意見領袖 | 夏磊

　　在超大特大城市積極穩步推進城中村改造是在中國式現代化戰略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造，有利于消除城市建設治理短板、改善城鄉居民居住環境條件、擴大內需、優化房地產結構，是一項復雜艱巨的系統工程，也是群眾的迫切需要，是一件難而正確的事。

　　本輪城中村改造立足實際，更強調發展的質量與效益，與上次棚改顯著不同。

　　一是聚焦核心城市。本輪城中村改造率先從21個超大特大城市開展，七普統計21城的常住人口總數達2.9億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產投資、土地出讓金占全國比重分別為22.1%、37.7%、37.5%、34.4%，2022年GDP總量是全國的32%。如果加上14個I型大城市，35城常住總人口達4億，2021年商品房銷售面積、銷售金額、房地產投資、土地出讓金分別占全國的32.8%、50.3%、50.3%、48.4%，2022年GDP總量是全國的43.3%。

　　二是有針對性調整房地產供需結構。當前我國房地產市場供求關系發生重大變化，總體供需基本平衡，但存在結構性問題，一二線城市房地產的主要問題是核心區域土地供給不足。本次城中村改造通過盤活核心區域中的城中村土地，在核心區位增加土地供給，達到平衡供需結構的目的。

　　三是政策機制更完善。在資金上，全市范圍內統籌改造資金，既可按市場化原則提供商業銀行貸款，又可將城中村改造項目納入專項債券支持范圍，同時鼓勵民間資本參與，未來政策性資金也可能進入；在土地和規劃上，實行凈地出讓，各市可根據實際情況靈活出臺地方性法規，創新存量土地使用方式。

　　總體而言，本輪城中村改造是堅定不移走高質量發展之路的具體實踐，既注重民生福祉，又能彌補城市建設發展短板。

　　城中村改造的經濟意義值得重視。

　　第一大經濟意義是改善民生，實現人居環境高質量發展。當前城中村“臟亂差”的現實，與人民“住好房”需求相背離。第一，建筑老舊，存在安全隱患。城中村存在較多年久失修建筑，房屋逐漸破損老化，同時私搭亂建、擅自加層等違法改擴建現象嚴重，不滿足基本的建設標準。還存在分布高密、電路老化、私拉亂接、物品堆放占用疏散通道和安全出口等問題，留下用電和消防隱患。第二，住房基礎設施不完善，居住條件差。由于建筑規劃缺乏監督指引，房屋成套率低，缺少水電燃氣等基礎設施配套，存在道路狹窄、排水不暢、缺乏固定的垃圾存放場所等問題導致居住環境差。第三，缺乏公共服務配套。城中村位于城市建成區內，但未被城市公共服務覆蓋。大量青年人、新市民居住于此，為城市發展做出自己的貢獻，卻無法享受城市發展帶來的紅利。

　　城中村改造是實現居民“住好房”的高效路徑。一是改造老舊房屋，提升居住安全性。城中村自建房往往缺乏專業設計和安全規范，抗災害能力低，針對存在嚴重安全隱患的城中村房屋，可拆除新建；針對失養失修失管、居民改造意愿強烈的房屋，可進行經常性整治，防范風險隱患，提升居住條件。二是完善基礎設施建設，提升居住舒適性。為城中村居民補齊水電燃氣等基礎設施配套短板，提高住房成套率，進行市政設施更新、推進無障礙和“適老化”改造、打造戶外活動場地等便民設施。三是增設公共服務配套，提升居民生活便利性。城中村改造可重新對城中村區域進行規劃設計，增設公共服務設施配套。根據《城市居住區規劃設計規范》中公共服務設施控制千人指標，設置教育、醫療、文體、商業等配套，為居民打造 “十五分鐘生活圈”，滿足居民的生活需求。

　　第二大經濟意義是形成有效需求，推動經濟高質量發展。城中村改造拉動內需主要涉及四大方向：新建商品房銷售和投資，包括為拆遷戶提供的安置商品房、貨幣化安置的業主非定向再置業、改造地塊騰退后供應的新建商品房、騰退后新增保障性住房；住房租賃消費，供給端有村民將富余的安置房出租，需求側有異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租賃；房地產相關產業鏈的消費和投資，帶動建筑業、機械工業、電器機械、電子及通信設備制造業等房地產上下游產業；配套基礎設施建設投資，包括教育、醫療等公共服務設施，公共交通、水電氣熱、污水垃圾處理等城市基礎設施。

　　預計5年改造周期內，樂觀情形下21城累計拉動住宅銷量9.7億平方米、占全國住宅總需求量的17.0%；謹慎情形下拉動2.8億平方米、占比4.9%。如果按照房地產銷售面積比例將范圍擴大到含I型城市的35城，預計樂觀、謹慎情形下改造期內累計拉動商品住宅銷售面積分別為14.4、4.2億平，分別占全國商品住宅需求總量的25.3%、7.3%。

　　預計5年改造周期內，21城在樂觀、謹慎情形下共計拉動固定資產投資規模分別為11.6、4.2萬億元。如果按照房地產投資比例將范圍擴大到含I型城市的35城，樂觀、謹慎情形下改造期內累計拉動固定資產投資規模分別為15.5、5.7萬億元。

　　第三大經濟意義在于補齊城市建設治理短板，促進城市高質量發展。從城市規模看，《“十四五”新型城鎮化實施方案》提出，積極破解“大城市病”，推動超大特大城市瘦身健體。我國過去許多中心城市進行“攤大餅”式的發展，城鎮化不徹底，過度追求擴張，導致交通、人口、生態環境等方面問題突出。從城市管理效率看，城中村的用地性質主要為集體土地，長期游離于城市規劃之外，村民、村集體自發推進經營粗放、用地不規范，甚至出現違法建筑狀況，城市整體空間規劃割裂、管理效率低，導致發展不均衡、質量不高。從城市功能看，好的城市風貌應該是職住平衡、有完備的產業配套，能解決部分居住區就業。但當前城中村大多是簡單的雜亂居住區，產業缺失或老化，亟待升級。

　　城中村改造是促進城市高質量發展的重要舉措。第一，引導城市集約化發展。通過城中村改造，完善城市產業結構，使城市的發展模式由追求“大而全而散”轉向追求“特而強而優”，從而約束城市規模。第二，提高城市管理效率。通過對土地性質重新規劃，使城中村納入城市發展規劃，提高土地資源的利用效率，推動城市公共資源向更加緊湊、高效的方向發展。第三，植入產業。以城中村改造為契機，結合城中村自身情況，發展合適產業。對無產業型城中村，依據城中村自身資源建立合適產業；針對產業型城中村，進行產業升級。因地制宜利用資源優勢發展先進產業，帶動經濟發展。第四，促進城市可持續發展。騰挪核心區地塊，選擇優質合作單位綜合評價出讓或帶設計方案出讓。通過引入相關產業或城中村原有產業升級，帶動就業與周邊物業價值提升，增加持續性利稅收入。

　　第四大經濟意義是調整供需格局，推動房地產業高質量發展。經過多年發展，城市核心區可供地塊銳減，尤其是一二線城市，缺乏核心區土地供應。北京、上海、深圳、廣州等城市核心區住宅用地供應十分稀缺，土地供應郊區化，但大量購房者的購房需求、租房者的租賃意愿回歸城市核心區，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以把城市核心區的土地重新釋放供應出來，在此基礎上，建造功能齊全的現代化建筑，滿足多方需求。

　　城中村改造不僅調整優化供需結構，更是真正意義上的房地產的供給側改革。一是釋放核心城市優質土地資源。城市核心區土地的使用價值遠超城郊土地，屬于優質地段，經過多年發展這部分土地已所剩無幾。將原本占用城市核心區的建筑拆除或修繕，增加城市核心區的土地供應，能有效改善城區土地供應不足的問題。二是增加城區改善型商品房供應，順應改善需求向核心區回流的趨勢。當前，購房者回歸理性，更注重通勤時間等與日常工作生活密切相關的居住功能屬性，其購房需求逐步回歸城市核心區。城中村改造所釋放的地塊，有助于增加改善型住房的供應。三是增加租賃供給，實現職住平衡。城市核心區住房供不應求，使得其房價、租金皆居高不下，給年輕人、外來人口造成了生活壓力。將城中村占用的土地騰挪出來，在此基礎上建造容積率高的建筑，增加租賃住房數量，有利于滿足城市凈流入人口的需求，降低通勤成本為城市發展吸納更多人才。

　　風險提示：對房地產政策解讀偏差；數據可得性受限，部分數據口徑不完全一致，斟酌比對使用；測算預設條件局限性導致與現實情況偏差；政策落地不及預期等風險。

　　證券研究報告：《城中村改造的四大經濟意義》

　　對外發布時間：2023年8月27日

　　發布機構：國海證券股份有限公司

　　本報告分析師：夏磊

　　SAC編號：S0350521090004

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)