意見領袖 | 姜兆華

　　6月20日，國家住建部召開視頻會議，明確縣級以上地方國資企業按照“政府主導，市場化運作”原則，收購已完工尚未銷售存量新房作為保障房。此舉被媒體稱之為“一舉多得”的良策。但這一做法也同樣值得商榷：一是收儲資金到底從哪來？二是房價會否因此大漲？三是收儲房源究竟如何退出？

　　一、收儲存量房：錢到底從哪來

　　地方國資企業收購未銷售存量房作保障房，人們最關心的是資金從哪里來？住建部給出的答案是：合理利用金融政策，確保資金能夠平衡，項目可持續發展。一句話，從銀行貸款。此前，央行印發《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。近期，央行發言人在國務院新聞發布會上表示，央行將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。從邏輯上講，地方國資企業收儲未銷售存量房，一方面可以加速房地產去化，解決房地產開發商資金周轉問題；另一方面又可以減少重復建設資金、節省時間成本，解決保障房建設問題，的確不失為一舉多得的好辦法。

　　但收儲存量房牽一發而動全身，涉及很多具體問題，比如收儲價格買賣雙方會否達成一致，收來存量房子如何經營，如何變現退出等。在財政吃緊背景下，地方國資企業是否有動力收儲布局這一重磅資產？地方國資企業是否有能力消化這一資金占用？毋庸置疑，收儲房變現退出很可能遙遙無期，姑且不論貸款本金如何償還，就是貸款利息也是一筆不小的負擔，貸款到期后如何續轉、如何保證收購資金穩定和可持續性，這些問題均需統籌考量。

　　二、收儲現房：房價會不會漲

　　收購存量未交付新房其本意為房地產公司去庫存，緩解房地產企業資金壓力。但收儲資金總量有限，按照央行安排3000億再貸款規模，可撬動銀行資金最多5000億，按最理想結果測算，最多滿足房地產企業5000億資金流動性支持。目前房地產市場資金需求保守估計5.8萬億，5000億增量資金對于房地產企業資金缺口而言，無異于杯水車薪。收儲未銷售存量房會加速房地產卻化進程，節省保障房建設資金，但不會從根本上改變房地產銷售的市場預期。

　　在經濟不確定的背景下，房價下行最根本原因是市場預期下降，居民實際收入水平下降，通脹預期走強，居民消費降級；高收入人群不愿意買房、低收入人群沒錢買房，靠收儲未銷售存量房很難托起房價。

　　三、收儲交易機制：或改變住房供求關系

　　收儲未銷售存量房最大痛點是收購房源的經營與退出機制。在住建部指導意見中，強調收儲存量未銷售新房做保障房，現實情況卻是一手房庫存積累過大，收購存量未銷售現房作保障房，對房地產剛需人群本身就是一種分流。

　　收購一手新房與二手房最大差別是受益人不同。收儲一手存量房源受益人是房地產開發企業，可加速房地產存量房去化進程，改善開發企業資金困境，但對居民消費沒有實質性拉動。收購二手房受益人是城鄉居民，國家收儲資金直接轉化為居民個人售房收入，提高居民財產性收入，售房人可借此升級個人消費水平，或購買改善型住房。有媒體報道，青島等一些城市試點參與“以舊換新”購房活動，將收購存量二手房房源用作市場化租賃住房、保障性住房等用途，以此促進一手房銷售。

　　從收購房退出機制考慮，二手房地理位置分散，社區生活配套成熟，裝修改造成本低，可滿足不同階層社會需求，與收購存量一手房相比，二手房無論出售出租機會成本更低。理論上講，當區域二手房市場供大于求，價格出現下行時，地方國資企業可收購二手房減少市場供應，穩定二手房市場價格，從而間接影響一手房市場價格走勢；當二手房市場供不應求時，地方國資平臺可拋售二手房增加市場供給，平抑二手房價格，從而間接影響一手房市場價格走勢。因此，重點收儲二手房源，建立收儲交易機制，或可改變住房供求關系。

　　(本文作者介紹：EFP金融管理師，山東師范大學特聘教授、碩士生導師，資深金融從業者)