文/意見領(lǐng)袖專欄作家 李庚南

　　12月15日至16日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議在總結(jié)回顧2022年經(jīng)濟(jì)工作基礎(chǔ)上，深刻分析了我國經(jīng)濟(jì)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)與挑戰(zhàn)，就2023年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行了全面部署。會(huì)議強(qiáng)調(diào)“突出做好穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作”，要求明年要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大宏觀政策調(diào)控力度，加強(qiáng)各類政策協(xié)調(diào)配合，形成共促高質(zhì)量發(fā)展合力。

　　總體看，作為新一年度經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，本次會(huì)議聚焦于一個(gè)“穩(wěn)”字，把改善預(yù)期、擴(kuò)大需求、提振信心作為2023年經(jīng)濟(jì)工作的基本切入點(diǎn)定。對(duì)此，市場(chǎng)各方從不同視角對(duì)會(huì)議精神進(jìn)行了充分解讀，而房地產(chǎn)是繞過不過的話題。市場(chǎng)普遍把此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年的定調(diào)視為房地產(chǎn)行業(yè)最大的利好，大A市場(chǎng)地產(chǎn)板塊的逆勢(shì)上揚(yáng)進(jìn)一步強(qiáng)化了這一認(rèn)知。

　　市場(chǎng)做出的這種理解其實(shí)是順理成章的。應(yīng)該說，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)問題上確是濃墨重彩的，與去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議形成明顯對(duì)比。但這并非意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。仔細(xì)研讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容，關(guān)于房地產(chǎn)的所有表述其實(shí)與此前都是一脈相承的，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”依舊是房地產(chǎn)政策的基本導(dǎo)向。但即便如此，市場(chǎng)偏偏從中聽出了“愛意”，將其視為房地產(chǎn)行業(yè)的重大利好。聯(lián)系到12月15日國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上關(guān)于“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的表述，以及到此前央行連續(xù)射出的“三枝箭”，市場(chǎng)的這種反響其實(shí)并不為過。

　　那么，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)形成怎樣的影響？

　　首先，將推動(dòng)整體市場(chǎng)預(yù)期的逐步改變。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)在眾多政策利好之下仍躑躅不前，其根本原因是市場(chǎng)預(yù)期仍未改變，而改變市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵是政策預(yù)期的確定性或政策拐地的出現(xiàn)。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”無疑從總體上給行業(yè)吃了一顆定心丸；而擴(kuò)大內(nèi)需這一工作重心實(shí)際上給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了更多的遐想。無論從拉動(dòng)投資需求還是驅(qū)動(dòng)消費(fèi)需求，房地產(chǎn)行業(yè)都將獲得更多的表現(xiàn)空間。加上劉鶴副總理關(guān)于“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的表述，以及近日中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》關(guān)于“要促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展”，都將助力房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的修復(fù)。實(shí)際上，無論是關(guān)于“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，抑或關(guān)于促進(jìn)居民住房消費(fèi)的導(dǎo)向，與此前的調(diào)控精神并不相悖。政策導(dǎo)向沒變，但語境和語氣還是有微妙的變化，而這些微妙的變化或?qū)ⅰ半S風(fēng)潛入夜”，無形之中改變市場(chǎng)的預(yù)期，推動(dòng)市場(chǎng)向有利的方向轉(zhuǎn)變。

　　其次，將引領(lǐng)居民逐漸走出對(duì)“爛尾樓”的恐懼，推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。毋庸置疑，無論是房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是其他行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前最稀缺的無疑是“信心”。一段時(shí)期以來，伴隨房企風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的“爛尾樓”以及與之相對(duì)應(yīng)的購房人“集體斷供潮”極大地挫傷了居民購房的信心。正因?yàn)槿绱耍判囊辉~也成為本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的關(guān)鍵詞之一。會(huì)議將“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”列為房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急和重中之重，從“以人民為中心”的角度對(duì)老百姓合理的住房需求及其合法權(quán)益給予一以貫之的重視。會(huì)議同時(shí)指出，“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”，這與“著力擴(kuò)大國內(nèi)需求”中的“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”要求暗合。所有這些或?qū)⒛鄢梢活w給居民購房消費(fèi)“定心丸”。可以預(yù)見，隨著相關(guān)政策的漸次落地，需求端的恐慌正在淡去，信心將逐漸恢復(fù)。

　　再次，將有助于穩(wěn)定房企的融資預(yù)期，增強(qiáng)房企投資意愿。會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)要“滿足行業(yè)合理融資需求”，這表明決策層從促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的角度出發(fā)，將更加關(guān)注行業(yè)合理發(fā)展的融資需求。盡管“三條紅線”依舊，但在政策把握方面或?qū)⒏永硇院涂茖W(xué)。這將有助于穩(wěn)定房企的融資預(yù)期，從而增強(qiáng)房企投資信心。會(huì)議特別是強(qiáng)調(diào)要切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)民營房企的投資信心將追加支撐。實(shí)際上，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)信心最脆弱的一環(huán)無疑是民營房企，在各地拿地的房企中，民營房企已是鳳毛麟角。從驅(qū)動(dòng)內(nèi)需角度看，房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用將邊際增強(qiáng)。

　　第四，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化和重構(gòu)，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。會(huì)議要求進(jìn)一步“推動(dòng)行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，表明房企紓困的重點(diǎn)仍是優(yōu)質(zhì)頭部房企，政策的著力點(diǎn)顯然是要在化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)過程中推動(dòng)劣質(zhì)房企市場(chǎng)出清，從而推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展和良性循環(huán)。這一導(dǎo)向其實(shí)與此前的“三枝箭”特別是“金融16條”應(yīng)該是一脈相承的，政策支持的重點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)房企。但不容忽視的是，這一政策著力點(diǎn)的明顯差異化或帶來市場(chǎng)恢復(fù)的隱性問題：房企紓困政策與房企風(fēng)險(xiǎn)分布或形成錯(cuò)配。畢竟在全國近10萬家房企中，能被“三枝箭”射中的多為頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)。這意味著還有大量中等、“平庸”的房企以及中小劣質(zhì)房企承接不到房企紓困政策的“陽光雨露”，其資金緊張的局面仍將延續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)將漸次暴露，這最終的局面或使“保交樓、保民生、保穩(wěn)”的目標(biāo)面臨更多的挑戰(zhàn)。

　　第五，將推動(dòng)長租房市場(chǎng)發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開辟新賽道。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要“解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場(chǎng)建設(shè)。”這里有兩層意思：一是要從促進(jìn)共同富裕、解決新市民等群體住房需求出發(fā)，推動(dòng)與之相適應(yīng)的長租房市場(chǎng)建設(shè)；二是通過租賃房市場(chǎng)緩解新市民等群體住房需求。這就需要兩條腿走路，既要大力發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)，也要發(fā)揮和激勵(lì)社會(huì)力量，發(fā)展市場(chǎng)化的長租房。當(dāng)然，支持長租房市場(chǎng)發(fā)展，無論從供給端還是需求端，在融資行為方面都面臨“先立后破”的制度創(chuàng)新問題，涉及到供給端的野蠻擴(kuò)張、需求端的非理性融資等復(fù)雜問題，需要首先在完善配套金融服務(wù)與監(jiān)管機(jī)制方面做功課。

　　值得反思的是，為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀層面的政策措施反應(yīng)會(huì)如此敏感？為什么每出臺(tái)一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)金融政策或措施，都會(huì)被市場(chǎng)解讀為拋向房地產(chǎn)的“繡球”？其實(shí)，市場(chǎng)還是那個(gè)市場(chǎng)，房地產(chǎn)政策工具箱里還是那些工具。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“過敏性”根本緣于對(duì)政策層面尚缺乏合理預(yù)期，而這種預(yù)期的缺乏又恰恰緣于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身屬性及市場(chǎng)定位的模糊性、不確定性。

　　因此，目前的確到了重新認(rèn)識(shí)、重新定位房地產(chǎn)的時(shí)候了。從近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻與整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展軌跡看，我們需要理性、科學(xué)定位房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位；需要科學(xué)、合理評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用；需要走出房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、對(duì)制造業(yè)乃至對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠出效應(yīng)思維。

　　首先，應(yīng)明確房地產(chǎn)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性。無論是邏輯上還是實(shí)踐中，房地產(chǎn)都應(yīng)歸于實(shí)體經(jīng)濟(jì)序列，而不應(yīng)被排斥在實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外。這一點(diǎn)恰是近年來市場(chǎng)執(zhí)行面比較糾結(jié)的地方，把房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)立起來的觀點(diǎn)實(shí)際上導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)環(huán)境的劣化，這或是房地產(chǎn)行業(yè)走到今天這一地步的根源。

　　其次，應(yīng)肯定房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。這一觀點(diǎn)顯然是以承認(rèn)房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)為前提的。但凡對(duì)我國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈有初步了解的人都難以否認(rèn)一個(gè)基本事實(shí)，那就是房地產(chǎn)行業(yè)的長鏈條連接并深刻影響著上下游五十多個(gè)行業(yè)的生產(chǎn)與供求，這些需求的關(guān)聯(lián)性并不以我們的意志所轉(zhuǎn)移。

　　第三，應(yīng)理性看待房地產(chǎn)對(duì)內(nèi)需影響的雙向性。一方面，作為國家固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)對(duì)投資需求的拉動(dòng)作用是毋庸置疑的。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)建材的需求無疑間接拉動(dòng)上游行業(yè)的投資。另一方面，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)需求的作用是雙向的，拉動(dòng)和擠出并存。毋庸置疑，居民購房消費(fèi)需求也是內(nèi)需的組成部分，這是房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的直接拉動(dòng)，盡管從國民經(jīng)濟(jì)核算角度并不計(jì)入社會(huì)消費(fèi)品零售總額。更重要的是，房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)端的裝修、修繕等持續(xù)需求將間接拉動(dòng)下游的家裝電器、板材、窗簾等行業(yè)消費(fèi)及投資。當(dāng)然，不可否認(rèn)，從居民資產(chǎn)配置的角度看，過重的房產(chǎn)配置勢(shì)必對(duì)消費(fèi)形成一定擠出。

　　總之，唯有重新定位、重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的屬性、市場(chǎng)定位與作用，我們才能在新一輪驅(qū)動(dòng)內(nèi)需中找到房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)協(xié)同發(fā)展的連接點(diǎn)、平衡點(diǎn)，才能真正推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負(fù)責(zé)小企業(yè)金融服務(wù)推進(jìn)工作，潛心研究小企業(yè)金融服務(wù)問題。)