透視：外資地產情結直面宏觀調控

　　本報記者 楊利宏 趙剛上海報道

　　中國信守了加入世貿組織時的承諾，商業地產和金融等領域在過去的一年里逐漸“大開國門”，但在“有信貸、無金融”的房地產市場卻缺乏有效監管。宏觀調控之下信貸緊縮，恰恰成為外資強勢滲透的時機，客觀上也正在助推中國房地產泡沫的形成。

　　外資博弈路線圖

　　國家對于外資在房地產市場投資猛增的警惕，源于海外熱錢的短期逐利性。有專家認為，海外“熱錢”在房地產市場上的炒作資本估計在200億美元以上，雖不是市場的主導力量，但外資集中投資商業地產和高檔物業，對于普通住宅市場的價格上漲客觀上在推波助瀾。

　　“從2002年開始，存在明顯的國際游資涌入中國的趨勢。”上海社科院金融資本研究室韓漢君認為，“當時國際游資涌入中國的背景是，美元弱勢促使國際游資把資金投向非美元資產，而

　　“我們非常清楚，中國政府已經將房地產列入過熱行業，但只是行業警示，并不影響ING追加投資。” 兩年前，荷蘭國際集團(ING)在宏觀調控風生水起的時候，宣布將新成立的3億美元基金投入中國房地產市場，其亞太區主席金文洛對當時的調控曾這樣表示。摩根斯坦利房地產基金亞太區副總裁白可福在接受媒體采訪時曾經說道：“我們用我們的錢包來說明我們對中國房地產市場的判斷。”

　　外資的“錢包”對于中國房地產市場正在顯示出“標桿效應”。從2004年下半年開始，海外資本開始大舉進入中國房地產市場。2005年1月，澳大利亞麥格里集團旗下基金公司MGPA投入8億元人民幣購買上海新茂大廈95%的股權；4月，高盛旗下Whitehall房地產基金用1億美元整體購買上海百騰大廈，摩根斯坦利則動用32億元人民幣競購上海明天廣場。

　　摩根斯坦利、ING、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等，這些在國際市場呼風喚雨的頂級投資機構，如今不約而同地出現在中國房地產市場。

　　“‘熱錢’開始進入就是以套利為目的的，但由于房地產行業投資過熱、房地產價格上漲過快，2004年開始相關管理部門實施宏觀調控。在此背景下，國際金融資本的投資策略也進行相應的調整，主要體現在由房地產開發轉向直接購買現成樓盤，并且從住宅項目投資轉向商業房產投資。”韓漢君說，“就房地產行業投資來講，這些海外著名投資基金基本上不再輕易接手受調控影響較大的住宅類項目，幾單收購案的標的物幾乎都是清一色的商業樓宇，主要是甲級寫字樓、高星級酒店和酒店公寓，而且都是現樓整體收購。他們正在轉向長線投資。”

　　“自2003年宏觀調控以來，外資投資房地產達150億美元，試圖進入的高達1000億美元。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，宏觀調控收緊信貸政策的一個直接后果，就是國內房地產企業的資金鏈持續吃緊，不少大企業如首創、萬科、順馳、萬通和綠地等，開始以基金和上市等方式直接對接海外資本，外資乘勢大舉進入中國房地產市場。

　　據央行上海分行的統計，從2003年宏觀調控開始以來，境外匯入的購房款迅速增長，購房款的本外幣融資中，外匯貸款和外資流入的比例半年之內猛增了7個百分點，境外資本直接流入房地產的比例也大幅提高。

　　“不設防”的中國房地產

　　“中國只有房地產信貸，而沒有房地產金融。”外資在中國大肆“圈地”的同時，中國房地產市場的風險也正在累積。

　　進入5月，投資過熱和信貸猛增已經讓經濟“過熱”成為一個不爭的事實。但正如業內所說，“宏觀調控的時候，正是外資大舉進入的時機”，受宏觀調控影響最大的是民營企業，而對于海外資本卻基本處于“不設防”的狀況。

　　相反，在我國2004年重新修訂的《外商投資產業指導目錄》中規定，對于涉及普通住宅開發建設的房地產業作為“鼓勵類”外商投資產業目錄。

　　“缺少規范的還有房地產基金的運作。”據了解，由于中國目前還沒有出臺針對產業基金的法律法規，缺乏有效的金融監管手段，因此即使掌握了外資炒作房地產的真實態勢，也沒有相應有效的干預措施，房地產基金處于“無法可依”的局面。

　　“相關法律的滯后，正在成為房地產金融發展的一個瓶頸。”韓漢君說。