意見領袖 | 夏磊

　　當前，房地產進入總量穩定、區域分化的新階段，逐步向新模式過渡。短期看，市場將企穩回升；長期看，未來持續發展仍有堅實支撐。房地產需求體量還有多大？能否有效激活？

　　2024年，預計房地產銷售將逐步企穩，全年商品房銷售面積11.9億平方米，同比增長0.2%。影響需求最核心的變量有兩點，一是城中村等三大工程建設；二是因城施策繼續優化，保障需求順利釋放。兩大變量核心受益者主要是35城，包括城區常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300-500萬的14個Ⅰ型大城市。它們常住總人口達4億，2022年商品房銷售面積、土地出讓金、GDP總量分別占全國的32.4%、50.9%、43.3%，是未來房地產銷售的主要支撐力量。

　　一線城市，預計2024年銷售面積5823萬平方米，同比增長23.3%，占比4.9%。一線城市人口眾多，產業發展成熟，需求旺盛。一是剛需長期存在。由于經濟實力強、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚，對于人才購房定居的吸引力強。2022年一線城市人口占全國總人口的比例約為5.9%，GDP合計占全國的比重卻高達12.2%。二是改善需求集中釋放。需求端，隨著首套房認定標準調整，“賣一買一”的換房鏈條重新啟動。供給端，城中村釋放優質地塊，期房如期交付保障性高，未來改善需求將得到更大程度滿足。三是新增需求可期。前期，在全國其他城市政策大幅放松的背景下，一線城市整體保持一定克制性，為未來留足政策空間，如，調整優化限購區域、下調首付比例、下調利率等，商品房銷售將會在政策呵護下受益。

　　二線城市，預計2024年銷售面積40284萬平方米，同比增長21.9%，占比33.9%。二線城市需求主要來自三個方面。一是城市間人口流動需求，如周圍三四線城市的人口流入二線城市買房的需求。據七普數據統計，2020年全國城-城流動人口達8200萬人，較2010年增加3500萬人。二是周邊鄉鎮購房需求，如周邊基礎設施建設較為落后的鄉鎮居民在城市置業買房的需求。2022年我國常住人口城鎮化率65.2%，目前城鎮化仍處于較快發展階段，根據聯合國數據，截至2030年預計未來年均仍有1100萬農村人口轉變為城鎮常住人口，會產生較大的購房需求。三是年輕人口返鄉置業需求。部分二線城市生活壓力沒有一線大，但產業發展仍有很大的空間，且距離家鄉較近，對年輕人的吸引力越來越強。

　　三四線城市，預計2024年銷售面積72640萬平方米，同比下降10.0%，占比61.2%。三四線城市，過去銷售面積大幅增長、占比大幅提升，主要因為棚改貨幣化創造了需求。未來，占比將逐步回歸到棚改前的正常水平。需求群體也主要由本地及返鄉置業需求支撐。具體來講：

　　三四線需求主要來自四個方面。一是本地居民住房需求，包括對住房消費品質、消費面積升級的需求，以及婚育購房需要。二是外地務工人員置業需求，包括長期在本地工作、定居而購房和婚嫁在本地人士的需求。三是返鄉置業需求。對于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗更好。隨著房地產市場趨穩，返鄉置業需求將繼續釋放，甚至部分年輕人會選擇先在本地置業作為資產配置。四是周邊鄉鎮的購房需求，包括周邊醫療教育質量低下的鄉鎮居民來城置業和農村結婚城里買房的需求。需要注意，三四線城市市場分化也在加大，發達城市群的三四線城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、東北等缺乏核心城市的地區，三四線城市人口則持續大幅凈流出，后市面臨一定壓力。

　　值得注意的是，過去全國銷售驅動因素是三四線需求，未來則是一二線，主要因為城中村釋放優質地塊。

　　城中村改造不僅調整優化供需結構，更是真正意義上的房地產的供給側改革。經過多年發展，城市核心區可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現代化建筑，滿足多方需求。

　　城中村能切實拉動房地產銷售。據我們測算，城中村5年拉動銷售范圍4.2-14.4億平方米；其中2024年的銷售拉動范圍是8307萬平方米-2.9億平方米。本文假設2024年實際拉動1億平方米。假定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍為35個城市，包括城區常住人口在500萬以上的21個超大特大城市和300-500萬的14個Ⅰ型大城市。樂觀情形下，總體預計城中村改造5年改造期內共拉動銷量14.4億平方米，其中2024年拉動2.9億平方米。樂觀情形假定拆除面積占比50%，70%房票安置（假設為人均60平方米的安置補償）、30%純貨幣化安置（假設貨幣化安置部分有70%的商品房購買率、平均購買面積為人均40平方米），改造地塊新建住宅容積率為原來的3倍。謹慎情形下，預計5年改造期內共拉動住宅銷量4.2億平方米，其中2024年拉動8307萬平方米。謹慎情形假定拆除面積占比20%，改造地塊新建住宅容積率為原來的2倍，其余假設與樂觀情形相同。此外，城中村改造節奏預計會呈現典型非線性特征，假設5年改造面積比重分別為10%、20%、30%、25%、15%。

　　我國房地產市場未來持續發展仍有堅實支撐。據我們預測，預計2023-2027需求中樞為年均11.64億平方米。六大因素催生中長期住房需求。第一，城鎮化水平穩步提升，農村人口持續進城。2022年我國常住人口城鎮化率65.2%，相當于1870年的英國，1913年左右的德國，1947年左右的美國，1961年左右的日本，具有巨大增長潛力。第二，城市間人口流動趨勢加劇。從地區來看，人口持續從中西部向東部集聚。從經濟帶來看，長三角、珠三角、成渝城市群等集聚度加大，聚集經濟成為當代城市發展的核心動力。第三，住房消費升級。一是區域升級。城市間由中小城鎮向區域內核心城市和城市群都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。二是人均住房面積擴大。據2020年七普數據，我國城鎮人均住房建筑面積38.6平方米，與國際相比仍有提升空間。第四，居住條件改善。我國在住房質量、住房功能、基礎設施、居住環境方面仍有提升空間，在節能環保、社區服務方面仍為薄弱環節。根據2020年人口普查，我國城鎮住房中成套率為95.9%，約29%為條件較差的平房，35%為1999年前修建。第五，經濟增長帶動居民住房消費。2022年我國人均GDP為12720美元，中美人均GDP差距從1978年的67倍縮小至2022年的6倍，未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。第六，家庭結構變化，規模小型化。2022年我國家庭戶均人數2.76人，較2010年減少0.48人/戶，和歐洲2.4相比，我國家庭規模有進一步小型化空間。主要因為結婚率下降、離婚率上升、一代戶占比增加。

　　風險提示：

　　1）市場超預期下行，導致土地成交、商品房銷售不及預期；

　　2）政策不及預期；

　　3）測算結果不能反映市場全貌，測算結果受數據量的限制，可能導致結果無法反映市場全貌；

　　4）國情不同，國別比較中結論的局限性，不同國家采取的政策不同，國情不同，因此市場走向也不同；

　　5）市場調研數據樣本有限，會導致相關預測結果可能與市場全貌有一定差距。

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　　證券研究報告：《2024年房地產市場怎么走——需求篇》

　　對外發布時間：2023年12月21日

　　發布機構：國海證券股份有限公司

　　本報告分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)