文/新浪財經(jīng)北美特約作者 王晶

　　一年后，再看美國樓市，我不再驚訝仍在持續(xù)飚高的房價，而是開始找尋背后的邏輯關(guān)系和未來的樓市走勢。

　　一年前，在美國疫情爆發(fā)兩個月后，我曾寫過一篇關(guān)于美國房價逆勢大漲的文章《經(jīng)濟(jì)重挫，為何美國房價不跌反漲？》，以位于新澤西的熱門學(xué)區(qū)房Ridgewood小鎮(zhèn)為例，一套中規(guī)中矩的獨(dú)棟別墅一口氣拿下18個offer（報價）。也許就是從那時開始，買家們不再和房子本身的應(yīng)有的價值做交易，反而變成了買家之間的瘋狂比價。這不應(yīng)是一個健康市場應(yīng)有的價格邏輯。只是，一年后，隨著美國疫情的持續(xù)以及人們工作方式的改變，樓市的瘋狂高溫不退，甚至更為扭曲。

（圖片來源：Zillow網(wǎng)站）

　　新澤西州的Ridgewood小鎮(zhèn)具備熱門樓市的三大特征：有市區(qū)（downtown），有火車站（意味著可以直達(dá)曼哈頓），學(xué)區(qū)排名靠前。在Ridgewood，除了賣價本身的瘋狂上漲，其在今年的平均成交價較賣價還要上浮10%。同時，房屋成交速度也令人瞠目，一個還看得過去的房源，普遍在上市當(dāng)天就直接簽約。這意味著，卷入價格大戰(zhàn)的買家們，并沒有充足的時間考察房子周邊情況甚至房子本身，就匆忙報價。買家們的瘋狂，除了心態(tài)著急，也可能在一定程度上陷入了地產(chǎn)中介的慣用伎倆。一位當(dāng)?shù)鼐哂?0多年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的中介Monica和我抱怨，現(xiàn)在不少賣家中介通過降低賣價的方式吸引更多潛在買家，然后再讓這些買家相互競爭，令最終成交價格遠(yuǎn)高于房子本身的價值。

　　不過，這些房子真的是“降價”上市嗎？我看未必。在zillow網(wǎng)站上，但凡搜索一處房源，其價格漲幅通常在30%以上，有的甚至達(dá)到200%。賣家漲紅了眼，買家殺紅了眼，這就是當(dāng)前美國房市給我的感覺。“這形勢簡直和2006年的房市泡沫如出一轍。”Monica語速極快的忿忿然。除了房產(chǎn)中介的身份，她個人也在做房產(chǎn)投資。在經(jīng)歷了一輪價格大戰(zhàn)后，她剛要出資100萬美元買下一處位于佛羅里達(dá)州的房產(chǎn)，卻被賣家臨時通知再提價10萬美金。Monica最終選擇了放棄。

　　新澤西州的瘋狂房價并非是個例。根據(jù)Corelogic數(shù)據(jù)，今年3月份全美房價同比上漲11.3%，創(chuàng)下了自2006年3月以來最高年化漲幅。大幅上漲的理由和去年此時基本如出一轍，即供需關(guān)系的變化。賣家數(shù)量減少，但買方需求卻日漸旺盛。根據(jù)Redfin數(shù)據(jù)，今年4月份推向市場的房子相比去年同期驟減40%，相比2019年減少50%。由此導(dǎo)致房價自去年來上漲20%。房價在去年攀至自2006年以來的最高點(diǎn)，料在今年還會有增無減。

　　除了急需買房解決諸如入學(xué)等現(xiàn)實(shí)問題的買家，對于尚不著急一頭扎進(jìn)樓市廝殺，但仍有購房需求的潛在買家來說，總是期待疫情的早日結(jié)束能緩解樓市的扭曲價格。但是，哪怕疫情在今年緩解，樓市真的能降溫嗎？我認(rèn)為至少到明年，房地產(chǎn)價格仍會位居高位。

　　首先，疫情的持續(xù)正逐漸改變著人們的生活方式，由此令自帶后院的郊區(qū)獨(dú)棟更具吸引力。人們開始從鋼鐵叢林的曼哈頓公寓大樓“getaway”，往周邊甚至美國中部、南部地區(qū)遷移。再加上房市的剛需不會減少，供需關(guān)系在短期內(nèi)不會得到改善。同時，千禧一代（25-34歲年齡段）正在取代35-44歲年齡段的人群，成為購房主力軍，并加速了美國住房市場的短缺。根據(jù)投行Jefferies的報告，目前全美住宅短缺250萬套。而建筑商可能要再新建170萬至200萬的新房，才能滿足千禧一代的購房需求。

　　其次，美聯(lián)儲的低利率利好房市。盡管本周美國財政部長耶倫的試探性加息言論捎著股市上串下跳，但無論是拜登的財政支出計(jì)劃，還是勞工部發(fā)布的不及預(yù)期的4月就業(yè)數(shù)據(jù)，美聯(lián)儲都不太可能在今年收緊寬松政策。2022年年末或2023年美聯(lián)儲開始加息的預(yù)期比較合理。購房者在享受美聯(lián)儲低利率帶來的福利的同時，也面臨著更多購房者的涌入。在供應(yīng)不足的當(dāng)下，真不知這到底是不是福利。

　　第三，原材料的上漲。美股的木材板塊在近幾個月飛速上漲，其中一個主要原因來自于房地產(chǎn)的火爆行情令木材價格飆升，供應(yīng)無法滿足需求。（近期木材股或是很好的投資方向）。哪怕建筑商計(jì)劃更多建房，但木材的短缺和成本的飛漲是不容忽視的現(xiàn)狀。自2020年4月，木材短缺令木材價格飆升近200%，并導(dǎo)致新屋在去年的售價平均上漲了2.4萬美金。

　　要買房，卻對樓市降溫看不到曙光的我，在經(jīng)歷了數(shù)輪看房后已經(jīng)改變了思路，不再一味尋找性價比高的房源，而是“隨心所欲”：喜歡它，就去競價，不然，可能連花錢的機(jī)會都沒有。

　　(本文作者介紹：《親歷紐交所》作者，華爾街媒體人)