“錦麟天地雅苑”全部拿下。

　　2005年2月，摩根斯坦利耗資兩億美元，拿下了人民廣場附近的寫字樓——上海世界貿易大廈。2005年6月，又以8.46億港元的價格拿下了上海世界廣場。

　　“此時，摩根斯坦利旗下經濟學家的觀點已經不再被市場高度關注，而其一邊公開‘唱空’、一邊‘做多’的做法，被市場人士稱為‘大摩(摩根斯坦利的簡稱)的陽謀’。”

　　近日，摩根斯坦利全球房地產業務負責人索尼·卡爾斯(Sony Kalsi)在東京公開表示，摩根斯坦利今年將在中國追加30億美元投資，總投資達45億美元。

　　今年4月，摩根斯坦利成立上海分部不久，就收購了位于上海浦東新區世紀公園附近的景觀樓盤、陸家嘴中央公寓中的一整棟樓。

　　華遠集團董事長任志強就此評論說：“從2004年開始到今年，謝國忠前后有三種觀點，即國際石油價格上漲、中國貿易出口下降、美國加息這三種原因都會導致中國房價泡沫破裂。事實并不是如此。”

　　對此，摩根斯坦利辯解稱謝國忠所說的“樓市”，指的是住宅市場，而摩根斯坦利收購的大多是商用物業，兩者并不矛盾。“但其‘所屬’經濟學家言論明顯誤導了市場。”一消費者說。

　　基金退出機制已成熟

　　據仲量聯行中國區董事陳立民計算，去年摩根斯坦利收購的世界貿易大廈，每平方米均價在3000美元左右，而現在已經漲到每平方米近4000美元；去年收購之前，人民幣兌美元為8.27∶1，現在已經上升到8.05∶1。這一年之間，摩根斯坦利收購的收益已經超過30%。陳立民說：“很多機構堅持認為，人民幣在此基礎上，還將升值20%。”

　　事實上，基金的撤出機制已經開始成熟，這也加速了摩根斯坦利等外資進入中國房地產市場。基強聯行董事總經理陳基強認為，在撤出機制之中，基金獲得的收益更高，也是最重要的。

　　一般而言，外資撤出機制，主要通過兩個渠道，一是基金之間互相轉讓，比如從發展基金轉給收租型基金。第二，打包成為房地產信托基金(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)在海外上市。陳基強認為，目前這些基金主要目的是希望打包成為REITs，海外上市。

　　陳立民說：“外資的撤出機制日趨成熟。去年初，香港放寬法例，自2005年6月開始，允許REITs進行離岸投資。尤其是去年越秀基金在香港成功上市。”

　　2005年12月，以廣州幾大商用地產項目為主要資產的越秀在香港上市，集資19.7億港元，當日股價上漲14%。

　　陳立民指出，在海外上市的一個很大障礙是國內法律限制，資產向境外轉移成本很高，為此，越秀早就分步合法轉移出去。香港為了越秀上市而修改了法律，當時新加坡和中國香港都希望越秀能在本地上市。

　　陳基強分析說，基金期望的是可以在中國市場發行REITs，并實現貨幣自由流通。但他認為這還很遙遠。

　　不過，去年11月7日，央行副行長吳曉靈公開表示：用公開發行受益憑證的方式設立房地產投資信托基金(REITs)是房地產直接融資的方向和可持續發展的模式，也是解決