原標題：富力地產或暫停拿地 急抓銷售促回款 ■本報記者王曉悅 7月30日，一份疑似富力地產的內部文件外泄，文件顯示，集團下半年將暫停拿地，工作重點為促銷售、抓回款。在接受《證券日報》記者采訪時，富力地產公關部負責人稱目前未見到該文件，文件真實性尚在核實中。談及公司下半年的經營策略，其表示公司將在8月份的記者招待會上統一公布。 業內人士認為，富力地產暫停拿地改抓銷售和回款，與其自身資金情況有關。也側面說明在融資收緊背景下，企業相對保守的經營策略已經形成，地產行業進入降溫周期，是后續其他房企需要積極研究的一個信號。 上半年僅完成37.64%銷售目標 在該份外泄的文件中，富力地產表示，2019年以來集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距，因此，下半年各地區公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務。文件明確提出，下半年原則上暫停拿地工作，確保資金優先用于工程相關款項的按時支付，以加快銷售展區及貨量區的工程建設，保障營銷節點達成。 今年上半年，富力地產的銷售情況不樂觀。集團2019年上半年銷售總金額約602.2億元，僅完成全年銷售目標1600億元的37.64%。 今年5月份，因被指霸占并開發海南省澄邁縣大豐鎮鹽丁村海岸線，富力地產的“富力紅樹灣”項目被澄邁縣房管局暫停銷售許可，關停商品房合同網簽系統。該項目總占地面積約435萬平方米，總投資超過150億元。此外，富力地產天津靜海縣富力新城發生施工傷亡事件，更有項目存在安全隱患，5月份集團被列入江西“百差工地”榜，近日又被住建部通報安全違法，多個項目遇阻。 不過，據中國指數研究院的統計，富力地產2019年上半年拿地勢頭并不弱。富力地產截至6月底共耗資136億元拿地，國內排名37位，比2018年上升10位。業內人士嚴躍進認為，富力地產此前拿地、收購酒店和汽車產業的項目，導致目前對資金的渴求程度較高。隨著外部壓力加大，集團主動降低投資速度節約資金，是為了把錢花在刀刃上，以期回籠資金。 嚴躍進還表示，從大環境來看，當前地產行業進入降溫周期，地產公司開發投資的拐點已經到來。7月30日，中央政治局提出房地產不是經濟刺激手段，至少說明今年三季度各地政策松綁的可能性幾乎為零，房企將面臨資金壓力、庫存壓力和銷售壓力三大壓力，大概率會主動采取降價促銷策略。 接盤萬達酒店難“消化” 促銷售、抓回款的背后，是對資金的渴求。目前，富力地產可謂債務壓頂，截至2019年6月30日，富力地產借款余額約為1952.34億元，較2018年末的1632.39億元增加了319.95億元，累計新增借款已超過2018年末公司凈資產的40%。早在今年年初，富力地產就因2018年年報中3000億負債飽受詬病，其資產負債率被認為達到危險水平。 但需要花錢的地方還很多。近期富力地產謀劃入股車企華泰汽車需要資金，而2017年富力地產收購的萬達資產不僅未給集團帶來盈利，反而成為拖累，仍需進一步投入。 2017年，時值萬達危機，富力地產耗資189.55億元接盤萬達旗下73家城市酒店的權益及大連萬達中心寫字樓，受合并報表影響，富力地產2017年盈利211.86億元，同比大增214%。但經過2018年一年的整合期，富力地產仍未消化萬達的酒店資產。2018年年報顯示，公司酒店營運業務虧損4.59億元，相比2017年盈利129.37億元，差距超過130億元，成為富力地產2018年業績下滑的重要原因。 2018年，集團實現營業收入共768.58億元，同比增長30%，但歸屬公司所有者的盈利為83.71億元，同比大降60%。當年的“華南五虎”之首、曾比肩萬科排名行業前列的富力地產已被拉開差距。 嚴躍進認為，目前萬達收購的酒店業務面臨經營壓力，汽車這種新產業的運營成本也可能進一步上升，會對企業造成壓力。“酒店受經濟下行影響，企業如何統一經營酒店并增加盈利，還要不斷去探索。”嚴躍進說道。[詳情]

　　原標題：負債超3000億的富力暫停拿地 專家：房企開發投資拐點或已至 來源：中新經緯 客戶端7月31日電 （董文博）近期全國多地氣溫爆表，但炎炎夏日里房企卻倍感冷意。 人民法院公告網的最新數據顯示，截至7月31日早間，今年全國已有超280家房地產企業發布破產公告。 近日有媒體報道稱，“華南五虎”之一的老牌房企富力地產7月26日發布了一份內部文件，要求2019年下半年工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展，以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。 媒體流傳出的富力地產內部文件還提到，2019年下半年原則上將暫停拿地，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。 資料圖 董湘依 攝 下半年將發力銷售 據《中國建設報·中國房地產》7月30日消息，7月26日富力地產下發了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，提出當前“各公司最重要的工作是加大銷售力度”，其中，“以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化”還被加粗進行強調；同時，要求今年下半年原則上暫停拿地工作。 展開剩余84% “加緊銷售”、“加快回款”、“暫停拿地”，這是短短數百字的文件對富力全體員工提出的三項任務。 富力地產發布的內部文件 來源：《中國建設報·中國房地產》 《中國建設報·中國房地產》在報道中稱，經多方信源核實確認，富力地產每一位員工都收到了這份文件。一位富力內部員工透露，以往來說，這樣的通知一般都是密件傳閱給各地區負責人，鮮有直接發給全體員工的。 業內某知名地產評論員對客戶端表示，富力地產在上述通知中所說的下半年暫停拿地是銷售壓力所致，今年以來“銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”，因此下半年的工作重點是“促銷售、抓回款”，也就是說一方面加強促銷力度、加快資金回籠，另一方面把資金優先用于保障銷售，同時暫停拿地，減少支出。 這點在富力地產此前公布的數據也可窺得一二。 7月2日午間，富力地產發布上半年未經審核營運數據顯示，累計至今年六月底，總權益合約銷售金額約602.2億元，銷售面積達約551.68萬平方米，與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升6%和25%。 今年3月份富力地產聯席董事長張力透露，富力地產2019年銷售目標為1600億元。據此計算，富力地產在上半年僅完成全年銷售目標的37.64%，距離既定目標相差近千億元，銷售壓力之大可見一斑。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受客戶端采訪時表示，富力地產此次內部文件中提到了暫時不拿地的表述，充分說明了戰略方面的新特點。第一，“戰”方面說明要狠抓去庫存和追銷售，以資金回籠為重要導向；第二，“略”方面則主要放棄拿地等機會，進而形成主動降低投資速度等導向，類似規定和富力地產本身以及行業等情況都有關。從實際情況看，富力地產當前收購了很多項目，包括酒店和汽車產業，本身對于資金的渴求程度是很高的；而從行業本身來說，當前地產行業進入降溫周期，本身也體現了收緊和風險擴大的特征。 “如果上升更高程度，富力地產事件或說明從企業層面看，開發投資的拐點已經到來。類似企業都是大型企業的代表，此類收縮戰略恰是說明企業相對保守的經營策略已經形成，這也是后續其他相關房企需要積極研究的一個信號。”嚴躍進表示。 巨額負債壓頂 富力地產下半年的三項任務，最終都指向了一個字：錢。資金鏈緊張的富力地產，除了銷售方面存在問題，還面臨著巨額負債。 富力地產一季度業績報告顯示，截至2019年3月底，公司負債總額達3218.61億元，資產負債率為82.04%，較2018年底的80%上升2.04百分點。 另據富力地產7月8日公布的2019年累計新增借款公告，截至6月30日，富力地產借款余額達1952.34億元，較2018年末新增320億元，新增借款占公司2018年末凈資產698億元的比重達45.8%。其中，銀行貸款凈增加25.30億元，境外優先票據、公司債及超短期融資券凈增加223.06億元，其他貸款凈增加77.00億元，委托貸款、融資租賃貸款減少5.41億元。 至于新增的320億元借款被做何用，富力地產方面明確表示是“償還原有債務”。 值得一提的是，“借新還舊”之間還留存著不少缺口，因此富力地產還將部分到期債務選擇了續期留存。數據顯示，富力地產2019年債券回售選擇權到期總額為245.5億，其中1-6月內回售選擇權到期的公司債券均全額續期留存，合計176.5億元；截至2019年6月底，2019年內剩余回售選擇權到期的債券規模為69億元。 資料圖 熊家麗 攝 不僅如此，從整個大環境來看，今年以來房企融資渠道持續收緊。 財經評論員盤和林介紹，2019年以來，針對收緊房地產資金鏈而發布的政策多達十余次，國家從開發貸、房地產信托到內債外債、私募等融資等渠道對房地產行業資金進行收緊。 不過，盤和林表示，作為國民經濟支撐產業，房地產行業對經濟穩定的重要性不言而喻，在去杠桿、守住金融風險底線的背景下，融資環境在短時間內不會發生很大的改觀。因此，房企接下來的生活不太可能安逸。 中央重申“房住不炒” 在中央和地方的一系列調控政策下，國家統計局公布的數據顯示，1-6月份全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個百分點；商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。 中原地產首席分析師張大偉指出，房地產市場小陽春難入夏，整體樓市表現出現小陽春后的退燒現象，不論是投資數據還是銷售數據，在收緊調控的影響下市場再次出現了放緩。 7月30日召開的中央政治局會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。 嚴躍進分析認為，從此次表述看，最大的內容就在于提出了房地產不是經濟刺激手段的新定義，在當前經濟下行壓力增大、政策判斷撲朔迷離的情況下，該表述具有積極的意義。 嚴躍進解釋到，首先，該表述進一步明確了房地產的市場角色，即房地產不應該是刺激經濟的工具，各地對于房地產市場的定位依然需要強化其消費品的概念，即房子是用來住的，不是用來炒的。各地發展房地產業務，要更多考慮房地產背后的消費需求，而不應該和經濟刺激等做過多掛鉤。 第二，該表述含義在于，部分經濟下行壓力大的城市不能直接放松房地產政策。此次中央政治局會議的定調，說明單純因為經濟下行壓力大而盲目松綁樓市，以刺激的手段來對待房地產，基本上是行不通的，這至少意味著三季度各地政策松綁的可能性幾乎為零。 第三，該表述對于當前地產企業的影響是很大的。如果政策不松綁，考慮到現在房地產領域的三大壓力（資金、庫存和銷售），這個時候房企會主動降價促銷，其他地產指標也會有所變動。總結起來就是降價促銷成營銷策略、開發投資將迎來拐點。（APP） 富力地產 房地產 盤和林 嚴躍進 [詳情]

　　原標題：富力造車“缺血”：短期債務缺口超百億，凈負債率持續攀升沖破190% 來源：投資時報 為何此時進入新能源汽車領域？為何選擇華泰汽車作為合作對象？兩家債務沉重的公司如何解決后續資金問題？對于華泰汽車與富力集團的牽手，需要解答的問題或遠不止于此 《投資時報》研究員 黃鳳清 近幾年，房地產調控不斷加碼，銷售增速下滑，行業整體發展壓力加大。對此，房地產企業轉型升級成為常態，地產公司多元化發展早已不是什么新鮮事物。即便如此，富力集團聯手華泰汽車進軍新能源汽車領域的消息甫一傳出，依然在市場上吸引了眾多關注，不過，這次攜手卻讓不少市場人士表示有點看不懂。 日前，富力集團與華泰汽車集團聯合在北京召開發布會，宣布雙方正式達成戰略合作——富力集團參股華泰汽車，攜手發展新能源汽車產業。 此時，2019新能源汽車補貼新政剛剛正式實施11天。從6月26日始，新能源汽車不再享受地方政府補貼，整體補貼退坡幅度超過50%，補貼門檻大幅提高。 補貼新政落地第二天，華泰汽車集團有限公司的主體長期信用等級及相關債項信用等級就遭到大公國際資信評估有限公司（下稱大公國際）下調，溯其緣由，大公國際認為皆因該公司已“千瘡百孔”：公司整車產能利用率很低；商譽減值導致2018年大幅虧損；受限資產規模很大導致再融資難度加大，且面臨很大的短期償債壓力。 富力自身狀況亦難言樂觀。今年上半年富力地產（2777.HK）權益合約銷售金額僅完成全年目標的38%左右，新增借款則超過2018年末公司凈資產的40%；從截至一季度末的數據來看，公司債務負擔較重，貨幣資金與短期債務之間存在超過100億元的缺口。 為何此時進入新能源汽車領域？為何選擇華泰汽車作為合作對象？后續資金如何解決？ 針對這些問題，《投資時報》研究員向富力地產發送了溝通提綱，但截至發稿，該公司未予以回復。 布局新能源車時機欠佳 近年來，在政策嚴控影響下，房地產市場整體降溫，商品房銷售規模呈增速放緩態勢。國家統計局數據顯示，2018年全年商品房銷售面積同比增長1.3%，增速較前一年度下降6.4個百分點；銷售額同比增長12.2%，增速較前一年度下降1.5個百分點。2019年上半年行業增速繼續下行，1—6月份商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點；銷售額增長5.6%，增速較1—5月份回落0.5個百分點，較上年同期下滑7.6個百分點。 房地產行業高歌猛進的“黃金時代”逐漸遠去，地產商需要尋找新的發展動能來彌補房地產業務的褪色，多元化布局成為新潮流，醫療健康、文娛傳媒、應用科技、新工業新材料等領域受到青睞。 在擁抱多元化的房企隊伍中，富力是其中一員。其官網顯示，經過20余年發展，已成為以房地產開發為主營業務，同時在酒店發展、商業運營、文體旅游、互聯網產貿、醫養健康、物業服務、設計建造及創新服務平臺等領域多元發展的綜合性集團。 不過，《投資時報》研究員注意到，2018年以來，富力的經營業績并不理想。 數據顯示，富力地產歸屬于母公司股東的凈利潤在2018年大降六成，2019年一季度繼續下降41.92%。房地產開發和銷售仍是其最主要業務，今年上半年富力地產總權益合約銷售金額約602.2億元，同比增長5.72%。但與全年銷售目標1600億元相比，完成率僅37.64%，而2018年上半年目標完成率為43.82%。 尋找新的發展動能迫在眉睫。 富力進軍新能源汽車行業并不難理解——此前，房企中不乏造車案例。但與同行早早進入這一領域相比，富力似乎并沒有趕上好時候：新一輪的補貼退坡已經來臨，新能源汽車將不能再享受地方政府提供的補貼，整體的補貼退坡幅度超過50%。有業內分析人士認為，隨著補貼大幅退坡，新能源汽車市場變數增多，競爭愈加激烈，將加速行業洗牌。 此外，盡管新能源汽車銷售還延續著增長態勢，但已略顯疲態。 中國汽車工業協會統計數據顯示，今年1—6月新能源汽車銷量為61.7萬輛，雖然同比增長49.6%，但遠低于去年同期111.5%的增幅。近日，中汽協下調了2019年新能源車的預期銷量，預計為150萬輛，相比上年僅增長19.4%左右，而此前的預測銷量為160萬輛。 富力此時進行新能源汽車布局，無疑面臨著不小的挑戰。 華泰汽車負面纏身 再觀此次合作方之一的華泰汽車，可謂負面纏身。 公開資料顯示，華泰汽車集團成立于2000年，公司以新能源汽車、傳統汽車及其核心零部件為戰略核心業務，汽車金融、后市場及生態服務為支持業務。經過多次延期，華泰汽車集團有限公司于2018年完成入股曙光股份（600303.SH），直接持有曙光股份19.77%股權，合計擁有曙光股份21.27%股權的投票權，為曙光股份的第一大股東。 6月27日，大公國際出具《華泰汽車集團有限公司主體與相關債項2019年度跟蹤評級報告》，將華泰汽車集團有限公司主體長期信用等級及“16華泰01”“16華泰02”和“16華泰03”債項信用等級由AA+下調為AA，列入信用觀察名單。該報告指出，華泰汽車集團有限公司面臨多方面風險和挑戰。 一是公司整車產能利用率很低。截至2018年末，該公司具備年產63.85萬輛整車的生產能力。2018年和2019年1—3月，公司整車產量分別為21.53萬輛和3.31萬輛，整車制造產能利用率分別只有36.31%和23.20%，較低的產能利用率和較高的折舊攤銷在一定程度上降低了公司的盈利能力。 從銷量上來看，盡管早在2009年就已介入新能源汽車技術的研發，號稱“最早涉足新能源汽車產業的自主車企之一”，但2018年新能源汽車銷量只有2.89萬輛（不含曙光股份）。2018年其整車產品銷量為19.53萬輛，略低于2017年的銷量。 二是2018年該公司對收購曙光股份形成的商譽全額計提了減值準備，導致當年大幅虧損，審計機構無法確認該減值金額是否適當，出具了保留意見審計報告。數據顯示，該公司2018年歸屬于母公司所有者的凈利潤為-15.59億元。 三是受限資產規模很大，且主要子公司股份均已質押，公司資產變現和再融資能力受到一定限制。截至2019年3月末，其受限資產為162.62億元，占期末總資產和凈資產的比重分別高達31.94%和95.02%。其持有的子公司華泰天津、鄂爾多斯華泰、歐意德、天津華泰汽車車身制造有限公司、華歐德、榮成華泰、天津恒通房地產開發有限公司和曙光股份的股權已全部用于融資質押。 四是該公司籌資性現金凈流出規模持續擴大，公司債務融資難度加大，流動性償債來源收窄。其經營活動產生的現金凈流入額由2017年的31.09億元降至2018年的20.64億元，而籌資活動產生的現金凈流出額則由2017年的13.85億元增至2018年的21.42億元，2019年一季度進一步擴大至32.31億元。同時，其投資活動產生的現金多年來呈凈流出狀態，現金狀況堪憂，貨幣資金規模持續縮小。 五是有息債務規模較大，且以短期有息債務為主，存在很大的償付壓力。2019 年3月末，該公司總負債為338.03億元，其中有息債務為294.23億元，占比達87.04%。從有息債務期限結構來看，期限在一年以內的短期有息債務占總有息債務的比重為68.02%，面臨很大的短期償債壓力。有消息顯示，“16華汽02”于2019年7月26日到期，按債券募集說明書要求，華泰汽車需在債券到期前五個工作日將還本付息資金劃至償債保障金賬戶，但華泰汽車并沒有兌現上述承諾。 六是截至2019年3月末，該公司與供應商、工程施工方等存在較多訴訟，持有的曙光股份已全部被司法凍結，公司法定代表人已被列入“限制消費人員”名單，公司存在一定或有風險。 此外，華泰汽車還深陷停產、欠薪、銷量造假等傳聞。 富力地產債務高企 根據華泰汽車官方通稿，此次與富力集團的戰略合作，宣告了富力集團正式進軍新能源汽車產業，也標志著華泰汽車將獲得更雄厚的資本和資源支持。結合華泰汽車的財務狀況來看，很顯然，這一合作中，富力擔當著資金提供方的角色。 新能源汽車是一個“燒錢”的行業 ，但富力自身負債累累，資金并不充裕。 《投資時報》研究員梳理相關數據注意到，自2015年以來，富力地產凈負債率逐年上升，至2018年末達到184.10%，再次刷新2004年以來的同期紀錄。進入2019年，其債務規模進一步攀升，截至一季度末，負債總額達到3218.61億元，較2018年末增長8.62%。 截至6月30日，富力地產借款余額約為1952.34億元，較2018年末增加319.95億元，累計新增借款超過2018年末凈資產的40%。進一步拆分來看，銀行貸款凈增加25.3億元，占上年末凈資產的3.62%；境外優先票據、公司債及超短期融資券凈增加223.06億元，占上年末凈資產的31.94%；委托貸款、融資租賃借款凈減少5.41億元，占上年末凈資產的-0.78%；其他貸款凈增加77億元，占上年末凈資產的11.03%。 有借必有還。Wind數據統計，截至7月27日，在富力地產發行的債券中，有10只將在1年內到期，當前余額合計107.75億元。其中4只將在2019年內到期，余額合計48億元。 一邊是債務高企，另一邊是自身“造血”不足。過去幾年，富力地產經營活動產生的現金持續呈凈流出狀態，2018年全年凈流出86.17億元，今年一季度凈流出170.59億元。而其投資活動也是入不敷出，2017年、2018年全年分別凈流出225.84億元、58.09億元，今年一季度凈流出10.89億元。 截至一季度末，富力地產短期借款153.23億元，一年內到期的非流動負債為347.28億元，二者合計組成短期債務超過500億元。而貨幣資金只有398.19億元，與短期債務之間存在超過102億元的缺口，短期償債壓力較大。[詳情]

　　原標題：傳富力(02777.HK)今年下半年原則上暫停買地 要促銷售、抓回款 來源：觀點地產網據《觀點地產網》引述富力地產(02777.HK)0.000 (0.000%)沽空 $8.42百萬; 比率 23.843%早前發布一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，提出2019年下半年的工作重點應圍繞「促銷售、抓回款」開展，且下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。在回款方面，文件提出，監于銷售及匯款時間緊、任務重，現重申各地區公司須成立回款工作小組，組長為地區公司負責人，組員包括財務、銷售、開發、工程及法務負責人，其他相關部門亦須全力配合，加快資金回籠，提高回款效率。此外，文件最后提及「沒有任何借口地完成既定的年度銷售目標。」。(ta/da)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2019-07-30 16:25。)阿思達克財經新聞網址: www.aastocks.com[詳情]

　　原標題：富力發文要求暫停拿地 全員賣樓 來源：文匯網一邊廂是地王紀錄頻頻被刷新，而另一邊廂則有發展商謹慎對待市場。有消息指，富力地產(2777.HK)內部文件稱，集團原則上暫停拿地，要務是全員賣房確保完成銷售任務。《中國建設報．中國房地產》從富力地產多名內部人士處獲悉，7月26日富力地產發布的內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》明確表示，現在集團最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務，「各公司財務、開發、工程等部門應以銷售為中心展開工作」，「上下全體動員，堅持全民營銷」，「以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。」遇優質土地可單獨呈報文件又指出，「2019年下半年原則上暫停拿地動作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。」報道指，富力地產7月2日公告稱，今年前6個月集團累計實現權益合約銷售金額約602.2億元人民幣，此前富力方面公布其年度權益銷售目標為1,600億元，按照計算僅實現年度目標約37.64%，下半年完成目標壓力很大。內部文件中也提及「今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距」。為應對銷售及匯款時間緊、任務重等情況，文件要求各地區公司須成立匯款工作小組，提高回款效率。每位員工都收到文件報道確認，富力每位員工都收到了該份文件，并向全體員工發出了「加緊銷售」、「加快回款」、「暫停拿地」三重任務。[詳情]

　　業內人士認為，富力暫停拿地是銷售壓力所致，當前地產行業進入降溫周期，富力選擇戰略收縮。類似事件或說明，從企業層面看，開發投資的拐點已經到來。（券商中國）[詳情]

　　原標題：被曝下半年暫停拿地，終于圓夢千億的富力怎么了？  富力或許沒想到，圓夢千億后的第一程竟如此艱難。 當前，這位全球豪華酒店最大業主依然在為吃下的酒店業務尋找出路。與此同時，高居不下的負債、日趨收緊的融資以及多地項目出貨不利，讓這位始終想提速的華南五虎不得不斬斷對土地市場的投入。 下半年暫停拿地的背后，或是富力在這一輪行業下行階段的生存現狀。 暫停拿地 7月29日，有消息曝出，某房企內部發文《關于要求地區公司確保完成銷售任何的通知》，明確要求2019下半年原則上暫停拿地。 《國際金融報》記者根據消息中涉及到的信息多方打聽，得知這份文件來自于富力地產。 《國際金融報》記者據此第一時間向富力方面求證，相關負責人表示，沒有收到這個消息或者通知，并不知曉。 文件開端直言，今年上半年，整體房地產市場增速顯著放緩，銷售形勢不容樂觀，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距。因此，當前各公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務。 根據文件，富力的應對思路大體可概括為“開源節流”。 開源方面主要為“促銷售、抓回款”，全公司上下動員，堅持全民營銷，加強促銷力度，以完成項目銷售目標為第一優先級，在確保銷量的基礎上追求項目收益最大化。此外，各地區公司成立回款工作小組，所有部門全力配合加快資金回籠，提高回款效率。 節流方面則要求各公司確保資金優先用于工程相關款項的按時支付，保障營銷節點達成。此外，2019下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。 有房企內部人士表示，通常此類文件多會傳閱給各地區負責人，最多暫停拿地會通知到投拓條線，但富力此次卻選擇發給全體員工，其當前處境的緊迫性與嚴峻性可見一斑。 銷售不利 究竟是何局面迫使富力作出暫停拿地的選擇？ 2018年，富力實現權益合約銷售金額約1310.6億元，銷售面積約1018.01萬平方米，這也是富力歷史上第一次突破千億大關。“千億”曾是富力2016年的目標，但其越過終點線的腳步卻整整晚了兩年。 今年全國兩會期間，富力聯席董事長張力在接受《國際金融報》記者采訪時表示，2019業績目標為1600億元。 那么，1600億的實現難度如何？ 3月業績會上，富力方面表示，今年計劃推盤項目超過200個，可售貨值3000億元，這也意味著，只要去化率超過5成，富力即可完成業績目標。此外，富力今年預計將投入400億元的現金流用于買地。 事實上，今年初，富力確實在公開市場奮力奪地。 易居研究院智庫中心數據顯示，截至6月底，以公共日期計算，富力半年以來在公開市場共拿地28塊，總建筑面積為782.1萬平方米，占地面積總計275.5萬平方米，成交總價達278.8億元，其中，僅1月份，富力就拿地12塊，近乎兩天一塊，上半年共消耗掉近七成的全年拿地預算，一位富力的內部員工對《國際金融報》記者表示，富力愛搶熱門地塊，哪兒熱去哪兒搶。 數據來源：易居研究院智庫中心 攜款沖在搶地前方的富力，并沒有獲得有效的糧草補給。 今年以來，富力在成都、海南、淄博等地的多個項目因違規被暫停銷售。 5月1日，因為項目大規模破壞了周邊的紅樹林，海南省澄邁縣住房保障與房產管理局印發《關于暫停富力紅樹灣項目商品房銷售的通知》（以下簡稱《通知》），決定暫停富力紅樹灣項目所有商品房銷售許可，關停相關公司商品房合同網簽系統。 隨后，淄博富力萬達廣場（富力城）項目因商品房買賣合同、全裝修明細和全裝修樣板房拆除等問題引發業主不滿，經住建部門多次約談仍不重視，被暫停該項目的預售資金撥付、合同網簽備案和新樓盤開盤。 5月底，成都市住房和城鄉建設局決定對成都富力熊貓城項目開發有限公司通報批評，信用記減分，暫時關閉網上簽約權限。 截至2019年6月，富力累計總權益合約銷售金額為602.2億元，全年業績完成率僅為37.64%。按照房企上下半年四六開的比例，富力要實現既定目標的難度不小。 負債高啟 富力的資金困境不止于此。 2018年年報顯示，截至去年底，富力短期債務高達523.5億元，同比增加84.24%。這一情況在今年繼續惡化，截至2019年3月底，富力的資產負債率為82.04%，較2018年底的80%上升2個百分點；凈負債率也由去年底的180%繼續上升。 富力不得不選擇借新還舊。 7月8日，《廣州富力地產有限公司關于2019年累計新增借款的公告》顯示，截至2019年6月30日，富力的借款余額達到1952.34億元，較2018年末新增320億元，新增借款占公司2018年末公司凈資產698億元的比重達45.8%。 新增借款大部分用于償還舊債，還有部分到期債務選擇了續期留存。為此，富力不得不承受較高的融資成本，其下屬怡略有限公司今年來發行的幾筆優先票據，利率均高于8%。 然而，今年二季度以后，房企融資形勢繼續惡化，隨著一連串資金收緊的消息出現，靠融資“輸血”的路越走越窄。 富力的資金壓力再次被放大。[詳情]

　　暫停拿地！富力半年僅完成目標37% 內部文件急回款：公關稱謠言 來源：時間財經  原創： 陳世愛  營銷策略、開發投資將迎來拐點。 7月30日，中國建設報報道稱，廣州富力地產股份有限公司（以下簡稱“富力地產”）近日發布了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，強調公司最重要的工作是加大銷售力度，確保完成銷售任務。 通知還提到，2019年下半年原則上暫停拿地工作，如果遇到優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。時間財經從多方求證，確實存在這份通知。 圖片來自中國建設報中國房地產 據報道稱，富力地產每一位員工都收到了這一份文件。此前，類似的通知一般都是密件傳閱給各地區負責人，鮮有直接發給全體員工。對此，富力地產公關人員對時間財經表示，此事屬不實內容，是謠言。公司目前未發布相關聲明。 某不愿具名的地產分析師對時間財經表示，富力地產的該通知，可總結為“戰”方面要狠抓去庫存和追銷售，以資金回籠為重要導向；“略”方面則主要放棄拿地等機會，進而形成主動降低投資速度等導向。 該分析師認為，這和富力地產本身以及行業等情況都有關。畢竟，富力當前收購了很多項目，包括酒店和汽車產業，對于資金的渴求程度是很高的。當前地產行業也進入降溫周期，呈現出收緊和風險擴大的特征。 中原地產首席分析師張大偉則認為，富力地產此前就一直在消化之前與萬達的交易，所以之前本來拿地也非常少，此次暫停拿地與否，并沒有太大影響。 多項目被罰 通知強調，“各公司財務、開發、工程等部門應以銷售為中心展開工作”，“上下全體動員，堅持全民營銷”。在具體安排上，文件還要求各地區公司須成立匯款工作小組，提高回款效率。 半年已過，“今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”。7月初富力地產公告顯示，前6個月集團累計實現權益合約銷售金額約602.2億元，僅占此前公布的年度權益銷售目標1600億元的37.64%。下半年壓力顯而易見。 銷售回款是房企到位資金的主要來源。中國銀河證券研究院研報《房企融資渠道現狀與趨勢：結構穩定，證券市場融資占比回升》顯示，2018年，包括定金及預付款以及個人按揭貸款的銷售回款，占房地產資金來源比例為42.32%，顯著高于其他渠道。 與此同時，房企的各融資渠道全線緊縮。銀行貸款作為房地產融資的首要渠道，已有多次窗口指導，且對違規操作的工作人員和企業進行重罰。7月4日及5日，寧波銀保監局對十多家銀行開出39張罰單，罰金總計1275萬元，其中近60%的罰單是針對房地產住房按揭貸款管理不規范和房地產授信業務不審慎等行為。 非銀行貸款中的信托貸款也嚴控，房地產信托項目進行余額管控。守住3.15萬億元存量房地產信托規模這個底線，“存量退出才能新增，保證余額不變”。某Top20房企員工曾對時間財經表示企業融資將受到很大影響，畢竟信托處于房企拿地的關鍵環節，很多信托是有土地證就能放款，而開發貸則須等到四證齊全。因此，后續信托產品兌付都可能成問題。 外資融資渠道，有發改委發布通知明確，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這意味著近期發行過中短期限美元債的房企，在債券到期后只能通過自有資金或國內舉債償還境外債務。這對于之前發行中短期限美元債較多的房企資金鏈將會構成較大壓力。 當務之急還在于，富力在關鍵的銷售回款方面，今年遇到諸多不順。2019年以來，富力在成都、海南、淄博等地多個項目因違規被暫停銷售。5月27日，成都“富力中心”項目遭成都住建局通報批評，暫時關閉網上簽約權限；5月初，山東省淄博市富力萬達廣場（富力城）項目被暫停該項目的預售資金撥付、合同網簽備案和新樓盤開盤。 影響最大的還在于5月1日，富力紅樹灣項目因大規模破壞區域內的紅樹林，被海南省澄邁縣住房保障與房產管理局開具罰單，項目所有商品房暫停銷售許可，關停相關公司商品房合同網簽系統。要知道，該項目富力地產欲總投資150億元，建設工期5-8年，總占地面積約8000畝，總建筑面積約230萬平米。 對于富力紅樹灣項目被禁售，業內人士對時間財經表示，這一項目對富力地產影響較大，一方面是大額土地資金投入后，無法實現銷售回籠，造成資金壓力；另一方面，一旦大的項目被叫停，資金方對于繼續向富力地產輸血更加猶豫。“既回籠不了資金，又融不到錢，”影響頗大。 拿地本就不多 資金壓力這把達摩利斯劍，其實一直懸在福利頭上。張大偉表示，整體看是去杠桿，但從企業角度看，富力依然在消化之前與萬達的交易。所以本來之前拿地也非常少，所以暫停與否，并沒有太大的影響。 富力地產2018年中期報告顯示，公司于2018年上半年進行土地收購的速度較2017年同期有所放緩，收購的總建筑面積為840萬平方米。對比而言，2017年公司全年新增權益可售面積為1811萬平方米。2019年，公司預計將拿出400億元用于收儲土地。 中國指數研究院的《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》顯示，富力地產1月至6月，總拿地金額為136億元，排名37。 張大偉稱，過去幾年杠桿相對較高的房企，最近拿地其實都明顯減少了。顯然，富力地產的杠桿，在地產行業屬于較高的。截至2018年底，富力地產的負債總額為2963億元，凈負債與總權益的比重從2017年的169.6%進一步上升至184.1%。 對于企業的高負債，富力地產董事總經理李哲明在3月20日的業績會談中表示，富力地產短期內的負債壓力已經基本解決。2018年到期的短期負債為160億元，而目前的現金持有為347.1億元，完全能夠應對短期負債。只是富力持有的347.1億元現金中，受限制現金達149.24億元。 速動比率是衡量短期償債能力的常用指標，一般而言，速動比率的黃金點是1，如速動比率過低，企業的短期償債風險較大，過高則表明公司資金閑置過多。 據樂居財經制作的《2018中國上市房企速動比率排行榜TOP100》顯示，TOP100上市房企2018年平均速動比率為0.6258，速動比率在1以上的房企僅有4家。 截至2018年底，融創地產速動比率為0.43，在上述排行榜中位于93名，遠遠低于其銷售排行榜。 值得一提的是，中共中央政治局在7月30日召開會議，分析研究當前經濟形勢并部署下半年經濟工作時提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時間財經表示，從此次表述最大的內容就在于，提出了房地產不是經濟刺激手段的新定義。在當前經濟下行壓力增大，政策判斷撲朔迷離的情況下，該表述對于當前地產企業的影響是很大的。 如果政策不松綁，那么考慮到現在房地產領域的三大壓力，即資金壓力、庫存壓力和銷售壓力，這個時候房企會主動降價促銷，其他地產指標也會有所變動，總結起來就是降價促銷成營銷策略、開發投資將迎來拐點。 上述分析師稱，富力地產是大型企業的代表，此類收縮戰略恰是說明企業相對保守的經營策略已經形成，這是后續其他相關房企需要積極研究的一個信號。（北京時間財經 陳世愛）[詳情]

　　樓市大消息！這家大型房企暫停拿地，內外融資渠道在收緊，年內倒閉房企已至少279家 來源：證券時報網  原創： 羅曼  被稱為“華南五虎”之首的富力地產，今日傳出大消息。 有媒體報道稱，富力地產的一份內部文件顯示，其今年下半年將暫停拿地，主要任務為促銷售，抓回款。 中原地產研究中心統計數據顯示，2019年二季度房地產企業紛紛拿地后，7月份企業拿地數據開始分化，拿地超過50億元的企業只有4家，中原地產首席分析師張大偉向時報君表示，相比二季度，房企搶地數量開始減少，加上融資收緊預期下，房企拿地意愿不強。 截至今日收盤，富力地產跌幅0.42%，報14.3港元，目前總市值461億港元。 富力暫停拿地釋放何種信號？ 據《中國建設報》報道稱，7月26日富力地產發布了一份內部文件《關于要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，文件中明確提到，2019年下半年原則上暫停拿地，并將促銷售、抓回款放在首要位置。 富力地產之前公布今年年度權益銷售目標為1600億元，7月2日發布公告稱，今年前6個月集團累計實現權益合約銷售金額約602億元，以此計算，上半年僅完成目標約37.64%，不到一半。其內部文件中也提到，“今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”。 富力暫停拿地釋放何種信號？中原地產首席分析師張大偉向時報君表示，整體看是去杠桿，對于行業來說過去幾年杠桿相對較高的房企，最近拿地其實都有明顯減少；其次，從企業角度看，富力依然在消化之前與萬達的交易。 2017年11月，富力地產以199億元接手了萬達77家酒店資產，但此番收購并未被資本市場看好。但富力方面表示，此次收購萬達的酒店資產除了價格便宜外，還可以減少富力后期的酒店成本投入并可以直接運營產生收益，另一方面也有助于富力對于酒店業務方面的版圖擴張。 目前，經過了一個完整的財年周期“消化”后，富力在酒店業務上的營收確實有所提升，然而凈利潤依然虧損。2018年報顯示，富力在酒店業務上的營業額由2017年的23.8億元增至70.3億元，增幅明顯，然而虧損幅度也進一步擴大，由2017年的虧損1.46億元擴大至4.59億元。 從收購的資金量以及對酒店的回報率來看，萬達酒店并沒有給富力地產帶來很好的回報，反而拖累了富力地產整體業績。 中原地產研究中心統計數據顯示，相比于二季度，房地產企業7月份開始收緊拿地步伐，針對非熱點土地關注度減少，融資收緊預期下，企業拿地數據開始分化，在7月份，拿地超過50億的企業只有4家，分別是萬科、中海、金茂、華僑城。 張大偉認為，房企的資金鏈分化嚴重，大部分企業依然處于降杠桿階段，特別是2016年左右購入大量地王的企業，最近拿地非常少。中型房企成為搶地的主流企業，房地產市場拿地看融資，融資難時土地流標多。 同策咨詢研究分析師張宏偉向時報君表示，從行業角度看，資金端和融資端都收緊了，包括房地產信托、ABS、境外融資都收緊了，對企業的壓力很大。另外從銷售端來看，其實從5月份開始整個銷售回款壓力顯現，市場動力不足，6月份也沒有出現翹尾行情，因此三季度以來整個房地產市場回款壓力劇增。 也即是說，銷售端和融資端這兩個房地產企業最重要的資金來源渠道都被收緊，企業壓力之大可想而知。這不僅是富力，對于大多數房地產企業來說接下來凜冬將至。張宏偉表示，接下來會有更多的企業將暫緩拿地，確保企業運營安全。 “我個人聽說有一些企業下半年開始把一些尾盤、車位、商鋪以及不太好的項目加大去化，降價銷售，有些企業開始采取動作了，希望能夠通過降價方式回籠資金。”張宏偉表示。 房地產內外融資渠道收緊 進入7月以來，房地產融資渠道被進一步收緊，包括房地產信托、境內外發債、ABS等融資渠道相繼受限。而2019年是房地產政策出臺最密集的年份，其中針對房地產金融風險的監管也強于以往。 7月12日，國家發改委發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（簡稱“778號文”），其中提到房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。 中誠信評級公司研究院評級與債券部研究員盧菱歌表示，房企境外發債募集資金現在僅可用于境外市場的借新還舊，無法對新項目進行融資，也不能在境內使用這部分資金。778號文是進一步控制外債總量規模，防范外債風險等監管思路的延續。 7月20日，有媒體爆出，房地產信托業務報備中，項目公司需具有二級開發資質，或持有項目公司50%以上的股東具有不低于房地產開發二級資質，方可放行。 光大證券研報透露，7月6日，銀保監會對部分信托公司開展了約談警示，主要涉及房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，要求將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平，且對部分信托公司提出了2019年三季度房地產信托規模較二季度“零新增”的自我約束建議。 對于處于償債高峰期的房企，尤其是中小房企而言，今年下半年的資金鏈將迎來巨大挑戰。人民法院公告網顯示，2019年1月以來，截至7月24日，全國范圍內至少有279家房地產企業在人民法院登出公告破產文書。[詳情]