文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina） 專欄作家 陳錦興

　　除非環球經濟嚴重惡化，引致大型企業破產及金融系統風險，否則沒有理由對本地地產股持悲觀態度。相反，在持續低利率及寬松貨幣政策的環境下，地產股依然是投資組合中必要的一員，每次調整均是趁低吸納的機會。

　　近期，港股成交低迷，欠缺方向感，主要是環球政經局勢的發展仍是極不明朗。英國約翰信成首相，硬脫歐風險上升；另外，今年全球經濟增長亦一再被調低，主要央行亦準備以寬松貨幣政策應對；至于內地，經濟仍有下行壓力，上海科創板正式登場，未見很強的帶動作用。顯然，內地和香港投資者觀望意濃，恒指有待走出陰霾，才能挑戰更高水平。

　　即使六月以來本地政情燥動，恒生指數至今也升約一成，而地產分類指數更升15%，大幅跑贏。香港經濟首季增長只有0.5%，預期2019年全年增長亦由原先2-3%，調低至1-2%，最新數據顯示零售行業持續低迷，行業機構預測本地零售或有近一成跌幅。周大福（1929）及莎莎（178）等行業領頭羊的港澳同店銷售均呈現下跌。然而，香港樓價亦欠缺大幅調整的基礎，經濟差樓價硬的背馳現象，恐怕會延續。至于地產股，仍是這輪減息周期的受惠者。

　　美聯儲2015年底開始加息，前后9次，歷時三年，加息幅度低于預期。這個月底，聯儲局將開始減息，以紓緩環球經濟放緩的壓力，即使這輪減息次數未必多，但低利率環境已然確立，亞太區多國如韓國、澳洲及印度等都相繼減息。全球經濟增長正受威脅，主要央行同步采取寬松貨幣政策已難以避免。

　　持續低利率就是支撐資產市場的基礎，而香港的情況更為特殊，因房屋供應預料無法滿足需求。特區政府近來遇上管治困難，開辟新土地的計劃勢必遇到更大阻力，新供應將出現更大斷層，加上早前政府改變公私營房屋比例至7：3，私樓供應預料將減少。雖然經濟暫時轉弱，但失業率仍維持極低水平，迫于賣樓的業主極少，樓價水平實不容易插水式下跌。

　　再看本地地產股，現價普遍較資產凈值折讓三成以上，負債比率平均也低于30%，派息更有按年增加的趨勢。整體上，本地地產股資產負債表強健，賣樓及租金收入的營運現金流健康，再融資的利率壓力也不大。可以說，其營運及財務狀況，預期表現均不會差。除非環球經濟嚴重惡化，引致大型企業破產及金融系統風險，否則沒有理由對本地地產股持悲觀態度。相反，在持續低利率及寬松貨幣政策的環境下，地產股依然是投資組合中必要的一員，每次調整均是趁低吸納的機會。

　　(本文作者介紹：畢業于香港大學經濟系，具20年股市分析經驗，深明股市中的風險與機遇。此外，曾擔任一家本地精品投行的首席分析師，專門研究本地的中小型股。現任英皇證券(香港)有限公司研究總監，不時在香港的電臺、電視及報章雜志評論港股。)