意見(jiàn)領(lǐng)袖丨陸挺

　　在2021-23的過(guò)去三年中，年初的經(jīng)濟(jì)開(kāi)局表現(xiàn)都不錯(cuò)，但到了春季和下半年，多多少少都出了些問(wèn)題，都不達(dá)年初的預(yù)期。2021年下半年，因?yàn)樵谝种颇茉聪M(fèi)方面層層加碼而大致八九月份的全國(guó)大停電，房地產(chǎn)也因?yàn)槲宓兰t線而在年中急轉(zhuǎn)直下。2022年到四五月份疫情惡化而導(dǎo)致封城，秋季又再度惡化。2023年初的時(shí)候，境內(nèi)外對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都是非常看好的。去年年初我在紐約路演時(shí)，當(dāng)?shù)匾恍┖芊浅＞鞯耐顿Y家問(wèn)我這樣一些問(wèn)題：2023年中國(guó)的通脹是否會(huì)超過(guò)5%？人民幣是否會(huì)大幅升值？人民銀行什么時(shí)候加息？是否會(huì)出現(xiàn)持續(xù)股市牛市？事后看來(lái)，這些問(wèn)題有些可笑。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在疫情結(jié)束之后的表現(xiàn)和別的國(guó)家有非常大的差別。回顧2023年，GDP增速勉強(qiáng)達(dá)到政府的目標(biāo)，但顯著低于市場(chǎng)年初的預(yù)期。疫后物價(jià)下跌，通脹遠(yuǎn)低于美歐日等其他主要經(jīng)濟(jì)體，甚至產(chǎn)生了通縮的風(fēng)險(xiǎn)。人民幣對(duì)美元出現(xiàn)較大幅度的貶值，市場(chǎng)利率持續(xù)下跌，在美歐央行加息時(shí)人民銀行兩次降息，而同時(shí)期我國(guó)的股市到了今年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)又有了一個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)局，從一月底開(kāi)始，股市也觸底反彈。因此， 已經(jīng)有不少人用“開(kāi)門(mén)紅”來(lái)描述現(xiàn)在的情況。現(xiàn)在的問(wèn)題是，2024年是否會(huì)像前幾年那樣出現(xiàn)前高后低的情況？

　　在回答這個(gè)問(wèn)題前，我們首先來(lái)看看今年宏觀經(jīng)濟(jì)的一些亮點(diǎn)。

　　一是宏觀刺激力度加大，房地產(chǎn)政策進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。去年年底推出的一些寬松刺激政策主要會(huì)在今年發(fā)力，尤其是去年年底發(fā)行的一萬(wàn)億國(guó)債。去年八月份之后全國(guó)很多大中城市大幅度松綁了他們的房地產(chǎn)調(diào)控，最近又有新一輪的松動(dòng)。今年兩會(huì)又推出了一萬(wàn)億特別國(guó)債，我相信這些政策會(huì)對(duì)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的正面影響。

　　二是美國(guó)和歐洲停止加息，美國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)顯著超預(yù)期。美歐已經(jīng)停止加息，給我國(guó)加大財(cái)政和貨幣政策的寬松刺激力度提供了更大的空間。反觀去年，很多時(shí)候人民幣面臨較大的貶值壓力，從而限制了我國(guó)央行的寬松空間。美歐停止加息以后，過(guò)去幾個(gè)月我們已經(jīng)明顯的看到海外資金回流中國(guó)，尤其是回流中國(guó)債券市場(chǎng)，對(duì)國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的支撐作用。

　　三是“經(jīng)濟(jì)自然再平衡”。

　　因此我看到的第一個(gè)“再平衡”就是因?yàn)閮?nèi)需不振，房地產(chǎn)業(yè)暴跌，國(guó)內(nèi)物價(jià)下跌，工資漲幅受限，出口價(jià)格下跌，再加上人民幣一定程度的貶值，我國(guó)出口競(jìng)爭(zhēng)力上升。2023年，以人民幣計(jì)價(jià)的中國(guó)出口商品價(jià)格平均下跌8.1%；根據(jù)美國(guó)海關(guān)的數(shù)據(jù)，美國(guó)從中國(guó)進(jìn)口商品的價(jià)格指數(shù)下跌3.0%。除中國(guó)外，疫后一些主要經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)了物價(jià)快速上漲的情況，美國(guó)的CPI通脹一度高達(dá)9%左右，去年美國(guó)工資平均上漲4.5%，歐元區(qū)的CPI通脹一度高達(dá)10%。高達(dá)最高在別的國(guó)家工資和物價(jià)大幅上漲的背景下，中國(guó)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力再一次體現(xiàn)了出來(lái)。過(guò)去幾個(gè)星期中，日本進(jìn)行了新一輪全國(guó)性工資談判，結(jié)果是平均工資大概會(huì)上漲5.3%，而我國(guó)制造業(yè)工人的工資是沒(méi)有那么大漲幅的。

　　我國(guó)物價(jià)下行實(shí)際上也可能推進(jìn)了新一輪進(jìn)口替代，也就是用國(guó)內(nèi)產(chǎn)品替代更為昂貴的進(jìn)口產(chǎn)品，這也會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。最后，盡管因?yàn)榉N種原因跨國(guó)航班復(fù)蘇欠佳，服務(wù)業(yè)出口總體受阻，但港人北上消費(fèi)大增，實(shí)際上這也是因?yàn)閮?nèi)地物價(jià)下行推動(dòng)的服務(wù)業(yè)出口上升。

　　我們看到的第二個(gè)再平衡是國(guó)內(nèi)消費(fèi)方面的。這幾年國(guó)內(nèi)居民的房地產(chǎn)投資急劇萎縮，加上消費(fèi)品價(jià)格低迷，吸引消費(fèi)，因此邊際配置消費(fèi)的比例有所上升。在在房地產(chǎn)業(yè)急速下行的背景下，其他行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈，更加內(nèi)卷，消費(fèi)品企業(yè)下沉、連鎖化和品牌化，最后結(jié)果是雖然平均價(jià)格下降，但產(chǎn)品質(zhì)量有所保證，甚至還能提升，從而促進(jìn)了消費(fèi)。

　　接下來(lái)我討論一個(gè)大家最關(guān)心的問(wèn)題，就是接下來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)會(huì)怎么樣？我認(rèn)為還需要保持謹(jǐn)慎敬畏之心。未來(lái)幾個(gè)月中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的壓力可能會(huì)再次明顯加大，會(huì)再次出現(xiàn)類似于前幾年的開(kāi)局不錯(cuò)但未能保持增長(zhǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭的情況。

　　二、未來(lái)幾個(gè)季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的挑戰(zhàn)

　　一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整體表現(xiàn)良好，實(shí)際GDP增長(zhǎng)率達(dá)到5.3%，高于去年四季度的5.2%，也高于去年全年的5.2%。但我們要謹(jǐn)慎看待年初的開(kāi)門(mén)紅。首先，一季度名義GDP增速只有4.2%，也就是說(shuō)，一部分增長(zhǎng)來(lái)自于產(chǎn)品價(jià)格的走低。其次，去年一二月份基數(shù)比較低，因?yàn)橐咔橥耆Y(jié)束是在去年的一月底，因此去年一二月份的消費(fèi)、生產(chǎn)和出口還受疫情的影響，一月份受疫情的影響其實(shí)是非常大的。因?yàn)?022年12月初“清零”結(jié)束以后，可能80%的中國(guó)人口在短短兩個(gè)月中感染新冠，對(duì)生產(chǎn)、消費(fèi)等方面以及對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有一定沖擊，造成了較低的比較基數(shù)，因而會(huì)抬高今年一二月份大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同比數(shù)據(jù)。實(shí)際上，工業(yè)增加值從一二月份的7.0%下降至3月的4.5%；零售增速?gòu)囊欢碌?.5%下降至3月的3.1%；粗鋼產(chǎn)量增速?gòu)囊欢碌?.6%增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為3月的7.8%下降。這些關(guān)鍵指標(biāo)的下行趨勢(shì)表明，我們不能對(duì)一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)盲目樂(lè)觀。還有，今年是閏年，二月份比去年多了一天，因而也會(huì)抬高整個(gè)一季度的同比增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。最后，今年春節(jié)是2019年以來(lái)第一個(gè)完全不受疫情影響的春節(jié)，中間隔了很長(zhǎng)的五年，因而報(bào)復(fù)性消費(fèi)的力度也較大，但這也可能是報(bào)復(fù)性消費(fèi)的最后一波。

　　首先，一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整體表現(xiàn)良好，GDP增長(zhǎng)率達(dá)到5.3%。然而，對(duì)這些數(shù)據(jù)的分析應(yīng)該保持謹(jǐn)慎，不僅因?yàn)檫^(guò)去幾年出現(xiàn)了先高后低的增長(zhǎng)模式，而且考慮到當(dāng)前存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，有理由預(yù)期未來(lái)幾個(gè)季度可能面臨比一季度更大的挑戰(zhàn)，增長(zhǎng)動(dòng)能可能會(huì)有所減弱。一季度實(shí)際GDP增長(zhǎng)率為5.3%，名義GDP增長(zhǎng)率僅為4.2%，實(shí)際GDP增長(zhǎng)中的一部分是由于價(jià)格下降。此外，今年一季度相比去年同期多出一天，這對(duì)GDP增長(zhǎng)也產(chǎn)生了一定影響，尤其是在1月和2月的數(shù)據(jù)中表現(xiàn)明顯。3月份的單月數(shù)據(jù)顯示，增長(zhǎng)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，盡管受到基數(shù)效應(yīng)和閏年效應(yīng)的影響，但即便剔除這些因素，也出現(xiàn)了某些方面的動(dòng)能減弱。例如，工業(yè)增加值從1月和2月的7%增長(zhǎng)率下降至3月的4.5%；零售增長(zhǎng)率從1月和2月的5.5%下降至3月的3.1%；粗鋼產(chǎn)量從1月和2月的1.6%增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為3月的7.8%下降。這些關(guān)鍵指標(biāo)的下行趨勢(shì)表明，我們不能對(duì)一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)盲目樂(lè)觀。

　　我認(rèn)為從以下四個(gè)方面來(lái)看，從當(dāng)前面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，未來(lái)幾個(gè)月的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)面臨很大的挑戰(zhàn)，存在明顯的下行壓力。

　　一是房地產(chǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻。

　　今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況明顯惡化，無(wú)論是新房銷(xiāo)售還是開(kāi)工，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)同比均下降了近30%，且這一下降是在過(guò)去幾年已經(jīng)大幅下跌的背景下發(fā)生的。若參考前100名開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，新房銷(xiāo)售金額的一季度同比下降更是高達(dá)50%。這表明房地產(chǎn)行業(yè)不僅未能穩(wěn)定，反而在持續(xù)加速惡化。大型房企的流動(dòng)性問(wèn)題也日益凸顯，對(duì)金融行業(yè)和資本市場(chǎng)造成了影響。在我看來(lái)，因?yàn)槊媾R三個(gè)“下降螺旋”，即三個(gè)負(fù)循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)很難自動(dòng)復(fù)蘇。

　　第一個(gè)“下降螺旋”描述的事房?jī)r(jià)與地產(chǎn)銷(xiāo)售之間的關(guān)系。過(guò)去三年，國(guó)內(nèi)很多地方房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，今年一季度也不例外。在下跌的時(shí)候大家不會(huì)積極買(mǎi)房，這又造成新一輪房?jī)r(jià)下跌，這就形成了第一個(gè)“下降螺旋”。

　　第二個(gè)“下降螺旋”描述的是“保交樓”與新房銷(xiāo)售之間的關(guān)系。大城市尤其是一線城市的“保交樓”問(wèn)題不是那么嚴(yán)重，即使有，也主要是房子質(zhì)量問(wèn)題，但現(xiàn)在新房質(zhì)量問(wèn)題也開(kāi)始影響一線城市居民購(gòu)買(mǎi)新房的積極性。保交樓問(wèn)題主要發(fā)生在中國(guó)的低線城市。

　　第三個(gè)“下降螺旋”是描述開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地、地方財(cái)政與新房銷(xiāo)售之間關(guān)系的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賣(mài)不了房子，就沒(méi)錢(qián)買(mǎi)地，地方政府的土地收入就下降。政府買(mǎi)地收入從2021年8.7萬(wàn)億人民幣頂點(diǎn)已經(jīng)暴跌，官方數(shù)據(jù)沒(méi)有跌那么多，但官方數(shù)據(jù)有相當(dāng)大的“水分”。主要是這中間有大量地方政府賣(mài)給自己平臺(tái)公司的行為。如果做些處理調(diào)整，很多地方的實(shí)際賣(mài)地收入已經(jīng)歸零，只有一二線城市以及部分三線城市還有些賣(mài)地收入，導(dǎo)致地方政府大量削減支出，削減當(dāng)?shù)毓珓?wù)員和其他機(jī)關(guān)事業(yè)單位的工資。而越是低線城市，這部分人群越是當(dāng)?shù)氐南M(fèi)和投資主力。

　　這三個(gè)“下降螺旋”現(xiàn)在還沒(méi)有被打破，甚至還在惡化。去年年初，很多人認(rèn)為出現(xiàn)L型復(fù)蘇，但我認(rèn)為，現(xiàn)在還處在L型的向下階段而非水平階段。即使是再優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商，如果按照50%的銷(xiāo)售跌幅，流動(dòng)性都會(huì)面臨較大問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方財(cái)政和其他行業(yè)也都還有很大影響， 不能低估，不能假設(shè)最糟糕的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。

　　我要講的第二個(gè)下行壓力來(lái)自于消費(fèi)方面。

　　第一，報(bào)復(fù)性消費(fèi)反彈接近尾聲。過(guò)去幾個(gè)大的節(jié)假日都有報(bào)復(fù)性消費(fèi)反彈，包括春節(jié)。剛剛過(guò)去的春節(jié)非常特殊，是五年以來(lái)真正意義上的春節(jié)。

　　第二，高基數(shù)。從增長(zhǎng)角度來(lái)看，去年的基數(shù)從三月份開(kāi)始會(huì)明顯上行。

　　第三，財(cái)富效應(yīng)沖擊。從房產(chǎn)來(lái)看，無(wú)論是三四五線城市還是一二線城市，房?jī)r(jià)普跌。從股市來(lái)看，即使在最近一兩個(gè)月，股市有所反彈，但是總體而言中國(guó)股民在股市上是受損的。

　　第四，收入效應(yīng)。疫情結(jié)束之后，除了受疫情影響的人群收入正常化之外，但也僅僅是正常化，大量地方公務(wù)員、事業(yè)單位的人員工資受到巨大影響。由于種種原因，過(guò)去這一年，金融行業(yè)收入下降也比較明顯。

　　第五，預(yù)期固化。疫情期間，收入受到影響可能認(rèn)為是一個(gè)短期行為。但2023年疫情結(jié)束之后，很多人的收入還會(huì)受到影響，會(huì)導(dǎo)致預(yù)期長(zhǎng)期固化，影響居民的消費(fèi)和投資。

　　第三個(gè)壓力來(lái)自于“新三樣”，也就是太陽(yáng)能光伏、動(dòng)力電池和電動(dòng)車(chē)。“新三樣”確實(shí)是過(guò)去兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，是中國(guó)過(guò)去十幾年產(chǎn)業(yè)政策的亮點(diǎn)。但從資本市場(chǎng)估值以及全國(guó)各地的底層調(diào)研來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)非常擔(dān)心這方面過(guò)度投資的問(wèn)題了。光伏組件和碳酸鋰的價(jià)格從2022年秋季的價(jià)格高點(diǎn)分別下跌了60%和80%。全國(guó)各地“一窩蜂”在新三樣領(lǐng)域的大規(guī)模投資，可能已經(jīng)造成嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，也可能在國(guó)際上產(chǎn)生很大的矛盾。有人認(rèn)為不要擔(dān)心國(guó)內(nèi)的產(chǎn)能過(guò)剩，因?yàn)闅W美要搞非常激進(jìn)的減碳政策，對(duì)我國(guó)的新三樣產(chǎn)品有巨大需求。但我們要看到他們有自己的產(chǎn)業(yè)政策，有自己的安全需求，是不可能放任我國(guó)的新三樣產(chǎn)品大幅沖擊他們的市場(chǎng)的。

　　其實(shí)就在十年前，“新三樣”投資就有過(guò)相當(dāng)大的波動(dòng)。我估計(jì)而今明兩年，“新三樣”領(lǐng)域的投資增速可能會(huì)明顯下行，甚至有些地方可能會(huì)出現(xiàn)萎縮。有一點(diǎn)需要指出的是，“新三樣”對(duì)國(guó)內(nèi)GDP的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在投資方面，而不是在產(chǎn)出。產(chǎn)出對(duì)GDP的貢獻(xiàn)一大部分在出口方面，但是這方面可能因?yàn)橘Q(mào)易沖突的上升而面臨較大的阻力。為什么新三樣對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)主要不是在產(chǎn)出上呢？這是因?yàn)槊抠u(mài)出一輛電動(dòng)車(chē)，傳統(tǒng)的內(nèi)燃機(jī)車(chē)就要少賣(mài)一輛，有個(gè)替代效應(yīng)。“新三樣”投資摧毀了傳統(tǒng)汽車(chē)行業(yè)的一些資本存量，同時(shí)又建立起新的資本，在這個(gè)過(guò)程中新三樣投資創(chuàng)造了GDP。但在我看來(lái)，由于終端產(chǎn)品價(jià)格的大幅度下跌，今明兩年“新三樣”可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增速造成一些風(fēng)險(xiǎn)，具體時(shí)點(diǎn)還不好說(shuō)。還有，新三樣方面，不能過(guò)度的寄希望于海外市場(chǎng)。從其自身利益出發(fā)，美歐已經(jīng)開(kāi)始著手遏制我國(guó)新三樣的出口。

　　最后一個(gè)壓力是今年地方化債對(duì)政府支出的影響。

　　國(guó)辦的47號(hào)文要求全力化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低至中低水平之前，嚴(yán)控新建政府投資項(xiàng)目，嚴(yán)格清理規(guī)范在建政府投資項(xiàng)目。化債對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)有重要意義。也我們也要看到，如果化債處理得不好，即使在中長(zhǎng)期會(huì)帶來(lái)很大收益，但短期可能導(dǎo)致在12個(gè)省市乃至在12個(gè)省市以外的投資增速明顯下降。事實(shí)上，這12個(gè)省市固定資產(chǎn)投資增速已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下行。這12個(gè)省市的GDP占全國(guó)的比例低于20%，但固定資產(chǎn)投資占比卻達(dá)27%，所以不可低估47號(hào)文對(duì)今年投資的影響。今年雖然我們?cè)黾恿艘蝗f(wàn)億特別國(guó)債，去年年底發(fā)行的一萬(wàn)億特別國(guó)債也主要是在今年使用，但今年政府賣(mài)地和房地產(chǎn)稅收收入還會(huì)大幅下降，且12個(gè)省市隱形負(fù)債受到影響，這些方面都會(huì)影響地方財(cái)政支出。我們初步估計(jì)，今年總體政府支出可能僅僅做到與去年持平，因而并不會(huì)形成一個(gè)非常寬松的財(cái)政政策。

　　綜上所述，盡管存在一些積極因素，但風(fēng)險(xiǎn)也同樣明顯。我們不應(yīng)過(guò)于悲觀，但也不應(yīng)盲目樂(lè)觀。完成5%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)存在一定難度，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度的GDP增速可能會(huì)顯著低于一季度的5.3%。

　　三、政策建議

　　別的方面的政策建議，前面幾位嘉賓已經(jīng)做了很詳細(xì)的闡述，我這邊因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，還是聚焦房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在未來(lái)幾個(gè)季度面臨的最主要挑戰(zhàn)。我們不能因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)在其他領(lǐng)域的再平衡就盲目樂(lè)觀地認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題已經(jīng)得到解決，不能過(guò)度樂(lè)觀的認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了根本性改變，新動(dòng)能已經(jīng)完全彌補(bǔ)了房地產(chǎn)行業(yè)暴跌造成的空缺。我認(rèn)為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)超跌，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)的影響還沒(méi)有完全反映出來(lái)，有些風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋了，還會(huì)爆發(fā)出來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中比重還是很高，該行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)自我修復(fù)。房地產(chǎn)業(yè)的困境對(duì)我國(guó)的金融市場(chǎng)、政府財(cái)政和就業(yè)還將產(chǎn)生非常大的影響。另外，在外需和消費(fèi)等方面，我們的政策抓手不多。從這些角度來(lái)講，我們有必要采取積極的措施防止房地產(chǎn)業(yè)陷入螺旋式下降的困境。

　　在如何救助房地產(chǎn)業(yè)方面，業(yè)界有不同的看法，尤其是在“保主體”和“保項(xiàng)目”之間。我認(rèn)為兩者確實(shí)是有區(qū)別的，但在實(shí)際操作層面，關(guān)鍵的細(xì)節(jié)更為重要，最后的區(qū)別可能沒(méi)有大家想象的那么大，并不存在那么大的沖突。絕大部分情況下，主體保不了，房企倒了，報(bào)項(xiàng)目難度極高，必須得有其他房企或地方政府平臺(tái)公司接盤(pán)，但在房企和地方平臺(tái)公司普遍處于艱難困境的情況之下，實(shí)際上并不現(xiàn)實(shí)。反過(guò)來(lái)講，如果只是保主體，讓他們不破產(chǎn)，但在保項(xiàng)目上力度不夠，保交樓還是一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)還處于下降螺旋中，那么保主體最終也成功不了，政府不可能一直輸血。

　　我認(rèn)為“保交樓”還是托底房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，是一個(gè)較為實(shí)際的抓手。“保交樓”的問(wèn)題值得反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出清非常關(guān)鍵的一步。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是從房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)來(lái)講，中國(guó)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售主要是新房銷(xiāo)售，新房銷(xiāo)售主要是期房銷(xiāo)售，期房銷(xiāo)售就是期貨市場(chǎng)，期貨市場(chǎng)中最重要的是期貨最后的交割。如果沒(méi)有制度的保障，大家的信心不穩(wěn)就會(huì)造成上述的第一個(gè)下降螺旋問(wèn)題。妥善解決保交樓這一問(wèn)題不僅能夠重建市場(chǎng)信心和政府信譽(yù)，還能夠擴(kuò)大內(nèi)需。

　　當(dāng)前最重要的一點(diǎn)是中央政府應(yīng)該加快摸底調(diào)研各地“保交樓”的問(wèn)題。從國(guó)家宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，“保交樓”問(wèn)題非常嚴(yán)重，但究竟多嚴(yán)重？究竟“保交樓”中間差了多少？逾期的時(shí)間有多長(zhǎng)？這中間還需要增加多少投資才能讓“保交樓”問(wèn)題得到解決？房地產(chǎn)企業(yè)在銀行方面還有多少資金？一系列問(wèn)題都應(yīng)該做好摸底調(diào)研工作，要想方設(shè)法用好央行2000億人民幣專項(xiàng)再貸款。鑒于地方政府嚴(yán)峻的財(cái)政情況，商業(yè)銀行在推進(jìn)白名單制度上可能面臨較大難度，開(kāi)發(fā)商目前也難以自行籌集資金進(jìn)行保交樓，因此可能需要中央政府介入，通過(guò)特別資金的配置和設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)推動(dòng)相關(guān)工作，甚至在必要的時(shí)候推出更為有效的類似央行的抵押補(bǔ)充貸款（PSL）的措施，成立“保交樓”專項(xiàng)資金，推動(dòng)“保交樓”問(wèn)題的解決。

　　保交樓問(wèn)題還應(yīng)該和保障房建設(shè)結(jié)合起來(lái)。在“保交樓”以及開(kāi)發(fā)商尚有大量存貨的背景下，需要謹(jǐn)慎推進(jìn)保障房建設(shè)。地方政府如果不顧實(shí)際情況，完全另起爐灶建設(shè)保障房，則很有可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步崩盤(pán)，地方財(cái)政也會(huì)被拖累，最后也會(huì)影響其保障房的建設(shè)。一個(gè)理性的做法，是地方政府進(jìn)行深入的調(diào)研工作。對(duì)于去化率高（也就是銷(xiāo)售率高）的樓宇，應(yīng)該努力推進(jìn)保交房，同一樓宇中尚未銷(xiāo)售的部分，政府可以以合理價(jià)格收購(gòu)并作為未來(lái)的保障房供應(yīng)。對(duì)于去化率非常低的樓宇，如果完工程度較高，政府也可考慮折價(jià)收購(gòu)尚未銷(xiāo)售的部分作為保障房供應(yīng)，如果完工程度很低，則可和購(gòu)房者協(xié)商，通過(guò)置換等方式。

　　總之，保交樓是一個(gè)繁雜的工作，中央政府資金撥付、密集調(diào)研、在調(diào)研基礎(chǔ)之上和保障房建設(shè)結(jié)合來(lái)制定可操作的方案是“保交樓”能否成功的三個(gè)關(guān)鍵。

　　最后，我認(rèn)為房地產(chǎn)政策在一線城市和某些二線城市還有進(jìn)一步松綁的空間，過(guò)去十年推出的許多房地產(chǎn)調(diào)控政策已不再具有現(xiàn)實(shí)意義，未來(lái)可以繼續(xù)推進(jìn)這方面政策的優(yōu)化和調(diào)整。未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展、城市的發(fā)展應(yīng)該是以人口流入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為最重要的指標(biāo)。所以，在激活方面應(yīng)該加速已開(kāi)工的基建工程，尤其在人口凈流入的重點(diǎn)城市開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果能把“保交樓”和房地產(chǎn)松綁優(yōu)化工作做好，讓人口流入重點(diǎn)城市得到更多的城市發(fā)展用地，尤其是住宅用地，同時(shí)優(yōu)化中央政府的資金配置，那么我認(rèn)為在2024年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)明顯的一個(gè)亮點(diǎn)，企穩(wěn)復(fù)蘇動(dòng)能增強(qiáng)。

　　來(lái)源：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇（本文觀點(diǎn)整理自陸挺在CMF宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析會(huì)（2024年4月）上的發(fā)言）

　　(本文作者介紹：野村中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)