文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina）專欄作家 陳錦興

　　港股仍是處于拉鋸時刻，等待不明朗因素逐個消散。此時，已有足夠調(diào)整的物管板塊，正蘊(yùn)釀動能，也有更多新消息配合，可能成為下一個板塊輪動的新焦點及受益者。

　　十月開局偏穩(wěn)，龍頭科技股亦轉(zhuǎn)強(qiáng)，騰訊及阿里再破頂。新股熱情持續(xù)，金管局屢次承接美元沽盤，已令銀行體系的戶口結(jié)余超過3000億港元，相信大部份資金因新股而來。最新消息，螞蟻上市時間表或會略為延后，即使如此，新股不愁寂寞，特別是這個季度，將有不少大型物管新股出臺，料引領(lǐng)市場重新關(guān)注這板塊表現(xiàn)。

　　過去三個月，物管股其實是處于調(diào)整期，股價上升動力有轉(zhuǎn)弱之勢。以基本面而論，大部份物管股的中期業(yè)績符合預(yù)期，盈利增長平均達(dá)30%，部份亦派發(fā)中期股息，如建業(yè)新生活（9983）。物管股的業(yè)務(wù)模式清晰易明，屬輕資產(chǎn)類別，有較強(qiáng)現(xiàn)金流支撐。由于過去兩年收入及盈利增長快速，投資者信心較大。不過，隨著板塊壯大及公司股價已倍升，估值并不便宜，因此股價上升動力略為轉(zhuǎn)弱，加上這段時間焦點多在醫(yī)藥、新經(jīng)濟(jì)等新股之上，物管股在欠缺催化因素下調(diào)整誠屬難免。

　　至近期，物管股再有新股陸續(xù)出臺，當(dāng)中卓越商企服務(wù)（6989）受一定注意，其一是大灣區(qū)商業(yè)物管的龍頭，其二是引入騰訊及京東作為基礎(chǔ)投資者，市場會有炒作憧憬。雖然商業(yè)物管增長較住宅物管為低，但深圳及大區(qū)灣概念轉(zhuǎn)熱，有利其上市后表現(xiàn)，亦將帶動市場再關(guān)注物管板塊。

　　此外，有兩只具規(guī)模及知名度的物管股已通過港交所上市聆訊，分別是合景悠活及世茂服務(wù)，兩家公司都是由內(nèi)房商分拆出來，分別是合景富泰（1813）及世茂集團(tuán)（813）。合景悠活財務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，2017-19收入復(fù)合增長56%，而盈利復(fù)合增長更達(dá)105%。而今年首四個月，凈利為0.77億人民幣，按年增長97%，保持動力。

　　世茂服務(wù)總在管建筑面積為85.7百萬平方米，管理293項物業(yè)。其財務(wù)表現(xiàn)同樣增長強(qiáng)勁，2017-19收入復(fù)合增長55%，而盈利復(fù)合增長達(dá)88%。值得注意，騰訊及紅杉資本為上市前股東，料會引入知名基石，而集資規(guī)模達(dá)10億美元，相信會吸引散戶及機(jī)構(gòu)的目光，因此或進(jìn)一步推動物管板塊的氣氛。

　　還有，已遞交上市申請的物管股，多屬由大型內(nèi)房商分拆出來的，包括華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)等。她們在8、9月提出申請，若上市過程順利，料年底前有機(jī)會在港上市。因此，這個季度，物管股的新股上市會頗為熱鬧，且股份質(zhì)素高，論規(guī)模、論增長及論背景，都是行業(yè)前列。

　　港股仍是處于拉鋸時刻，等待不明朗因素逐個消散。此時，已有足夠調(diào)整的物管板塊，正蘊(yùn)釀動能，也有更多新消息配合，可能成為下一個板塊輪動的新焦點及受益者。

　　(本文作者介紹：畢業(yè)于香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)系，具20年股市分析經(jīng)驗，深明股市中的風(fēng)險與機(jī)遇。此外，曾擔(dān)任一家本地精品投行的首席分析師，專門研究本地的中小型股。現(xiàn)任英皇證券(香港)有限公司研究總監(jiān)，不時在香港的電臺、電視及報章雜志評論港股。)