盡管聯合國[微博]與世界銀行[微博]說北京房價與收入比在全球是最高的，有關部門統計資料也表明北京房價與全國平均水平相比高得離譜，而日前結束的“2000年北京經濟論壇”上仍傳出消息說，今年下半年及明年乃至更長一段時間，北京的商品房總體趨勢是穩中有升，而不是穩中有降。

　　這不由給寄希望房價下降的消費者潑了一盆冷水。

　　北京房價為何還會攀升？

　　據統計，北京市1995年至1999年，商品住宅每平方米平均售價分別為3505元、3869元、5478元、4769元、4787元，今年上半年為3793元。業內人士幾乎一致認為，是經濟適用房等相對低價的商品住宅進入市場，才強力打壓了京城長期居高不下的房價。

　　據了解，今年北京市還將開工600萬平方米的經濟適用住房，這表明北京經濟適用住房的供應量在住宅市場中還將占有很大的份額。專家認為，這無疑將對降低北京房價有很大好處，是一個利好消息。有人認為，這也是人們一直渴望房價下降的原因。

　　那么，北京房價為什么只會上升不會下降呢？北京安地房地產開發有限公司董事長張寶全在接受記者采訪時認為，原因主要有三：

　　首先，宏觀經濟趨勢好轉，新一輪經濟升溫開始。

　　其次，全國房地產行業出現“四個增長”。據建設部提供的數據，與去年同期相比，今年1-6月我國商品住宅投資增長26.6%，竣工面積增長42.5%，銷售金額增長47.9%,個人買房量增長55%。且有10個省商品住宅的銷售額增幅在100%以上。

　　張寶全的第三個理由是北京市經濟適用房限價面臨挑戰。張寶全認為，今年經濟已明顯趨熱，物價指數正逐步上揚，房地產開發的成本也將逐步擴大。其中，鋼材漲價直接影響到房地產開發的成本。據測算，多層磚混住宅每平方米含鋼量一般為30公斤，按一噸鋼材漲價900元計算，則每平方米的建造成本提高約30多元。高層住宅含鋼量根據層數的多少而定，層數越高含鋼量越高。以20層框架結構住宅為例，其每平方米含鋼量為120公斤，相應造價提高約108元。對于利潤控制在3%以上的經濟適用住房而言，這新增的百元成本足以把利潤全部吃掉。毋庸置疑，經濟適用房的限價正遇到挑戰。雖然一些經濟適用房項目，如今日家園，通過集團作戰和管理創新，最終內部消化了這一漲價因素，但基礎原材料普遍漲價的現象必須引起有關方面的重視。

　　針對有媒體以今年新項目的開盤價斷言，上半年北京房地產市場的價格平均每平方米降了600元。他認為，這個房價不真實。

　　他對記者說，這是地產商為對付激烈競爭的市場而采取的低價入市辦法，目的是規避項目入市風險加速資金回籠。他認為，上半年的熱銷已達到了上述目的。下半年應是項目的發展期和贏利期，如果房價不逐步上揚，則達不到開發的目的。

　　買不起房算正常嗎？

　　房價不降反而升，這對任何一個消費者來講，都是難以接受的。那么我們應該如何看待北京房價上漲問題？

　　中國房地產估價師學會副會長柴強告訴記者說，在居民指責開發商抬高房價的問題上，經濟學家理論揭示的結論正好相反：居民不但不應指責那些抬高房價的開發商，還應感謝他們；如果要指責的話，應指責那些非開發商或者那些限制人們從事房地產開發的人。因為正是這些抬高房價的開發商，在增加供給，否則的話，房價還要比現在的高；而那些非開發商或者限制人們從事房地產開發的人，沒有供給或限制供給，才使現在的房價達到如此高。

　　他說，住宅是一種昂貴的消費品，盡管人人都需要，但其價格不可能便宜到使人人都能買得起的程度，有相當多的人買不起商品住宅可以說是一種正常現象。他說，即使在經濟發達國家和地區，大量中低收入者也是買不起商品住宅的。

　　據有關資料，美國的住房自有率(自有住房占全社會住房的比例)在西方國家是較高的，但也只有65%，其余35%的居民要靠租房解決居住問題；英國的住房自有率只有63%，德國僅為38%，歐盟平均為56%。

　　柴強認為，我們不應要求開發商提供人人都買得起的住房，也不應給普通居民造成解決居住問題必須購買商品住宅這樣一個誤區，應該使其認識到租房、特別是租“有錢人”作為投資購買的商品住宅，也是解決居住問題的一種有效途徑；對于真正的低收入家庭，政府還應提供“廉租”住房解決其居住問題。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉持基本相同的觀點。他認為，一個城市的房價高低取決于當地住宅市場的供求關系，即市場價格的形成是買賣雙方相互作用的結果。不管購房者是出于自用還是投資的目的，大家主要看其所購得的房屋是否能滿足使用需求，是否能做到購房投資的保值和增值。換句話說，如果市場上的房價一路下滑，而且還看不到盡頭，肯定購買者寥寥；相反，如果房價有不斷上升的趨勢，則大家會趨之若鶩，紛紛入市。

　　劉洪玉的論據是：海南的房地產市場就是一個最典型的例子，當1993年前后房價節節攀升時，許多島外投資者紛紛涌入，1995年后房價開始大幅度降低時，投資者則惟恐避之不及。

　　當然，劉洪玉也認為，人們對北京市高房價的批評都或多或少地有他自己的道理，因為高房價確實有它的危害性，如使整個城市的生產成本提高、競爭力下降等。但他同時指出，也要注意一種傾向，就是說讓本來不該買房的最低收入家庭或不該買商品房或公寓的中低收入家庭去評價房價的高低。因為家庭的收入是有巨大差別的，這種差別可能是由于職業或職位的不同、也可能是由于其家庭發展階段不同，這必然導致家庭住房消費支付能力的差別。

　　扭曲的消費不符合市場規律

　　據記者了解，持這種“買不起房是合理的”及“北京房市反映了供求關系”觀點的人不在少數。不過，包括記者在內的消費者有理由搞清楚另外一個問題：北京的房價到底是不是供求作用的結果？

　　記者手頭有這樣一組數據：雖然深圳市普通商品住宅的價格與北京接近，但深圳市城市居民的家庭收入或人均GDP的水平要高出北京約30%；上海人均GDP及家庭收入也明顯高于北京，但上海的普通商品住宅價格卻明顯比北京低；天津市的人均GDP及家庭收入比北京低30%左右，但房價卻比北京低50%以上。

　　有關資料顯示，從1992-1997年，北京商品房市場份額中，社會集團購買力一直占90%左右，到1998年，依然保持在80%。而同期在上海，集團購買力只占40%左右，廣州、深圳等地則已降至20%-30%。

　　據介紹，單位購房最顯著的特征是首先考慮位置，其次才考慮價格。只要是地段好的城區，不管房價多高，房子總會有單位來買。

　　有專家告訴記者說，這一所謂的“市場”傳遞出的信息是什么呢？就是它導致了北京房價始終處于扭曲狀態。因為如果沒有這種強盛的集團購買力，北京的高價房是難以維持的。

　　專家認為，可以說少數單位和富人帶動的需求結構和為他們服務的供給結構，從性質上講不能帶動大眾消費。

　　北京市物價局地產價格處處長何紹杰告訴記者說，國際經驗表明，住房價格與住房者年收入的比一般在3-6之間，住房市場方能正常運轉，即大多數家庭能在金融機構的幫助下自行購房，一部分低收入家庭可居住在政府提供的廉租或廉價房內。如果房價收入比大于6，則住房市場將出現供過于求，居民無力購買；如果小于2，則出現供不應求。目前北京不僅房價與收入比太高，而且租售比嚴重失調，買房不如租房，住房市場難于形成，但實際上北京市住房市場卻購銷兩旺。這里有一個奇怪的現象，就是北京和廣州的年商品房銷售量均超過150萬平方米，所不同的是個人購房比例，北京僅為5.95%,而廣州則超過60%，可見在北京單位和集團購買力之強大。他說，為什么會出現這種情況，原因與北京市居民支付能力不足是密切相關的。這不是畸形是什么？

　　北京天鳴集團公司的李法增說，特別是面對“散戶時代”將在二十一世紀開始主宰我國整個住宅銷售市場的實際，從目前普通家庭的年收入看，在供需雙方發生根本性變化進程中，新的需求方對房地產市場還起不到強力的支撐作用。如按國家機關“貨幣化分房方案”計算出來的工齡10年的正科級職工(無房戶)，一次性住宅補償額約為4萬多元，若是1994年參加工作的一般人員(無房戶)一次性住房補貼額還不到2萬元。故如果在北京要買一套地段稍理想的80-100平方米的住房并裝修，按目前的房價及建材，至少需要三四十萬元的資金才行；然而廣大普通的工薪族們的積蓄實在有限，靠住房貨幣補貼這點錢，相對于房價來說確實是個小數，離買房還差得較遠。(本報記者 杜登彬 劉建鋒 楊良敏)