文/意見(jiàn)領(lǐng)袖專(zhuān)欄作家 龐溟

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這一政策表態(tài)既是基于對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，更是為明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標(biāo)和方向。

　　12月6日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，強(qiáng)調(diào)2022年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議明確要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　在緊隨其后召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，再次強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　值得注意的是，相比政治局會(huì)議的表態(tài)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的表述有若干明顯變化，將政策視角由房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)展到房地產(chǎn)業(yè)，將工作重點(diǎn)從商品房開(kāi)發(fā)的“售”進(jìn)一步拓寬到保障房建設(shè)的“租”，更重要的是，將政策目的排序從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“健康發(fā)展和良性循環(huán)”變?yōu)椤傲夹匝h(huán)和健康發(fā)展”。

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這一政策表態(tài)既是基于對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的判斷和考量，更是為明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標(biāo)和方向。可以說(shuō)，這不但與宏觀政策要穩(wěn)健有效、微觀政策要持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)主體活力、結(jié)構(gòu)政策要著力暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)循環(huán)、改革開(kāi)放政策要激活發(fā)展動(dòng)力、區(qū)域政策要增強(qiáng)發(fā)展的平衡性協(xié)調(diào)性、社會(huì)政策要兜住兜牢民生底線等2022年政策動(dòng)向息息相關(guān)，與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“堅(jiān)持盡力而為、量力而行，完善公共服務(wù)政策制度體系”、“在人民群眾最關(guān)心的領(lǐng)域精準(zhǔn)提供基本公共服務(wù)”的政策主張，也是完全一致的。

　　“良性循環(huán)”這一新穎提法，首次出現(xiàn)在11月24日《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)的中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴的署名文章《必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》。文中提到，要堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

　　在筆者看來(lái)，所謂“良性”，包含有正向、協(xié)調(diào)、和諧、共進(jìn)、持續(xù)、穩(wěn)定、積極、正面等多方面的涵義，這是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的地位和住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的地位的明確承認(rèn)和正面肯定。中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任韓文秀等權(quán)威人士在介紹和解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神嫩時(shí)也表示，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)、牽涉面廣，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、地方財(cái)政收入、金融機(jī)構(gòu)貸款總額中都占有相當(dāng)高的份額，對(duì)于經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

　　而所謂“循環(huán)”，則是支持房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)開(kāi)展依法合規(guī)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、購(gòu)地、融資等正常經(jīng)營(yíng)行為，確保對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合理穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、按揭貸款等融資需求和流動(dòng)性需求的滿足，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)提升其資金管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、合規(guī)管理能力以及產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng)新能力，引導(dǎo)基本面穩(wěn)健扎實(shí)、現(xiàn)金流優(yōu)異、財(cái)務(wù)安全性高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提升銷(xiāo)售和回款質(zhì)量并繼續(xù)探索新的、高質(zhì)量的、可持續(xù)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，并妥善處理在過(guò)去的高杠桿高增長(zhǎng)模式下難以自救的、無(wú)法主動(dòng)完成業(yè)務(wù)調(diào)整和經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)自然出清和淘汰。

　　筆者認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，關(guān)鍵在于處理好房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步之間的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)、資本市場(chǎng)之間的共同發(fā)展，處理房地產(chǎn)行業(yè)和各級(jí)政府以及土地財(cái)政之間的共贏發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)之間的平衡發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)與民生保障、基本公共服務(wù)之間的統(tǒng)籌發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)自身供給與需求之間的匹配發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整與重點(diǎn)滿足首套置業(yè)需求、剛性需求、改善性住房需求等購(gòu)房者的合理住房需求之間的動(dòng)態(tài)發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)的租購(gòu)并舉工作和預(yù)期引導(dǎo)工作的穩(wěn)步發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)租房市場(chǎng)、保障性住房建設(shè)與商品房市場(chǎng)的合理發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等新新形式的探索發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等其他領(lǐng)域的創(chuàng)新發(fā)展。

　　筆者預(yù)計(jì)，接下來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能出現(xiàn)邊際放松和改善，但各級(jí)政府將本著市場(chǎng)化、法治化、專(zhuān)業(yè)化等原則，繼續(xù)全方位覆蓋和監(jiān)管供給端、需求端、市場(chǎng)端、土地端、資金端、信貸端、稅費(fèi)端等各領(lǐng)域，將進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)體系化、制度化、長(zhǎng)效化、常態(tài)化、立體化調(diào)控，努力做到維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，積極支持房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，積極支持城鎮(zhèn)居民合理的住房需求，既堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激手段，又堅(jiān)持繼續(xù)大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　(本文作者介紹：香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，芝加哥大學(xué)社會(huì)學(xué)碩士，證券公司宏觀/策略研究主管，從事全球及中國(guó)宏觀研究、資產(chǎn)配置策略、定量研究、主題研究。)