8月29日結束的“2000年北京經濟論壇”上，專家學者、政府官員和企業家代表圍繞“京城房地產市場價格水平”展開了激烈的爭論。大家一致認為，不論是相對于北京市普通城市居民家庭的收入水平，還是相對于國內其他城市的房市，北京市普通商品住宅的供給價格都是最高的。

　　北京的房價到底有多高？

　　有關部門公布的數據說，目前北京市商品住宅價格水平大致為：市中心8000-12000元/平方米；城近郊區4000-7000元/平方米；遠郊區縣3500元/平方米以下，個別區縣在1600元/平方米左右。1999年北京市商品房平均售價5647元/平方米，其中住宅4787元/平方米。在住宅中，普通住宅平均售價3951元/平方米。個人購買商品房平均售價4410元/平方米，其中住宅4405元/平方米。目前北京市經濟適用住宅最高售價4450元/平方米，最低價是2350元/平方米，均價為3100元/平方米左右。

　　據國家統計局最新統計，今年一季度全國商品住宅每平方米平均售價為1913元/平方米。其中湖南最低，每平方米平均售價為779元，而北京市每平方米平均的房價則達4086元/平方米。

　　清華大學房地產研究所通過對北京近郊區的望京地區目前正在銷售的13個普通住宅項目進行調查后發現，該區價格水平在3850-6200元/平方米(加權平均價格4950元/平方米)；每套住宅面積在105平方米、105-140平方米和140平方米以上的，各占三分之一；每套住宅總價45萬以下、45-60萬元和60萬元以上的，也各占三分之一。

　　據北京市物價局房地產處處長何紹杰介紹，聯合國[微博]與世界銀行[微博]對有不同收入水平和不同地理區域的52個有代表性的國家(地區)的城市(一般為首都)所進行的住房調研結果表明，全球52個國家(地區)的住房價格與收入比平均為5，而北京為14.8，位居全球最高。

　　根據他的調查，近年來北京市商品房房價上漲很快，自1988-1997年十年間平均上漲110%。1988年僅為1800-2000元/平方米；1993年為3500-4500元/平方米。目前已經達到5000-7000元/平方米。何紹杰說，按國家機關“貨幣化分房方案“計算出來的工齡，10年正科級職員(無房戶)，一次性住房補償金約為4萬元，若是1994年參加工作的一般人員，一次性住房補償金還不到2萬元。故要在北京市買一套地段稍微理想點的80-100平方米的住房并裝修，按目前的房價及建材價格，至少需要三、四十萬元的資金才行。然而廣大的普通工薪階層的積蓄實在有限，靠住房貨幣補貼這點錢，相對于房價來說確實是個小數，離買得起房還相差較遠。

　　居高不下原因多多

　　那么北京房價為何居高不下？北京市國土資源和房屋管理局市場管理一處處長陳同順認為，原因至少有兩點。一是市場管理制度不健全，造成價格上升。他說，據不完全統計，北京市房地產開發企業約有上千家。其中資金雄厚、開發規模大、信譽度高、業績突出的大企業屈指可數。大量的開發企業尤其是項目公司只有開發權但是沒有開發能力，這些公司依靠項目炒作為生，不僅干擾了市場秩序，同時也加大了正常的開發成本。陳同順說，市場管理不健全還表現在開發企業追求的利潤偏高；開發建設環節上的招投標機制尚未全面形成以及土地供應制度不完善、行為不規范；住宅二級市場房源供應不足，難以發揮平抑商品住宅價格的作用。他介紹說，北京市商品住宅的項目利潤大約在10%以上，企業自有資金回報率也在30%左右，甚至更高。這與國外項目利潤在33%左右、企業自有資金回報率6-9%相比，是極不正常的。

　　二是強勁的集團購買抬升了商品住宅價格。他認為，北京作為首都，在京的中央各部委及所屬企、事業單位，各金融、商業機構、外埠駐京辦事處較多，這些單位不僅購房數量大、價格承受力強，而且還注重好區位，成為抬升北京市商品住宅價格上揚的主要力量。有關資料也顯示，從1992年至1997年，北京市商品房市場份額中，社會集團購買力一直90%左右，到1998年，依然保持在近80%。而同期在上海，集團購買力只占40%左右，廣州、深圳等地則已經降至20%-30%。

　　華遠房地產公司董事長任志強認為，拆遷成本過高也是房價過高的主要原因之一。任志強給記者算了一筆賬，北京市內城(二環內)的區位價格為6000-7500元/平方米，這是對破舊應該拆遷房屋的補償，再加上補償的0.7系數，等于舊房每平方米的價格為10000元/平方米以上。因此，新房價格就理所當然要高于舊房的拆遷費。他說，不合理的拆遷政策，特別是對租用人的補償高于對產權人的補償的做法更為不合理，也必然形成城市區內的房價居高不下的局面。

　　新窗口房地產咨詢公司老總杜杰認為，這一問題應該從體制政策方面去找原因。因為歷史上的體制政策等導致商品成本構成存在許多不合理。他說，首先是不應該把城市配套價格加到房價中。他說，道路、通訊、水、電等市政基礎設施功能的完備，是房屋成為商品的必要條件。而從80年代中期至今，北京房地產開發企業除了要按規定繳納包括城市維護建設稅在內的幾十種稅費外，蓋房之前還要再出錢修路，同時還要從市政源頭建各種大市政管線，進行公用基礎設施建設。此外，在計劃經濟體制下行政劃撥土地方式也抬高了后續的商業開發價格。另外，有關部門強制收取的有關稅費也是導致房價過高的原因。據他介紹，目前我國與房地產開發經營有關的稅種有12種，有關費種近70種。其中經營性收費就有30種，行政性收費近10種。他說，從國外情況看，地價及稅、費僅占價格的20%，建安成本占73%，利潤只占7%。而我國目前的地價及稅、費三項成本約占總成本的50%，建安成本約占總成本的40%左右，利潤占10%左右。由此可以看出，我國商品房的價格構成中，地價、稅和費成本較高。此外，金融機構為老百姓提供的住房金融服務遠遠低于為房地產開發企業提供的金融服務，且很不規范、很不成熟；二級市場缺乏價格政策指導，上市的房價缺乏依據等，這些均制約了居民的購房心理和購房能力。（記者 杜登彬 劉建鋒 楊良敏）