意見領袖 | 李庚南

　　自9月26日中央政治局會議首提“要促進房地產市場止跌回穩”之后，房地產政策優化按下了快進鍵，圍繞促進房地產市場止跌回穩的一攬子存量和增量政策相繼出臺，政策預期不斷改善。作為政策儲備工具之一，取消普通住宅和非普通住宅標準舉措亦是瓜熟蒂落。繼財政部、稅務總局、住房城鄉建設部11月13日發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》后，北、上、廣、深等一線城市積極響應，相繼于近日出臺了取消普通與非普通住宅標準的新政。這一舉措將改變什么，將給止跌回穩中的房地產市場帶來怎樣的催化效應？

　　普通住宅與非普通住宅的邊界是怎樣形成的？

　　住宅之普通與非普通本無確定的標準，住房造價、內外裝飾以及設計的格調等都可能成為普通與非普通的判定依據。一般認為，普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋，目前多為多層住宅，小高層住宅和高層住宅，而高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。官方對普通與非普通住宅標準的認定主要根據住宅小區的建筑容積率（即一個小區的地上建筑總面積與凈用地面積的比率，又稱建筑面積毛密度）、單套建筑面積、實際成交價格等條件進行劃分。

　　?普通住房與非普通住房的概念和標準最早提出于2005年。2005年5月，針對當時一些地區存在房地產投資規模過大、商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序比較混亂等突出問題，為保持房地產市場持續健康發展，進一步加強對房地產市場的引導和調控，國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知（以下簡稱《通知》）。《通知》要求住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例；要嚴格控制低密度、高檔住房的建設。《通知》明確了對普通住房的差異化稅收激勵政策，規定個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。同時明確了享受優惠政策的普通住房標準：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。《通知》允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。也就是說普通住宅單套建筑面積上限可放寬至144平方米。這就是144平方米作為普通與非普通住宅分界線的由來（實際上，又因各地區浮動幅度不同而異）。

　　設定普通住宅與非普通住宅標準，并針對普通住房提供更多的稅收優惠，其初衷是為了做好房地產市場供需雙向調節，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩定和房地產業的健康發展。在住房供求極不平衡的“缺房子”時代，鼓勵和加大普通住房供應無疑是最大限度增加房屋供應、滿足居民剛性住房需求的必然選擇。因為普通住房基本對應著居民的基本居住需求相關，而非普通住房則可能涉及更高端的住宅市場。通過對普通住房和非普通住房的區分和差異化激勵政策，可以鼓勵更合理的住房消費模式，避免市場過熱和資源浪費。

　　為什么要取消普通與非普通住宅標準？

　　作為房地產調控政策之一，普通住宅與非普通住宅的邊界隨著調控重心的調整和房地產市場供求關系及結構的變化，其存在的意義也正逐漸淡出。因此，取消普通住宅和非普通住宅的呼聲也逐漸增強。黨的二十屆三中全會從加快構建房地產發展新模式出發，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。10月17日，住房城鄉建設部等五部門聯手推出的促進房地產市場平穩健康發展的“四四二”政策組合拳中就包括“取消普通住宅和非普通住宅標準。”11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，從促進房地產止跌回穩目標出發，進一步優化了住房交易契稅政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。同時明確，有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。特別指出，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　至此，作為房地產調控政策工具，取消普通住宅與非普通住宅標準政策呼之欲出。在此背景下，北京、上海于11月18日同時宣布取消普通住房和非普通住房標準；深圳緊隨其后，于11月19日宣布取消普通住房標準；廣州 于11月22日取消普通住宅和非普通住宅標準。之所以決策層將取消普通住宅和非普通住宅標準作為推動房地產止跌回穩一攬子政策的疊加措施，有其現實考量和深遠意義。

　　首先，在房地產市場供求關系發生巨大變化的當下，劃定普通與非普通住宅界限已不合時宜。隨著人們物質精神生活需求的不斷提高，居民對居住環境條件和質量也在不斷提升，對大面積。第密度住宅的需求明顯上升。而計劃生育政策松綁之后多孩家庭的增加，特別是經歷三年疫情之后人們居住理念的改變，進一步擴大了上述需求，使得原來設定的普通與非普通住宅界限已不合時宜。實際上，近年來房地產投資結構的變化也反映了市場對大面積、低密度住宅需求的上升（見下圖）。

數據來源：據WIND數據整理。

　　截至2023年末，單套建筑面積144平方米以上住宅累計投資額占全部住宅累計投資額的比重已由2022年初的14.53%上升至17.12%，提升了2.59個百分點；144平方米以上住宅累計投資同比增速自2023年初已止跌回升，增速遠高于全部住宅投資的同比增速。截至2023年末，144平方米以上住宅投資同比增速為0.4%，而同期全部住宅投資同比增速為-9.3%。 

　　其次，普通與非普通標準設定本身存在不合理性，取消普通與非普通標準恰是市場的糾偏。實際上，在整個房地產市場供求關系發生巨大變化的當下，普通住房和非普通住房的差異性背后的不合理性矛盾日益突出。按照住房面積、容積率和房價來確定普通住房和非普通住房標準，不盡合理。由于對普通與非普通住宅標準的界定，本身缺乏科學依據，而且不同地區對于普通住宅與非普通住宅的劃分標準并不完全一致，導致政策執行中存在地域差異，影響了稅負政策的公平性和一致性。由于普通住房與非普通住房在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異，一些住宅僅因面積或價格略高便被貼上“非普宅”標簽，人為的標簽勢必對房屋價值造成扭曲，使得市場不夠透明和公正，導致交易稅費增加、首付比例提升，加重了購房者的負擔。特別在二手房交易中，普通住房認定標準與稅收優惠掛鉤，導致個人出售2年以上的普通住房與非普通住宅在稅費上存在較大差異，增加了稅負的不公平性。此前，深圳等地對普通住宅標準的優化已體現了改變不合理現狀的要求，實際上也為取消普通住房和非普通住房標準做了鋪墊。

　　第三，取消普通與非普通住宅標準有助于激活市場，推動房地產市場止跌回穩。如前所述，近年來新建商品房面積結構越來越趨向于大面積，大平層、低密度住宅的市場需求明顯上升。因此，取消普通住宅與非普通住宅標準，將大大降低購房者的交易成本，從而鼓勵購買大面積住宅。從去庫存角度看，也是應有之舉。以一套總價500萬元（假設原值為450萬元）的非普通住宅房產為例，按現行政策規定，50萬元的差額，2年以上的增值稅費需繳納2.38萬元。如果取消普宅和非普宅標準，在交易過程中將節省這部分成本。 

　　取消普通與非普通住宅標準將產生怎樣的市場效應？

　　或許與限購、限售、限貸等限制性調控措施的退出相比，取消普通與非普通住宅標準、消除普通與非普通稅收政策上的差異性，僅僅是推進房地產市場止跌回穩一攬子增量政策中的小切口。但正是這一小切口，抓住了當前房地產市場的特征與痛點。

　　直觀地看，取消普通與非普通住宅標準最直接的效應是降低購房交易成本，從而激發居民購房意愿。更深層看，這一舉措真正把握了我國當前房地產市場的新格局、新特點。當前，我國已經進入存量房時代，新房市場的止跌回穩，很大程度上依賴于二手房市場的回暖。在市場購買力受制、收入預期下降的情況下，特別是在持續調控對投資投機資金的遏制，使得新房市場的流動性很大程度上依托于二手房市場的活躍及購買力的釋放。而流動性從二手房市場流向新房市場，一個基本邏輯是對改善性住房需求的激活。最直接的模式是，居民存量普通住宅向非普通住宅的轉化。而制約這一轉化的，除了市場預期等因素影響外，交易成本也是一個舉足輕重的因素。即居民從改善居住條件出發。若要將普通住宅換成面積較大的非普通住宅，在購買環節需要付出較高的稅費成本。

　　當然，也要看到取消普通與非普通住宅標準的適時適當性。對許多城市而言，取消普通與非普通住宅交易，從稅收角度將直接帶來地方財政的壓力。相較之下，一線城市在這方面的回旋空間更大些，因而也具備率先而動的條件。考慮到市場的聯動性與外溢性，從推動全國房地產市場止跌回穩目標看，或有必要增強區域、城市間政策的聯動和協同。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)