意見領袖 | 溫彬 卜鈺馨

　　摘 要

　　從2022年2月商品房銷售面積累計同比大幅轉負、待售面積創歷史新高開始，房地產市場進入一輪深度調整時期。今年7月15-18日，萬眾矚目的二十屆三中全會在京勝利召開，從發展與安全、機制和模式、因城施策、融資和預售、稅收制度等五方面對房地產今后五年的發展做了明確指示：一是充分發揮市場在資源配置中的決定性作用；二是繼續取消限制性政策，完善房地產稅收制度；三是戶籍制度改革釋放更多潛在購買力。當前促進金融與房地產良性循環尤為重要。我們認為，未來金融支持方向主要體現在：一是房地產貸款仍將是支撐；二是AMC承擔“穩定器”和“緩沖器”角色；三是積極加大保障性住房建設，參與城市更新和保障房建設；四是按揭貸款支持，滿足購房者合理住房需求；五是保證產業、平急兩用重大公用事業的建設用地，產業園等業務機遇顯現。

　　目  錄

　　一、本屆三中全中房地產的新提法

　?。ㄒ唬┓里L險：安全與發展并重，風險仍在出清釋放階段

　?。ǘC制和模式：加快構建房地產發展新模式

　?。ㄈ┮虺鞘┎撸焊冒l揮各地政府市場調控自主權

　?。ㄋ模┤谫Y和預售：改變舊三高模式，從預售制到現售制

　?。ㄎ澹┒惡投愂眨簝灮愔平Y構，完善房地產稅收制度

　　二、房地產市場現狀及政策空間

　?。ㄒ唬┊斍胺康禺a市場現狀

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　　三、金融如何支持房地產業發展

　　（一）融資協調機制持續發力，緩解部分企業流動性壓力

　?。ǘ┗饨鹑陲L險，AMC承擔“穩定器”“緩沖器”角色

　　（三）加大保障性住房建設，積極參與城市更新建設

　?。ㄋ模┲С侄鄻踊纳菩宰》啃枨?，深挖住房按揭機會

　　（五）保證產業、平急兩用重大公用事業建設用地，產業園等業務機遇顯現

　　7月15-18日，二十屆三中全會勝利召開，全會通過了《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，對包括房地產在內的重要領域如何深化改革進行了集中部署。本文重點分析全會關于房地產市場的定調、未來的發展空間以及金融支持的方向。

　　一、本屆三中全會中房地產的新提法

　　7月18日，二十屆三中全會閉幕后，先后發布了兩份重要文件，分別為7月18日發布的《中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議公報》（簡稱“公報”），以及7月21日發布的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（簡稱“決定”）。

　　《公報》中首次出現“房地產”一詞，并放在了“發展和安全”項下，要求“落實好防范化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措”?！稕Q定》則用一整段話對房地產進行了重點部署，包括機制模式、市場調控、融資和預售以及稅收制度等方面。與十八屆三中全會相比，部署更加全面、細致。

　　（一）防風險：安全與發展并重，風險仍在出清釋放階段

　　今年上半年，一方面，政策重心從“保交樓”轉向“保交房”，消化大部分逾期難交付項目；另一方面，房企投融資意愿有所改善，但銷售、投融資同比整體收窄，房企仍處在風險出清期。全會把落實防范三大重點領域風險作為重中之重，要求落實各項舉措，預計結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，來應對房地產保交樓風險、企業銷售風險和債務風險，下一步化解房地產行業風險的舉措、細則和需求端“去庫存”政策也將持續推出。

　　從保交樓進度看，根據住建部披露數據，截至年初，保交樓專項借款項目總體復工率達到99.9%，350萬套保交樓項目已實現交付超300萬套，交付率超過86%。經過前期努力，已經消化了大部分逾期難交付項目，剩下的逾期未交付項目中，可能面臨部分資不抵債等問題，保交樓工作告一段落，5·17四部門會議后，保交房工作開始啟動。

　　從市場銷售及房企投融資來看，繼2023年上半年百強房企銷售額同比出現階段高點后，經過10個月的連續下降，2024年2月出現探底回升、降幅收窄。5·17新政以來，6月單月百強房企銷售突破4000億元，環比漲幅達到26.1%。但不論是與歷年相比還是從各類型房企銷售同比看，今年上半年仍處在低位。同時，百強房企在2024年三季度、2025年一季度將迎來新一輪債券到期高峰期，整體投資拿地謹慎；國內貸款降幅收窄，6月環比增長13.8%，實現連續三個月環比正增長，二季度投融資意愿有所增強。值得注意的是，在2023年退市高峰期共計12家上市房企退市，2024年上半年仍有4家退市。風險出清階段也是房企在金融支持中進行深度調整和恢復的階段，防范化解房地產領域風險不容放松。

　　（二）機制和模式：加快構建房地產發展新模式

　　十八屆三中全會提出“健全符合國情的住房保障和供應體系”，本次三中全會更加明確地提出“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求”。

　　構建新模式在保障性住房建設和供給方面，要做好配租型和配售型保障房建設，致力解決工薪群體住房困難和問題，發揮促進經濟發展、推動城市高質量發展的作用?！稕Q定》指出“健全靈活就業人員、農民工、新就業形態人員社保制度，擴大失業、工傷、生育保險覆蓋面，全面取消在就業地參保戶籍限制，完善社保關系轉移接續政策?！比碾m然沒有對工薪群體定義，但重點提到了“靈活就業人員、農民工、新就業形態人員”，加上之前中央會議多次提到的“新市民、青年人”，工薪群體應該包括是一個更廣的概念。我們認為，購房需求只有在購房資格和對未來穩定收入的預期均滿足時才能實現。戶籍制度改革就是對購房資格設計的底層邏輯。

　　近日，國務院印發了《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》（簡稱《計劃》），提出經過5年的努力，我國常住人口城鎮化率提升至接近70%，更好支撐經濟社會高質量發展。2023年末，我國常住人口城鎮化率為66.2%，較上一年提升1個百分點。照此推算，未來五年實現5個點的提升似乎難度不大。但2023年末，我國戶籍人口城鎮化率為48.3%，較常住人口城鎮化率低17.9%，提升城鎮化率并非簡單的提升一個5%的數字，保障好農業轉移人口市民化和新老市民的權益均衡化是提升城鎮化率過程中的關鍵。

　　（三）因城施策：更好發揮各地政府市場調控自主權

　　《決定》提出“支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準?！倍藢萌腥珪从邢嚓P表述，“因城施策”是本屆全會的新提法。

　　今年以來，各地因城施策效果顯著。據中指數據統計，截至上半年累計發布368次優化政策，二季度占上半年發布政策的59%，尤其以5月最為頻繁，單月發布90次。因城施策在優化或取消限制性措施和調整優化差別化住房信貸政策兩方面發力，同時開展“以舊換新”聯動一、二手房銷售，目的在于拓寬購房人群和降低購房成本。

　　一是優化或取消限制性措施，拓寬了購房人群，降低了門檻。2024年，核心二線城市全部取消限購，北京、上海、深圳等一線城市非核心區域限購也出現松動。現階段，僅一線四城和海南省、天津市還保持全部或部分區域限購。同時，深圳率先放開“限外令”，允許港澳人士在深購買商辦物業；廣州則在5·17新政后取消限售，并于7月初宣布“港澳臺及外籍人士在限購區內可以購買120平方米及以下的住宅一套，在非限購區或在限購區購買120平方米以上的住宅時不限制套數”。

　　二是優化信貸政策，降低購房成本，更大程度讓購房者買到與收入相匹配的房子。5·17新政后，給予地方政府更大的自由裁量權，在購房成本上做“減法”，減輕居民端負擔，提振了市場人氣，為樓市回暖創造了條件。當前，首套房首付比除北京上海深圳為20%之外，其他城市大都降至15%。貸款利率均降至“4字頭”以下，一線城市首套、二套平均貸款利率分別為3.48%、3.82%，二三線主要城市平均貸款利率在3.36%、3.7%。公積金貸款利率則已到了“2字頭”，五年期以上首套利率為2.85%，二套為3.325%。預計將有更多城市下調房貸利率，核心城市房貸利率議價空間有望打開。

　　（四）融資和預售：改變舊三高模式，從預售制到現售制

　　融資和預售的問題是本次房地產深度調整以來，面臨的新形勢和新問題，此前十八屆三中全會并未涉及融資和預售。本次《決定》則提出“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。

　　我們認為，構建房地產新模式，需要“破立并舉”，舊的融資方式和預售制度將是這一輪房地產行業調整的重點。高負債、高周轉、高杠桿的運轉模式以及建設公攤面積等將會逐步被淘汰，房地產將經歷從深度調整到恢復元氣，從預售制過渡到現售制的過程。

　　新模式下，應繼續發揮好金融支持房地產的重任，實現金融與房地產良性循環。年初以來，住建部和金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，金融支持房地產進入實質階段。截至5月中旬，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。7月多地已啟動第三批“白名單”項目推動工作。防范處置爛尾風險是“保交房”的核心任務，也是商品房銷售從預售制到現售制轉變的基礎。7月25日，人民銀行公布數據，截至6月末，保障性住房再貸款已發放121億元。7月30日，政治局會議再次強調了“積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式”。

　　現房銷售方面也出現了積極信號。2023年以來，期房銷售下降，現房和二手房銷售增長，重點城市現售房已經占到30%的份額。截至2024年6月末，現房銷售已連續37個月同比為正，期房銷售則連續26個月同比為負，兩者累計同比剪刀差有繼續擴大趨勢。在當前形勢下，考慮風險因素及購房者預期，現房銷售將成為大勢所趨。

　　（五）稅收制度：優化稅制結構，完善房地產稅收制度

　　房地產稅收制度是國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿。2006年，“改革房地產稅收制度”首次被正式寫入“十一五”規劃中。2010年，“十二五”規劃提到“研究推進房地產稅改革”。2011年1月，重慶和上海開始房產稅的試點。2018年又明確了擴大個人住房房產稅改革試點范圍，廣州、天津、蘇州、杭州、南京等地也納入試點范圍。

　　近年來，市場對房地產稅收制度的討論仍然頻繁。2022年3月份，財政部表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。2023年《十四屆全國人大常委會立法規劃》對外公布，并未提及房地產稅。

　　對比兩次三中全會，十八屆三中全會中提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”。本次提出“完善房地產稅收制度”，我們認為，“房地產稅”和“房地產稅收”雖一字只差，但內涵更加豐富，范圍更加廣泛，或涉及土地征收、招拍掛、房地產開發、房地產交易、住房租賃等多個環節，而不僅僅只是“房地產稅”。

　　現階段，僅房屋交易這塊涉及的稅費較為復雜，購置一套房產，涉及的稅費科目較多，特別是二手房交易，涉及契稅、營業稅、增值稅、個稅、土地出讓金等各項稅收。結合《決定》中指出“取消普通住宅和非普通住宅標準”，能直接降低非普宅的交易稅費，如果再結合調降各項交易稅費，或將對降低購房者成本有較為明顯的效果。

　　二、房地產市場現狀及政策空間

　　（一）當前房地產市場現狀

　　2014年-2016年，我國房地產經歷了一輪高庫存周期。2016年3月，庫存面積達到了歷史最高點7.35億平方米，待售面積累計同比連續47個月維持兩位數的高位。各項指標中，銷售反應最為靈敏，2014年2月商品房銷售面積同比由正轉負從17.3%大幅下降跌到-0.1%，且經歷了15個月累計同比為負才逐漸向好。房價靈敏度次之，2014年9月，70個大中城市房價由正轉負，之后也經歷了連續15個月為負。開發投資累計同比較銷售累計同比滯后一年，2015年4月，開發投資從兩位數的10.4%下降到了8.5%，漲幅收窄，之后連續33個月，維持在個位數的水平。由此，我們可以看到上一輪去庫存周期遵循“銷售-房價-開發投資-庫存”的傳導路徑。也就是說，從指標數據看，將先從銷售量穩到價穩，再到開發投資回升這樣一個整體的修復過程。

　　與上一輪相比，當前形勢有相似也有不同。相似方面，今年以來，全國商品房待售面積高企，主要城市平均去化周期超過18個月。截至2024年6月末，商品房待售面積達到7.39億平方米，商品住宅待售面積3.87億平方米，同比分別增長15.2%和23.5%，絕對量突破和接近歷史高位，而二手房掛牌量指數也處在高位環比改善的情況。我們統計的全國37個典型城市去化周期為18.4個月，高于2023年均12.5個月水平，低于2020年均20.3個月水平，去化周期較長。不同之處，主要是經濟社會發展到達了一個新高度，房地產市場供求關系發生重大變化，需要面對人口增長放緩、居民杠桿率較高和城市化進程邊際放緩等供求關系重大變化的新形勢，曾經的棚改貨幣化的措施可能不符合當前市場，要“適時調整優化房地產政策”。因此，在優化和放寬政策方面，也與上一輪周期不同。

　　（二）從三中全會精神看未來政策空間

　　上一輪去庫存周期，從2014年6月呼和浩特率先取消三年限購政策到2016年央行第五輪降準降息，持續了近兩年。2015年6月國務院頒布《關于進一步做好城鎮棚戶區和城鄉危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》，棚改補償模式由實物貨幣安置并重轉向貨幣安置優先的棚改2.0時代，政策支持達到最高峰。棚改貨幣化以后，三四線城市房價有所上漲，各地去庫存分化明顯，同時一、二線城市銷量、房價迅速上漲，部分區域接近翻倍，但未建立長效機制，2016年國慶過后，一、二線城市房價和銷量迅速降溫，市場起伏較大。

　　而本輪政策周期，從2022年2月銷售面積累計面積轉負、待售面積累計同比轉正，4月70個大中城市房價轉負、開發投資轉負開始，已經連續27個月處于負值區間。從2022年9月部分城市階段性取消房貸利率開始計算，政策寬松期也持續了近兩年的時間。今年6月7日的國常會上明確了房地產“去庫存”，二十屆三中全會對房地產相關政策又進行了集中部署，房地產政策空間釋放可期。

　　1、充分發揮市場在資源配置中的決定性作用

　　關于政府和市場的作用，《決議》中明確指出“充分發揮市場在資源配置中的決定性作用”。房地產發展關系人民群眾切身利益，關于經濟運行和金融穩定大局。我們認為，在本輪房地產去庫存周期中，政策引導十分重要，更重要的是通過政策引導，刺激市場內生動力，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用?！笆袌?保障”住房制度的建立，也是市場手段和行政手段相結合的制度建設，各地政府因城施策，凝聚各方合力，充分考慮市場預期和訴求，調動市場化行動，加速去庫存。

　　2、繼續取消限制性政策，完善房地產稅收制度

　　本屆三中全會對房地產政策空間做了三點明示，即“允許有關城市取消或調減住房限購政策”“取消普通住宅和非普通住宅標準”和“完善房地產稅收制度”。

　　一是取消和調減限購政策。現階段，只有一線四城、天津和海南省還有全域或部分區域保持限購。天津方面，限購放松至“京津冀一體化”，北京、河北戶籍和居住人群到天津購房享受當地戶籍同等待遇。廣州新政對標二線城市，120平以上的房子已經取消限購，120平以下的對港澳臺及外籍取消限購，其他省市只需要6個月的社保就可購買限購區域房產，基本接近全域取消的情況。預計這兩個城市會根據需要進一步取消限購，其他一線城市，在社保年限、非核心區域松限購仍有調整空間。

　　二是完善房地產稅收制度。2016年2月財政部、稅務總局、住建部調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策。契稅方面，購置家庭唯一住房，90平方米及以下的按1%征收契稅；90平方米以上的按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，分別征收1%和2%。在營業稅方面，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅?，F階段，北京90以下的契稅征收1%，90平以上征收1.5%；二套不看面積均為3%。購買不滿五唯一的二手房還有增值稅和20%差額個稅，整體稅收偏高，還有較大調降空間。

　　三是存量房貸利率下調。2014年9·30新政，對新增按揭貸款基準利率7折，與現階段平均首套3.59%相當；但大多數存量房貸利率與新增按揭貸款平均利率仍然還有100-200bp的差額，調降空間較大。

　　3、戶籍制度改革釋放更多潛在購買力

　　《決定》指出“推動符合條件的農業轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農業轉移人口市民化”，隨后的《計劃》又明確指出經過5年的努力，使常住人口城鎮化率提升至接近70%的目標。我們估算，2023年末，全國總人口為140967萬人，城鎮化率為66.16%，城鎮人口93264萬人，假設總人口不變，城鎮化率提升至70%將釋放約5413萬人的潛在需求。從戶籍改革釋放的購房需求仍然較大。近期，廣州花都買房可獲人才綠卡，享受“準戶口”待遇，其子女憑此綠卡及購房合同享受政策性照顧入學待遇，也成為購房落戶的一次成功嘗試。未來，隨著戶籍制度改革的深入，各地購房需求與戶籍制度將會釋放更多潛在購買力。

　　三、金融如何支持房地產業發展

　　（一）融資協調機制持續發力，緩解部分企業流動性壓力

　　自房地產市場進入深度調整期以來，受市場下行壓力及融資不暢通等因素影響，出現了多個房企債務違約事件。2024年1-6月，房地產開發資金中，國內貸款總額為8207億元，累計同比-6.6%，降幅比上月擴大0.4個百分點。但6月單月，國內貸款額為1397億元，環比增長13.8%，實現連續三個月環比正增長，較大程度緩解了部分企業流動性壓力。今后一段時間內，通過融資協調機制、新增項目開發貸款，一視同仁滿足優質央國企及民企等不同所有制房企的合理要求，仍將是金融支持的重要舉措和支撐。

　　（二）化解金融風險，AMC承擔“穩定器”“緩沖器”角色

　　三中全會提到落實好防范化解房地產等重點領域風險的各項舉措”“制定金融法”“筑牢有效防控系統性風險的金融穩定保障體系”，我們認為，未來5年是化解三大領域金融風險的重要時期。目前，金融穩定基金首批646億元資金籌集到位，今年有望繼續推進。AMC在房地產項目風險化解、企業重組紓困、危機救助等方面經驗豐富，具備逆周期救助性金融服務的獨特功能，已經正成為房地產紓困攻堅的一股重要力量?，F階段，國內有5家全國性AMC完成改制，中國信達、中國東方和中國長城三家AMC將被劃至中投公司，加上中國銀河，全國性四家AMC統歸中投公司管理，中國華融則劃入中信集團并更名為中國中信金融資產。據2023年報披露，中國信達參與房地產風險化解項目47個，帶動1300億元項目復工復產，預計可保障近4萬套商品房交付，促進房地產市場平穩健康發展。AMC金融支持對房地產風險化解及處置作用重大。

　　（三）加大保障性住房建設，積極參與城市更新建設

　　我國在不同時期制定了不同的保障性住房政策與措施，從福利分房、經濟適用房、廉租房、公租房、保障性租賃住房、共有產權住房，到如今正逐步轉向“配租+租售”新模式。2023年8月，國務院審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，提出要建設配售型保障性住房。央行于設立1000億租賃住房貸款支持計劃，于濟南、鄭州、成都、青島、天津、長春、重慶、福州8個城市進行試點，通過市場化批量收購存量房，擴大租賃住房供給。5·17國務院政策例行吹風會上，人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。目前，政府收儲存量住房模式已在全國至少23個重點城市落地。城市更新方面，全國目前已實施城市更新項目超過6.6萬個，完成投資2.6萬億元，城市更新行動蹄疾步穩，帶來的綜合性成效正在逐步顯現。機構測算，到2029年城市更新投資規模將超過9萬億元，規模巨大，是金融支持房地產的重要方向。

　　（四）支持多樣化改善性住房需求，深挖住房按揭機會

　　我們認為，新增住房需求主要來自城鎮化進程中農村居民的“多樣化改善性需求”、城市工薪階級住房需求和大中城市改善性需求。不論哪一類型，都會涉及到按揭貸款需求。隨著房地產市場深度調整，2023年商業銀行住房按揭貸款的規模歷經了一次罕見的下滑，也讓銀行零售貸款規模的增長步伐有所放緩。今年5·17新政后，房地產市場活躍度有所提升，銀行涉房貸款的投放也隨之提升。7月12日，人民銀行發布2024年上半年金融統計報告顯示，上半年人民幣貸款增加13.27萬億元，其中住戶貸款增加1.46萬億元中，中長期貸款增加1.18萬億元。當前形勢下，按揭貸款收益高、期限長、抵押物優質等特點，圍繞居民多樣化需求，毫無疑問仍是現階段銀行最為優質的資產選擇和投放方向。

　　（五）保證產業、平急兩用重大公用事業建設用地，產業園等業務機遇顯現

　　《決定》中提及“優先保障主導產業，重大項目合理用地，使優勢地區有更大發展空間。”“開展各類產業園區用地專項治理。”隨著金融支持實體經濟的進一步提升，金融機構有更多機會對主導產業、重大項目、優質產業園區、重大公共設施建設進行綜合性金融支持。

　　綜上所述，二十屆三中全會為未來五年房地產行業發展引領方向。與上一輪去庫存周期相比，本輪去庫存面臨房地產行業供求關系發生重大變化的新形勢、新問題和新變化，預計政策寬松期還將持續一段時間。金融施策將繼續發揮橋梁作用和支撐力量，促使房地產行業需求端、供給端和金融端形成良性循環，從而持續推動行業平穩健康發展。

　　(本文作者介紹：民生銀行首席經濟學家)