意見領(lǐng)袖 | 中國信達研究之聲 

　　作者：中國信達首席不動產(chǎn)研究員 謝海生

　　當下我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟運行和金融穩(wěn)定大局，過去的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼，積極探索新質(zhì)房地產(chǎn)是充分認識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化、順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房新期待的重要舉措。以新質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品引領(lǐng)行業(yè)加快向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型過渡，是推動高質(zhì)量發(fā)展和實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化的必然要求。

　　一、行業(yè)高速發(fā)展顯著改善城鎮(zhèn)居民居住水平

　　自1998年城鎮(zhèn)住房市場化改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)住房供給持續(xù)滿足不斷增長的住房需求，較好解決了住房短缺問題，有力支撐了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積達到38.62平方米，與1998年相比，在城鎮(zhèn)常住人口增加4.86億人的情況下，人均住房建筑面積增加約20平方米。此外，住房成套率大幅提高到95.9%，住房自有率達到73.8%。城鎮(zhèn)家庭戶總體實現(xiàn)“人均一間房”的居住水平（人均1.06間），基本實現(xiàn)“分得開、住得下”。

　　二、住房發(fā)展不平衡不充分是當前主要矛盾

　　當前住房區(qū)域間結(jié)構(gòu)性差異仍然較大，城市居民人均居住面積約36.5平方米，一二線城市人均居住面積約34.3平方米，而深圳人均居住面積僅21平方米，與發(fā)達國家城市有一定差距。當前全國城市仍有1.05億戶，即36%的家庭居住面積低于人均30平方米，還有12%的家庭只擁有一間房。存量房中仍有四成為上世紀所建，老破小問題突出，更新改造、品質(zhì)提升任務(wù)重要且迫切。住房發(fā)展已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”、從以增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段，過去以“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”為典型特征的房地產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，亟需加快探索構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式。

　　三、新質(zhì)房地產(chǎn)是行業(yè)發(fā)展新模式的重要特征

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局。自2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式以來，到2022年“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，再到2023年“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，行業(yè)發(fā)展新模式逐漸清晰。總的來看，房地產(chǎn)發(fā)展新模式需適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化的新形勢，破題的關(guān)鍵是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)新質(zhì)生產(chǎn)力。

　　從概念上看，新質(zhì)生產(chǎn)力是由技術(shù)革命性突破、生產(chǎn)要素創(chuàng)新性配置、產(chǎn)業(yè)深度轉(zhuǎn)型升級而催生的當代先進生產(chǎn)力，以勞動者、勞動資料、勞動對象及其優(yōu)化組合的躍升為基本內(nèi)涵，以全要素生產(chǎn)率大幅提升為核心標志。但“發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力不是忽視、放棄傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)行業(yè)作為傳統(tǒng)支柱行業(yè)，承載著人民群眾對美好生活的熱切向往，新質(zhì)房地產(chǎn)是高質(zhì)量發(fā)展、中國式現(xiàn)代化的重要組成部分，需要堅持從實際出發(fā)，積極促進產(chǎn)業(yè)高端化、智能化、綠色化發(fā)展，建設(shè)滿足時代需要的新質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　四、發(fā)展新質(zhì)住房要以人為本、適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢

　　房地產(chǎn)歸根結(jié)底要滿足人的需要，隨著中國特色社會主義進入新時代，社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。雖然當前已經(jīng)徹底告別住房總量短缺，但房子作為居住空間還有很大改善和提升空間，過去建設(shè)的住房并不能滿足人民群眾日益增長的現(xiàn)實需要，住房品質(zhì)提升、功能多元優(yōu)化和配套設(shè)施完善的產(chǎn)品既是民之所需，也是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方向，要推陳出新，按照新理念、新技術(shù)、新標準，建設(shè)符合時代需要的“好房子”。

　　具體來看，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的時代特征，即新增城鎮(zhèn)家庭帶來的住房需求會逐漸減少，居住品質(zhì)提升引致的改善性需求和存量更新改造需求占比將不斷上升。此外，還需綜合考慮區(qū)域人口變化情況、老齡化進程加快、家庭小型化以及較大規(guī)模流動人口階段性租賃需求的特征變化。未來，“以人為本”是新質(zhì)住房產(chǎn)品的主要方向，以人的生產(chǎn)生活需求為中心，通過提供更廣、更多、更好的服務(wù)提升產(chǎn)品價值。（2024年第8期 總第24期）

　　(本文作者介紹：圍繞經(jīng)濟金融和不良資產(chǎn)領(lǐng)域熱點問題，發(fā)布中國信達系統(tǒng)最新研究成果。)