意見領袖 | 夏磊

　　當前我國房地產市場供求關系已發生重大變化，總量基本平衡，但結構性供給不足。供需只有維持動態匹配，房地產市場才能穩健向新模式過渡，逐步走向高質量發展。

　　總體上看，今年的土地供給與2024年商品房需求存在缺口，亟需盤活存量。

　　預計2024年存在1.4億平方米供給缺口。今年前十個月，全國土地成交規劃建面為7.6億平方米，僅為去年全年的45.4%，同比下降29%，連續兩年土地供應大幅下滑，市場新增供給明顯不足。據我們測算，預計今年土地成交規劃建面為10.5億平方米，假設新增供地全部正常節奏開發的情況下，相較于2024年11.9億平方米的商品房需求，存在1.4億平方米的供給缺口。

　　市場有大量庫存項目等待盤活。據我們測算，2023年前10月，全國狹義庫存，即商品房待售面積6.5億平方米，累計同比增長19%，預計去化周期6.5個月。廣義和更廣義庫存總量一直處于高位，并有攀升趨勢。截至10月，廣義庫存，即已開工未售的面積42.6億平方米，去化周期較2022年底增長7.5個月，達到42.8個月；更廣義庫存，即含待開發土地的未售面積51.1億平方米，去化周期較2022年底增長8.9個月，達到51.5個月。

　　結構分化，2024年不同能級城市商品房供給存在差異。

　　預計一線新增土地供應與2024年商品房需求存在2692萬平方米缺口，需積極盤活存量項目、加快新盤入市。銷售供給比例，即當年度商品房銷售面積/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需關系，一線城市近5年該比例為114%，說明土地供給總量一直小于商品房需求。此外，還存在土地供應郊區化，供給結構錯位的問題，改善需求未得到充分滿足。今年前十個月，一線城市土地成交規劃建面2270萬平方米，占全國比例為3.0%。我們測算今年一線城市土地成交建面在3131萬平左右，假設100%會被正常開發形成有效可售供應，與2024年全年商品房銷售5823萬平方米的預測值相比，將有2692萬平方米缺口要靠存量項目供給。隨城中村改造項目推進，預計土地供給在量和結構方面均可得到補足。

　　預計二線新增土地供應與2024年商品房供給存在1.5億平方米缺口，盤活存量土地很重要。1-10月二線城市土地成交規劃建面1.8億平，占全國比例為23.7%，據我們測算，預計今年全年二線城市土地成交建面在2.5億平方米左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年2.5億平方米的商品房供給。預計2024年商品房銷售4億平方米，新增供給與未來需求存在1.5億平方米缺口。近5年銷售供給比例為84%，需要盤活存量土地支持供給。城中村改造有助于推動供給結構優化，其進程也將顯著影響未來土地供應。

　　預計三四線新增土地供應多于2024年商品房所需供給，仍面臨供給過剩風險。1-10月三四線城市土地成交建面5.4億平方米，占全國比例為70.9%，我們測算今年三四線城市土地成交建面在7.4億平左右。假設這些土地100%形成有效可售供應，預計2024年全年住宅銷售7.3億平方米，2023年土地供應多于2024年商品房所需供給1546萬平方米。市場疲軟面臨供給過剩風險，三四線城市庫存處于高位，近五年的銷售供給比例為61%。短期內市場觀望情緒仍濃厚，新增土地供給適當縮減，有助于引導房地產市場穩定發展，三四線未來市場重點仍應放在保交付、消化存量供給及盤活存量土地。

　　城中村改造推進節奏是影響2024年供給的關鍵變量。

　　當前房地產市場已逐步步入改善時代，但現有庫存中大建設時代的產品無法匹配改善需求，出現供應結構性錯位。隨著城中村改造推進，配合土地拍賣取消地價限制等政策出臺，未來商品住房將回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，達成穩地價、穩房價、穩預期的目的。據我們測算，預計城中村改造將在2024年通過改造地塊新建商品房，提供7695萬平方米商品房供給，其中一線城市供給846萬平方米，二線城市6848萬平方米。核心土地資源再次開發利用，補足供給缺口，使城市間供求不匹配、城市內部土地供應區位錯配問題得到解決，增加改善供給，順應居民的改善需求。

　　風險提示：市場超預期下行，導致土地成交、商品房銷售不及預期；政策不及預期；測算結果不能反映市場全貌，存在預測偏差；歷史經驗的適用性受限，導致依據同期數據進行的計算存在偏差；數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。

　　證券研究報告《2024年房地產市場怎么走（供給篇）》

　　對外發布時間：2023年12月21日

　　發布機構：國海證券股份有限公司本報告

　　分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)