文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina）專欄作家 陳錦興 

　　總的來說，即使面對加息壓力，地產板塊之中，所受影響也各有不同，而本地地產股，不少都是盈利及管理質素俱佳，有序的加息，不會嚴重削弱其基本面。

　　進入9月，美聯儲議息會議再度牽動市場的神經。美國商務部此前公布7月美國個人消費開支（PCE）數據，按年升2.3%，為今年第三次觸及美聯儲2%的通脹目標。市場普遍認為9月加息已是板上釘釘，不過今年余下時間美國加息步伐是否會加快，勢必影響資產價格走勢。與加息密切相關的本港地產板塊，已初步反映了加息預期，從聯儲局主席鮑威爾此前釋放的鴿派信號來看，聯儲局仍將維持‘漸進’加息做法，即約每3個月加息一次，若如此，香港地產商穩健的資產負債表應可消化香港跟加最優惠利率1-2次的預期。

　　地產板塊企業主要有三類，一是主要從事房地產開發的開發商，如長實（1113.HK）、新鴻基（16.HK）、恒基（12.HK）、新世界（17.HK）；二是從事商業地產發展運營的商業地產商，如九龍倉置業（1997.HK）、太古地產（1972.HK）；三是主要用來收息的房地產投資信托基金（REITS），如領展（823.HK）、置富（778.HK）。地產開發商受加息的影響最大，因低息環境鼓勵投資者借貸買房，當息率提高或加息步伐加快，將影響買家入市情緒。美國自2015年底展開本輪加息周期以來，香港仍未有跟隨，主要08年全球量寬以來，大量資金停留在香港，故銀行資金仍充裕，不過近期隨著美匯走強及美國即將第八次加息，本地銀行體系結余已跌至800億港元以下，普遍預計本港銀行將會跟隨的機會愈來愈大。香港主要的地產開發商目前已從2月高位回吐接近20%，基本反映加息預期，而且這些老牌地產商均擁有較多土地儲備，負債率低及預售樓宇的資金流理想，除非香港加息速度陡然加快至超越美國，否則未見有大幅下挫可能。

　　在商業地產方面，板塊年初至今未見下跌，而太古地產受惠租務收入穩健，且出售寫字樓獲資金回籠，股價累升兩成，跑贏大市。這類股份受加息影響不大，主要與零售及香港寫字樓需求聯系更為密切，尤其太古地產旗下商場寫字樓出租率接近100%，今明年又有新零售項目建成，租金增長潛力強，可謂穩健之選。

　　原本主要做收息之選的REITS，對利率較為敏感，在加息周期下吸引力減弱。不過，今年來看，因貿易戰令全球市場出現大幅震蕩，反而REITS成為避險資金的選擇，而美國長債息率未見大幅上漲，相信9月加息后REITS的調整幅度也不大。總的來說，即使面對加息壓力，地產板塊之中，所受影響也各有不同，而本地地產股，不少都是盈利及管理質素俱佳，有序的加息，不會嚴重削弱其基本面。

　　(本文作者介紹：畢業于香港大學經濟系，具20年股市分析經驗，深明股市中的風險與機遇。此外，曾擔任一家本地精品投行的首席分析師，專門研究本地的中小型股。現任英皇證券(香港)有限公司研究總監，不時在香港的電臺、電視及報章雜志評論港股。)