意見領袖 | 郭施亮

　　商品房預售制度，曾經對房地產市場的發展起到了重要的影響作用。但是，隨著商品房預售制度的問題逐漸展現，人們對商品房預售的爭議也越來越大了。

　　商品房預售，其實指的是房企將正在建設中的房屋預先出售給承購人，并由承購人預先支付定金或者房款的行為。在業內，人們把這種現象稱為期房。

　　商品房預售制度的建立，到底帶來哪些好處？

　　從開發商的角度出發，可以緩解了資金鏈的壓力。通過商品房預售的方式，提升了資金利用率，降低了資金缺口壓力。另外，從購房者的角度出發，一般來說，期房比現房具有一定的成本優勢，開發商為了吸引購房者，往往也會有相應的優惠，購房者也可以從中減輕了購房的成本。

　　不過，商品房預售制度的缺點也不少。

　　舉一個例子，開發商拿到了預售款，相當于把風險轉嫁給購房者，在開發商占用了預售資金之后，他們未必會把錢完全用在工程建設之中，可能會把錢用到了其他地方，包括拿地、新項目開發乃至其余領域的投資等等。

　　當購房者支付了預售款之后，相當于承擔了未來的投資風險。假如開發商發生了資金斷裂或者卷款逃跑等行為，將會出現爛尾樓的情況，購房者將會承擔很大的投資風險。針對這一種情況，因項目仍未完成建設，且不能夠交付使用，在購房者還沒有獲得房屋產權證的背景下，爛尾樓的實際價值非常低，這對購房者來說，確實不公平。

　　商品房預售制度解決了開發商的實際需求，并降低了資金使用成本，但對購房者來說，他們的實際利益卻并未得到根本性的保障。站在這個角度出發，商品房預售制度應該要好好改革了。

　　取消商品房預售制度的時機成熟了嗎？

　　假如在這個時候取消商品房預售制度，很可能會造成開發商的資金壓力更緊張。對房企來說，本來已經存在融資渠道不暢通的問題，預售制度成為了部分房企的救命稻草。如果這個時候再把預售制度取消了，那么對很多房企來說，也許會面臨資金鏈的壓力，加速了行業洗牌的節奏。

　　不過，商品房預售制度的延續，并不利于保障購房者的切身利益。因此，針對商品房預售制度，應該要進行全方位的改革。

　　例如，針對過去購房者一次性繳納較高比例的預售款現象，應該要改變一下。在實際情況下，可以采取按照工程進度繳款的形式，既可以保障購房者的合法權益，而且又可以起到項目監督、防止開發商任性挪用資金的行為。

　　又如，應該對預售資金有明確的監督職責。一般來說，銀行等放款機構應該要有相應的資金監督職責，但多年來預售資金監督職責并不明確，由此導致了部分房企任性挪用預售資金的現象。對此，可以引進第三方保險機構，并由開發商或者銀行機構進行出資，通過第三方保險機構對項目工程與預售資金去向進行實時監督，一旦發生了問題，就由第三方保險機構先行墊付，保障工程項目的順利完工。之后，再由第三方保險機構對預售資金進行后續追繳，這也可以很好保障購房者與銀行的合法權益。

　　商品房預售制度曾經對國內房地產市場起到了積極的影響意義，但隨著暴露的問題越來越多，是時候考慮對商品房預售制度進行改革了，首要任務還是要保障購房者的合法權益。

　　(本文作者介紹：獨立財經評論員，財經作家)