意見領袖丨中國信達首席不動產(chǎn)研究員 謝海生

　　8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》。據(jù)媒體報道，相關文件已傳達到各省市人民政府、各部委直屬機構(gòu)，明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設保障性住房”，與“住房雙軌制”相關的新表述引發(fā)市場關注，中國將推動新一輪“房改”成為輿論關注熱點。考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，且當前房地產(chǎn)風險具有系統(tǒng)性、緊迫性和傳染性的特征，保障房建設籌集應因地制宜、增存并重，并優(yōu)先盤活存量資源，實現(xiàn)惠民生、促轉(zhuǎn)型、穩(wěn)經(jīng)濟的統(tǒng)籌兼顧。

　　一、加大保障性住房建設是惠民生、促轉(zhuǎn)型、穩(wěn)經(jīng)濟的重要舉措

　　“市場+保障”雙軌制的提法是對此前中央房地產(chǎn)政策方向的落實和細化；保障性住房將有效滿足剛性住房需求，市場化商品住房將重點滿足改善性住房需求。例如，今年4月28日，中央政治局會議提出要“規(guī)劃建設保障性住房”；7月24日，中央政治局會議再次強調(diào)“要加大保障性住房建設和供給”；8月25日，國務院常務會議審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》；9月4日，規(guī)劃建設保障性住房工作部署電視電話會召開，將規(guī)劃建設保障性住房提升至中國式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度。

　　綜合來看，在大城市規(guī)劃建設保障性住房是惠民生、促轉(zhuǎn)型、穩(wěn)經(jīng)濟的重要舉措，能有效支撐“房住不炒”定位的貫徹落實。它既能讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗；又能讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型；還能擴大投資、化解風險，穩(wěn)定市場和行業(yè)、帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，進而推動宏觀經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。

　　二、保障性住房建設籌集應因地制宜、增存并重，并優(yōu)先盤活存量

　　我國城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)有了較大提升，且房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生重大變化。“98年房改”以來，我國城鎮(zhèn)住房建設取得重大成績，居住水平大幅提高，有力支撐了快速城鎮(zhèn)化進程。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年城鎮(zhèn)家庭戶人均住房建筑面積為38.62平方米，與1998年18.7平方米相比，在城鎮(zhèn)常住人口增加4.86億人的情況下，人均住房建筑面積增加了20平方米。當前，不少城市商品房庫存多、去化慢，已供地未建設規(guī)模較大，供需失衡問題日益突出。

　　結(jié)合當前的市場形勢，為了更好、更充分地發(fā)揮保障房政策效果，應在化解風險和穩(wěn)定市場上有所作為。在一些房地產(chǎn)庫存大、爛尾項目多的城市，保障房籌集應因地制宜、增存并重，并優(yōu)先盤活存量資源，按照市場化、法治化原則適當改建或打折收購存量商品房用作保障性住房，將各種存量盤活作為保障性住房籌集的重要渠道，有助于積極盤活利用閑置土地和房屋。未來，可充分利用依法收回的已批未建土地、房企破產(chǎn)處置商品房和土地、閑置房等建設籌集保障性住房，為化解房地產(chǎn)風險提供新可能。

　　三、盤活存量房地產(chǎn)資源應充分發(fā)揮國資背景專業(yè)機構(gòu)的功能優(yōu)勢

　　國際經(jīng)驗顯示，在房地產(chǎn)風險蔓延時，市場機制效果有限，果斷注入政府信用是恢復預期和促進行業(yè)正常發(fā)展和出清風險的必要前提。例如，美國重組信托公司（RTC）處置儲貸危機不僅取得了較好的處置效果，還實現(xiàn)了扶持少數(shù)民族和中低收入階層的社會目標；在處置風險的同時，重組信托公司在五年內(nèi)為中低收入家庭提供了11萬套經(jīng)濟適用房，價值超過20億美元，并為部分房主提供了賣方融資和住房維修基金，幫助不少美國人實現(xiàn)住房夢。再如，瑞典賽克拉姆（Securum）處置北歐銀行危機中，以市場化方式、通過專業(yè)公司和人員管理房地產(chǎn)資產(chǎn)，改善房屋狀態(tài)，提高使用效率，不斷增強流動性、提升資產(chǎn)價值，取得較好處置效果，維護了金融和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　當前，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)成為相關工作主線，按照市場化、法治化原則，在收購、盤活、運營、處置這些存量房地產(chǎn)資源的過程中，要充分發(fā)揮國資背景專業(yè)機構(gòu)（利用既有機構(gòu)直接政策性收購或者設立基金收儲）的功能優(yōu)勢，打折收購這些存量房地產(chǎn)資源（具體所需資金規(guī)模和收購價格需經(jīng)成本測算），通過改造運營提升后，將適合的轉(zhuǎn)化為保障房。

　　這樣做的好處在于：一是能夠兼顧各方利益、更好完成“急難險重”任務。通過逆周期調(diào)節(jié)維護經(jīng)濟和社會大局穩(wěn)定、跨周期資產(chǎn)運營熨平周期波動，實現(xiàn)風險的標本兼治。二是實現(xiàn)風險化解和資金平衡。能夠有效盤活閑置低效土地、在建工程、房產(chǎn)等資源，可以發(fā)揮專業(yè)機構(gòu)資源整合、資金支持、品牌輸出和價值修復等方面獨特優(yōu)勢，通過“買入-修復-賣出”方式提升資產(chǎn)價值，降低化險成本。三是合理定價資產(chǎn)，分類出清風險。利用處置功能優(yōu)勢可以有效消除金融機構(gòu)對出險房企、出險項目的估值定價偏差，規(guī)避集體過度避險；區(qū)分“好項目”和“壞項目”、能救助的受困企業(yè)和應該出清風險的企業(yè)，助力企業(yè)優(yōu)勝劣汰。總的來看，當前房企爆雷、項目爛尾導致預期下行，房地產(chǎn)投資和銷售不振，通過激活市場，讓企業(yè)恢復運轉(zhuǎn)、讓行業(yè)恢復發(fā)展，市場活、行業(yè)活則經(jīng)濟穩(wěn)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。（2023年第16期  總第16期）

　　本文在2023年11月15日中國經(jīng)濟時報刊發(fā)《新形勢下在化解房地產(chǎn)風險和穩(wěn)定市場上有所作為》采訪稿基礎上完善。

　　(本文作者介紹：圍繞經(jīng)濟金融和不良資產(chǎn)領域熱點問題，發(fā)布中國信達系統(tǒng)最新研究成果。)