意見領袖 | 莫開偉

　　全社會喊了很長時間降低銀行存量房貸利率的呼聲，今天終于得到了回應，各大銀行于25日開始全面對存量房貸利率調降，這項政策實施，無疑讓廣大存量房貸者感到欣慰。

　　存量房貸利率下調，社會各界期盼已久，但落地之后到底會產生哪些積極影響或發揮哪些作用？這應該是調降存量房貸利率的最關鍵、最核心的部分，因為任何一項金融政策的出臺或實施，對改變當前某些局部不利的經濟金融因素都將起到一定作用，調降存量房貸利率也是如此，不僅是回應民聲的需要，更對改善當前經濟金融局勢發揮著積極作用。

　　從目前看來看，調降存量房貸利率，可從宏觀和微觀兩方面來進行分析。

　　從微觀上看，它能給存量房貸者帶來最直接的“減負”效應，讓不少房貸家庭債務變得相對輕松。

　　此次調低存量房貸利率，無論是首套房、二套房子（商業購房除外），也無論是浮動利率還是固定利率，只要按照銀行的相關操作要求，都可實施調降。很明顯，這次降低存量房貸利率涉及面寬、范圍廣，幾乎可讓所有存量房貸者受益。有事實為證，據央行披露的金融數據顯示，截至6月末我國個人住房貸款余額38.6萬億元；另據相關機構披露，全國有近1億個首套房存量貸款合同，而其中因利率偏高面臨協商調整的借款人約4000萬戶，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。利率調整后，這些借款人的財務負擔會有明顯下降，平均降幅約為0.8個百分點。也就是說，以200萬元房貸、25年期，原利率5.1%，若按揭房貸者和銀行協商將房貸利率調降到4.3%的話，每年可節約超10000元利息支出。

　　由此，存量房貸利率調降，可帶來立竿見影之功效，對房貸者送來真切的實惠。一則，可減少購房者房貸成本，促使家庭財務支出下降，經濟壓力變輕，讓存量房貸者可松一口氣，無疑可提高廣大存量房貸者生活幸福指數，可讓他們對未來社會經濟發展充滿更大的期望，更對國家出臺的各項金融政策持積極擁護態度，使國家各項金融政策得到及時有效的推廣。二則，房貸利率與居民購房需求呈此消彼長的正反關系，房貸利率高則居民購房需求自然低，房貸利率低則居民購房需求會明顯上漲。由此，調低存量房貸利率對提高廣大居民購房剛需以及改善型購房需求都將起到一定作用。因為房貸利率下降，那些處在觀望之中的購房剛需族有可能開始入市購房，使潛在需求變成了現實購買力，有利提升民眾購房預期，對扭轉當前樓市銷售低迷態勢以及改善民眾居住環境都將產生積極影響。三則，使之前民眾掀起的房貸“提前還貸潮”格局將由此發生轉變，存量房貸利率處于較高水平時，民眾以“提前還貸潮”回應，而當存量房貸利率下調時，其中大部分居民可能不現會再用“提前還貸潮”來發泄不滿，而是以增加消費貸、購買相關金融產品進行投資理財來“回報”銀行的惠民金融政策，這對銀行各類中間業務發展、信貸經營穩定、減輕經營壓力、提高經營收入等都會帶來積極的推動作用。

　　從宏觀方面看，存量房貸利率調降會起到一定“催化”效應，讓經濟回暖速度提升。

　　此次調低存量房貸利率的實施，是在社會各界強烈呼吁以及央行以及金融監管部門積極斡旋、敦促之下，相關政策才最終得以出臺并落實，盡管可能會給廣大存量房貸者帶來“真金白銀”，全社會感到普惠金融政策的溫暖，但對經濟局勢改變、金融風險化解等宏觀方面顯現出的意義和發揮出的作用更為重大。

　　一則，金融是經濟的“晴雨表”，而民眾又是金融的“衣食父母”，沒有民眾的貢獻，金融最終也將成為無源之水和無本之木。降低存量房貸利率，減少民眾房貸負擔只是作用之一，更為重要的作用則是能夠平復民眾情緒，因為調降存量房貸利率可收窄新老房貸利息差，有效消除新房貸與舊房貸之間不合理性和不公平性，讓民眾深深感受到銀行經營的“友善性”，更讓民眾對銀行為民服務的服務宗旨感到稱心如意，這樣銀行更會取得廣大民眾的信心，對于銀行未來經營將累積巨大的社會金融能量。

　　二則，存量房貸利率調降，對整個社會經濟行業會產生積極影響。

　　一是，對銀行自身也會帶來利好效應，雖然存量房貸利率下調帶來短暫的利息收入減少的陣痛，但付出這種代價是必要的，也是有意義的。因為不僅可有效遏制“還貸潮”，確保銀行按揭房貸的穩定，且這部分信貸資產是優質資產，對于銀行經營利潤的穩定起到“鋪墊”作用。而且，房貸利率降低之后，有利激發民眾購房需求，按揭房貸還有進一步擴大的趨勢，這對于銀行擴張優質信貸資產規模、提高盈利能力和提高抗風險能力都將發揮有效作用。

　　二是，降低存量房貸利率有利房地產市場回暖，與房地產相關的產業鏈也將得到及時復蘇，包括建筑、裝飾、建材等產業，對整個宏觀經濟都具有積極的推動作用。最為重要的是，刺激樓市之后，房企的資金鏈有可能得到修復，尤其隨著房貸利率的下降，購房者的還款壓力減輕，購房需求將逐漸提升，這將刺激房地產開發商的推盤力度，提升新房供應，進一步促進土地交易活動；而且利率下降也將有利于二手房市場的流通，改善市場供求關系，提高房屋入住率，對整個房地產市場起到積極的推動作用。而且，未來還有更多一二線城市加入放松購房政策隊伍，使購房門檻和購房成本大大降低。這樣，不僅可使房風險可能得到化解，可避免房地產調控的“硬著陸”，對于我國整個房地產業化險脫困也將產生積極作用。

　　三是，在降低住房消費負擔的同時，可有效提升居民消費能力，對擴大內需拉動經濟蓄積能量。據國家統計公布的8月統計數據顯示，1至8月社會消費品零售總額302281億元，同比增長7.0%，其中8月社會消費品零售總額37933億元，同比增長4.6%，出現增速放緩趨勢，且消費復蘇不及預期，這一切都因為居民除了房貸壓力之外，還有較大的消費焦慮。而調降存量房貸利率，對借款人來說，最為直接的功效是可減少利息支出，這樣可在一定程度上減輕家庭財務支出，不僅讓民眾消費能力提升，也使民眾的消費焦慮得到一定程度的緩釋，可讓家庭有更多的資金拿來消費和進行各類金融投資，對于促進消費、刺激金融、復蘇經濟等方面都將起到重要作用。

　　四是，對維護當下各級地方政府財政收入穩定起到一定作用。穩住房地產、穩住樓市，調降存量房貸利率可起到“一箭三雕”之功能：可讓銀行信貸經營穩定，可讓房地產業穩定，可讓政府財政收入穩定。這應該是調降存量房貸利率最為有意義和作用的一點。

　　總之，調降存量房貸利率的社會金融意義是重大的，全社會應深刻認識和領會到這一點。同時，廣大存量房貸者應按照銀行的相關要求，積極配合，到銀行網點主動申報，使自己存量房貸利率能適時下調，切實減輕負擔，成為普惠金融政策的真正受益者。

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)