文/意見領袖專欄作家 尹中立

　　日前召開的中央經濟工作會議提出，持續有效防范化解重點領域風險。要統籌化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。統籌好地方債務風險化解和穩定發展，經濟大省要真正挑起大梁，為穩定全國經濟作出更大貢獻。

　　筆者以為，中央經濟工作會議關于房地產市場的政策有三個要點，值得重點關注：一是指出了房地產市場存在一定的金融風險，需要采取措施積極穩妥地化解；二是采取逆周期的調節措施來穩定房地產投資，其發力點是加快推進保障性住房建設等“三大工程”；三是加快構建房地產發展新模式，房地產市場產生風險的源頭是一些房地產開發企業采取“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式，在化解房地產風險的過程中必須逐步改變一部分房地產開發企業的不合理經營模式。

　　從最新房地產價格數據看，市場信心和預期仍有待進一步提振。2023年11月，全國納入統計的70個大中城市，新房價格同比下降城市有48個，二手房價格同比下降城市有68個。從環比數據看，69城的二手房價格均低于10月份。

　　從同比看，11月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降2.9%，降幅比上月擴大1.0個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳同比分別下降1.4%、3.3%、4.3%和2.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降3.6%和3.9%，降幅比上月均擴大0.3個百分點。

　　值得關注的是一線城市房價歷來韌性較強，但最近也出現了加快下滑的跡象。11月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.4%，降幅比上月擴大0.6個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳環比分別下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比分別下降0.7%和0.8%，降幅比上月均擴大0.2個百分點。

　　正因為一線城市房價走弱，12月14日，北京、上海同時出臺優化房地產政策，包括降首付、降利率，以及優化普宅認定標準等，大幅降低了居民置業門檻和購房成本，政策力度較大。對比政策出臺前后變化，北京普通住宅認定標準的優化主要包括單套建筑面積由140平方米以下調整為144平方米以下，價格標準取消了總價段限制，5環內成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米；5-6環成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米；6環外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米。根據相關中介機構的數據，2023年1-11月，北京5環內新房成交均價為91594元/平方米，5-6環成交單價為58566元/平方米，6環外成交均價為35656元/平方米，單價明顯上調將促使更多原本屬于非普宅的住房轉為普通住宅，根據北京住建委數據，全市普宅占比提高至七成左右，將明顯降低購房者的交易稅費（主要包括增值稅和附加稅），降低購房成本。

　　北京和上海是我國經濟總量最大的兩個超大型城市，歷來是房地產市場的風向標，此次北京、上海在中央經濟工作會議之后，較快地落地了房地產優化政策，充分體現穩定房地產預期的政策意圖。過去北京、上海房地產政策較為嚴格，此次大力度優化后，預計京滬市場活躍度將明顯提升，進而穩定價格預期，帶動行業信心恢復。

　　來源：21世紀經濟報道

　　(本文作者介紹：中國社會科學院房地產金融研究中心主任)