文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李德林

　　最近一段時間，小編的朋友瘋了，搶房搶瘋了，看著二三線城市房價按不住，各地人才引進措施頻出。剛需族內心又一次騷動了，上車怕被套，不上車怕被甩下。

　　房價難道真得只能漲到你無望？如何判斷你所在的城市房價未來走勢。德小財特在端午節假期期間寫出文章和大家交流探討。

　　縱觀人口流動與房價，人口往哪里流動，哪里房價就會上漲，如影隨形。理論上來說，人口流動產生需求，需求供給決定價格。

　　一線城市拿北京來說，北京常住人口在2006年到2016年不斷增加，如下圖：

　　▼北京常住人口（2006——2016）

　　（數據來源：北京統計年鑒和統計局新聞發布會）

　　北京房價在2006年到2016年不斷升高，如下圖：

　　（數據來源：網絡）

　　對于二三線城市來說，由于人才新政的實施，二線城市迎來大量人口流入，西安吸引人才60萬，武漢37萬，長沙20多萬，鄭州也是30多萬。給政策、給補貼，也得有房子啊，沒房子總不行吧？所以房價自然也水漲船高。

　　▼如西安2018年房價

　　（數據來源：網絡）

　　在2018年之前，西安房價緩慢增長，由于人口流入，2018年西安房價增長加速。

　　人口為什么會流向一線城市和二三線城市呢？

　　首先，國家發改委頒布的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》發展規劃目標是常住人口城鎮化率達到60%城鎮化水平，而目前我國的城鎮化率為50%左右，發達國家的城鎮化率為80%，這意味著，城市化建設還在進行。農村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強城市人口遷移。據有關媒體表示中國人口快速流動還有20年。

　　其次，當前中央政府確定的國家中心城市有北京、上海、廣州、重慶、天津、武漢、成都、鄭州、西安等9個。近幾年來這些城市城市表現活躍。

　　再次，這些城市擁有更好就業機會、醫療和教育等公共服務水平，二三線城市還有各式各樣落戶和補貼政策，人口流入也就不足為奇。

　　人口流動會產生什么后果呢？人口流動產生需求，需求產生價值。但流動的同時也會讓城市分化。長期來看，分化后，人口流入的城市會一直需求疊加，房價上漲；人口流出的城市需求減退，直至衰亡。

　　當然，人口流動是持續性的，長期性的，短期樓市的漲跌還得看國家的貨幣政策，貨幣政策寬松，央行放水，錢就流入樓市，房價上漲，貨幣政策收緊，則房價下跌。這就得看央行的貨幣供應量了。如下圖：

　　在2017年1月——2017年12月份，貨幣供應量同比增長整體呈現下跌趨勢。嚴防貸款流入房地產領域，控制房地產開發規模取得初步成效。同時2017年房價以北京為例：

　　2017年，樓市有了大幅波動，年末的房價比年初的房價還低。3月份出現下跌是因為2017年3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行營業管理部、中國銀行業監督管理委員會北京監管局、北京住房公積金管理中心，聯合發布了北京市《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，這是2017年公開印發的第一輪房地產市場調控政策。調控政策發布后，房價出現下跌，但是隨后幾個月內，房價還是反彈了上去。由此我們可以看出，房價短期受貨幣政策和國家調控的影響還是很大的。

　　伴隨著人口流入，房價升高。國家在房住不炒的精神下，采取了各種政策來限制房價，如限價、限購、限售和限貸。

　　未來調控政策會怎么樣？財哥覺得“房住不炒”大基調不會變，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投資需求的方向仍在。而房價一旦突破政策底線勢必會引來中央干預，甚至加碼調控。

　　如何看待樓市的宏觀調控呢？這些政策直接壓制需求，短期效果還行。但不解決根本矛盾。

　　隨著城鎮化水平挺高，人口流入，房子需求遲早會爆發。所以人口流入的地方，未來的房價可能還會繼續漲。

　　但是人口流出城市沒有大漲的基礎，需求都沒了，蓋房子也沒人買，房子怎么漲？

　　財哥覺得機會就在人口不斷流入的城市，在人口不斷凈流入的城市里，需求增加，房價上漲，觸碰調控紅線，國家宏觀調控房價，壓制需求，房價下跌，人口繼續流入，需求爆發，房價上漲，國家宏觀調控房價造成房價下跌，就是買房的好時機。

　　(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)