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丁祖昱:市場很難,信心要有!

2022年05月18日10:55    作者:丁祖昱  

  文/新浪財經意見領袖專欄作家 丁祖昱

  多點散發的疫情,成為2022年房地產行業最大的不確定性。

  5月10日起,克而瑞舉辦了一場以“數智洞見 疫中探市”為主題的房地產市場趨勢發布會,圍繞住宅開發、物業管理、資產管理、康養產業、租賃住宅、產城發展、文旅產業七大領域展開了為期四天的討論。80余位行業TOP專家共同探索未來常態化疫情防控下各領域的發展趨勢。

  市場信心的恢復仍在艱難博弈,每一個關心房地產市場的人都想知道,樓市到底什么時候才能回穩?

  今天開始我們將推出“疫中探市”系列,第一篇《疫情對中國房地產市場影響分析及未來展望》,重磅記錄易居企業集團CEO丁祖昱基于大數據的深刻分析,為中國房地產市場和企業的發展給出自己獨到的見解。

  關于今年房地產市場的走勢,丁祖昱給出的趨勢判斷是:先低后高,整體回穩會延至三季度。

  據克而瑞監測,前4月全國有83個省市出臺相關松綁政策,是近幾年中放松政策出臺最密集的一次。

  隨著對中國房地產政策認識的加深,就目前全國市場表現而言,政策層面是真正影響市場的導火線,且不僅是導火線,更是影響供應、需求、購買力的真正內因。

  過去4個月是政策放松是最密集的4個月,但對市場成交的影響有限。

  一方面與4月以來疫情多點散發不無關系,據克而瑞不完全統計,目前全國超過20多個城市線下售樓處因疫情而輪番關閉,無法及時推貨。

  因此,預計5、6月份還會有一些力度更大的地方政策出臺。

  另一方面,與去年下半年土拍市場逐步走低有一定關系,在集中供地和市場下行壓力影響下,2021年第二、三輪土拍出現國企和央企兜底現象,民企大多由“謹慎拿地”轉為“不拿地”,受此影響,全國300城土地成交建面和成交金額大幅下降,其中成交金額為近六年來首次下滑。

  在這兩者背景之下,新房供應前4月創三年同期新低,4月單月同比降幅持續擴大到57%。

  從當前市場來看,今年的疫情抵消了很多政策,特別是4月份以來,疫情多點散發,上海乃至全國多個重點城市都受到疫情影響。

  長三角和大灣區復蘇進程被打斷。CRIC數據顯示,長三角區域高位回落,上海自開始靜態管控后沒有任何供應量。受上海及周邊影響,長三角區域前4月成交面積同比跌幅最大,為-57%。

  從全年進程來看,長三角和大灣區原本4、5月的數據應是逐步提升,可在疫情影響下,4月末登記備案成交數據回升進程被打斷,回溯數據實際成交時間,正是在3月底4月初疫情多點散發之時。

  疫情造成的區域分化加劇,2022年以來成交逐月回落,前四個月累計成交同比下降50%。特別是4月,新房成交同環比均下降,其中三四線同比下降63%。

  疫情導致土地市場供地節奏發生變化,部分城市延遲了第一批土拍。前四個月土地成交面積降幅超過50%。

  這對未來市場影響非常大,一般各大企業拿地集中在上半年,3、4、5月份最優,因為上半年拿地,下半年開盤,當年可實現回款,這對現金流影響非常大,因此,若錯過了拿地黃金期,那今年整體的土地市場將非常不樂觀。

  對于企業來說,疫情影響下樓市下行壓力未減,房企銷售回款仍較為艱難,這進一步加劇了資金壓力;且由于集中供地多為核心一二線城市,土地成本相對較高,導致企業拿地意愿、拿地力度降至歷史低位,截止4月末,仍有接近六成百強未拿地。

  雖然近期房地產融資政策回暖加速,但受疫情影響,且行業風險未出清等多重原因,政策傳導不及預期,企業融資恢復仍較為緩慢。3、4月的融資量分別為858億元和641億元,分別同比下降31%和45%

  據克而瑞監測,2022年前4月的債券發行量僅是到期量的61%,企業償債持續承壓,接下來的6、7月則達到年內償債高峰期,月均到期量達700億元以上,所以6、7月份對很多房企來說是一個非常重要的坎,希望相關政策可以在5、6月份快點落地到位。

  在目前整體疫情影響下,客戶需求變化很大。

  我們做了有關疫情對購房決策影響的調研,發現仍然堅持買房的客戶只有20.09%。有一部分要換房,比例17.36%,但是推遲買房和放棄買房的客戶到達了35.61%。

  在這樣的情況下,誰還想買房?

  調研顯示,一線城市的購房者態度比較堅決,會遲到但是不會缺席。

  還有一些改善需求,因為疫情想換更大的房子,小房子和與父母同住的換房需求被激發出來,這一點,也對產品的促銷有關聯。

  接下來,110平米以上的戶型可能會更搶手,而且必須兩衛以上,客廳面積要大,要有書房,原來是雞肋的書房成為眼下爭搶的點,客臥實際功能都當書房用,一般情況下不住人。今天對這些戶型的調整也是需要關注的點。

  總體來看,此次疫情對購房迫切度影響較大,3個月內購房的比例大幅下降,所以我們原本預計4、5月份回暖要整體往后延,至少延遲三個月,甚至有近六成的客戶置業計劃延遲了一年以上,這一年以上是目前的調研數據,如果接下來經濟繼續受到一定影響,再影響到收入,進而影響到購買力,那么這個影響可能還會更大。

  展望后市,疫情疊加供求失衡,未來市場不確定因素更多。有內因也有外因,外因主要是疫情的不確定性,內因則主要還是市場需求和購買力的嚴重透支。

  對此,我們認為,首先政策還是在不斷的寬松過程當中,其中包括為房企紆困的政策,以期化解房企債務風險,所以最近一段時間,特別是困難房企還是有機會拿到合理的紆困融資,包括原有貸款的保留、展期等優惠政策,需要和地方銀保監會、地方銀行進行溝通。在預售資金監管方面,部分城市也給予一定放松。

  在土拍方面,特別是土地預付款也給予一定支持,當然稅費方面也是房企值得關注的,特別是這兩年市場調整之后,很多項目實際都不賺錢,但是房企都有所得稅增值稅預增問題,原來預增比重較高,按照原來的測算收益比較高,但事實上沒有那么高收益,如果把這些預收款項都調整到合理的范圍內,對房企影響還是比較大的。

  與購房相關的政策,比如剛需、改善等購房政策都有很重要的影響,其中最重要的影響還是按揭的影響,即首套和二套房的首付比例,如果能進一步下調,比如首套從30%調整至20%,那么購買力將上調30%。二套房如果從70%首付調整到30%,對客戶的購買力影響也極大,這些政策都亟需出臺。

  此外,我們希望在限售、限購等方面出臺輔助政策,部分城市也建議在高端豪宅等方面放開限價,在房價方面給大家一些信心,因為“買漲不買跌”,如果看不到房價上升趨勢,市場也是死水一潭。所以希望市場上的高端項目,能夠在房價方面有一定的支撐作用,雖不希望漲,但也要防下跌。

  總體來看,今年的市場走勢一定是先低后高,高是指相對于現在情況,但全年和往年相比會明顯下降。土地市場成交亦是如此,因供地增加而帶來成交回升或在二季度出現,但全年總規模還會下降。

  當然,也不必對行業整體規模有所疑慮,我們依然要抱有信心。即使回落到過去幾年的水平,規模依然是可觀的。

  目前已經看到了不少利好和曙光,信心還是要有。

  如果今年要保住5%以上的GDP增速,房地產業必須要穩住。房地產行業仍然是中國經濟的壓艙石和支柱產業,這一點毋庸置疑。

  大浪淘沙,未來的市場會更加穩健,對企業而言,過去的運作模式該結束了,三高模式無法在青銅時代生存,在未來三到五年,房企負債率會降至更合理水平,未來市場會更加穩健。

  (本文作者介紹:華東師范大學世界經濟博士生,現任易居(中國)控股有限公司執行總裁。(微信公眾號:dzypls))

責任編輯:余坤航

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