文/新浪港股（微信公眾號xlgg-sina）專欄作家  溫冠麟

　　從去年開始金融去桿杠就一直是房地產(chǎn)行業(yè)頭頂上的一把達(dá)摩克利斯之劍，隨著各種融資管道的收緊，開發(fā)商的資金也是越來越緊張。

　　從去年開始金融去桿杠就一直是房地產(chǎn)行業(yè)頭頂上的一把達(dá)摩克利斯之劍，隨著各種融資管道的收緊，開發(fā)商的資金也是越來越緊張。某著名開發(fā)商任先生在諾亞財(cái)富上直接就說現(xiàn)在開發(fā)商沒錢了是你們抄底的時(shí)候了。人家說的是讓機(jī)構(gòu)拿資金去抄底開發(fā)商的股權(quán)，而被不良媒體歪曲成了讓老百姓拿錢抄底買房。如今開發(fā)商的融資問題越發(fā)麻煩，先是四月份華夏幸福的資金鏈問題引發(fā)了媒體關(guān)注，之后又被天房吸引走了，先是爆出了1800億的債務(wù)有違約風(fēng)險(xiǎn)，但是巧合的是之后又是中信解圍。

　　5月份以來，交易機(jī)構(gòu)大量拋售地產(chǎn)債，龍湖和泛海債券價(jià)格大幅下跌。由于2015年的寬松刺激導(dǎo)致了地產(chǎn)活躍，通過漲價(jià)去庫存的方式調(diào)動(dòng)了接盤俠熱情的同事，地產(chǎn)商的熱情也被調(diào)動(dòng)了。在2015年年地產(chǎn)公司發(fā)債活躍，而市場上最多的就是三年期債券，按照周期來算，2018年將進(jìn)入第一個(gè)償債高峰。根據(jù)天風(fēng)證券研究從2016年下半年開始違約企業(yè)主要集中在民企行業(yè)景氣度下降，所以杠桿負(fù)債率失控，資金利率敏感性強(qiáng)，行業(yè)景氣度下降，后續(xù)融資管道收緊，債務(wù)總量極高，這些成為房地產(chǎn)債被拋售的主要原因。

　　從今天開始，地產(chǎn)債到期還款的高峰即將出現(xiàn)，到期還款資金規(guī)模大概是9千億，而到了2019年壓力就更大了，大約有三3700億的規(guī)模，而這種趨勢將持續(xù)到2021年，在這期間地產(chǎn)債的兌付壓力會(huì)極大，很多機(jī)構(gòu)選擇提前拋售離場，主要也是避免踩到雷，機(jī)構(gòu)們想法一致的時(shí)候，債券價(jià)格就會(huì)大幅下跌。

　　目前從市場來看，大中小房企資金缺口都是幾百億，大型房企還能繼續(xù)融資，又有銀行愿意做授信，所以資金鏈還算健康。而中小房企就已經(jīng)出現(xiàn)了兩百億的融資缺口，后期債務(wù)問題會(huì)在中小開發(fā)商中集中爆發(fā)，除了玩命賣房子回款以外也別無他法了，但是我們也看到了這種銷售去杠桿只是杠桿轉(zhuǎn)移而不會(huì)去掉，企業(yè)杠桿率下降得不明顯，居民杠桿率上升太快，2017年年居民儲(chǔ)蓄的增長率首次變成負(fù)值，這已經(jīng)是一個(gè)危險(xiǎn)的信號了。把老百姓這點(diǎn)錢都折騰出去給開發(fā)商接盤了，那么債務(wù)危機(jī)就越來越近了。

　　所以目前這種情況下，我給出的投資建議是少碰地產(chǎn)股，未來幾年開發(fā)商都會(huì)比較艱難，隨著信用債違約增多，融資利率反彈，那么債券價(jià)格會(huì)下跌，所以現(xiàn)在要投資債券最好選擇純公司債，保本保息債或者短債基金。

　　至于買不買房，再強(qiáng)調(diào)一下：如果你買房是剛需，那就要早買，未來貸款利率會(huì)提高，你買房成本會(huì)增加，不要企圖跌了再買，萬一等了一兩年都不跌那你的心態(tài)會(huì)失衡反而接了房地產(chǎn)的最后一棒。而如果是為了投資，就不適合湊熱鬧，投資目的不再是為房子而是為了收回更多的錢，房地產(chǎn)現(xiàn)在的流動(dòng)性已經(jīng)明顯下降，現(xiàn)金流也已經(jīng)接近枯竭，你未來收回投資的方式只能是高價(jià)賣出，這已經(jīng)不是一筆投資而是一次博傻，調(diào)控還在不停加碼，所以未來大概率收不回錢。房子現(xiàn)在還沒跌過，你根本體會(huì)不到。炒房炒成房東比炒股炒成股東還要悲催。至于商鋪投資更要注意了，租金回報(bào)率是唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，超過5%就可以投資，不到5%說明沒有商業(yè)需求，租金回報(bào)不足以覆蓋貸款利率，現(xiàn)金流是負(fù)的自然也就不值得投資。

　　千萬記住，投資的目的是為了收回更多的錢而不是市值，如果房地產(chǎn)市值也算財(cái)富的話，我們四百多萬億的房地產(chǎn)總市值早就超過了美國成為最富的國家。

　　(本文作者介紹：溫冠麟，為殷鼎國際控股集團(tuán)有限公司之私人家庭財(cái)富管理部董事及財(cái)富管理策略師，擁有CWMP & CFC金融認(rèn)證證書，近十年的投資經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)作為國際券商之副總裁及上市公司之金融分析師，善長根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向，作趨勢投資、資產(chǎn)配置（asset allocation）和投資組合再平衡（re-balancing） 。)