意見領(lǐng)袖丨任澤平團(tuán)隊

　　當(dāng)前房地產(chǎn)是爭議最大、最難決策、影響最廣泛的行業(yè)，一方面要堅持房住不炒、不能前功盡棄，另一方面確實形勢十分復(fù)雜嚴(yán)峻、要把穩(wěn)增長放在更加突出位置。

　　本文試圖從理性、客觀、全面、長遠(yuǎn)四個維度，探討當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的現(xiàn)狀、原因、影響及建議。我們曾提出“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，本文將以定量分析為主，用邏輯和數(shù)據(jù)說話，從底層邏輯出發(fā)進(jìn)行推導(dǎo)，力爭給出兼顧短期和長遠(yuǎn)的建議，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　由于才疏學(xué)淺，智識有限，野人獻(xiàn)曝。淺見，供酌。

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的基本現(xiàn)狀

　　基本判斷：當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的不景氣程度超過2008年，為過去20年之最。

　　自2021年5月以來，房地產(chǎn)市場迅速進(jìn)入“寒冬”，至今已接近一年，很多房企和上下游企業(yè)已沒有余糧。

　　今年的“小陽春”不僅沒有來，而且大幅下滑。

　　無需多言，直接上數(shù)據(jù)：

　　3月30大中城市商品房銷售套數(shù)和面積同比均為-48.5%，腰斬式下滑。

　　3月房地產(chǎn)商務(wù)活動指數(shù)38.2%，比上月大降7.9個百分點；訂單35.6%，比上月回落4.6個百分點。

　　1-2月土地購置面積和土地成交價款同比分別為-42.3%和-26.7%，分別較2021年全年下滑26.8和29.5個百分點；1-2月百強(qiáng)房企拿地金額較去年同比下降62.7%。

　　1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預(yù)收款8027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

　　根據(jù)統(tǒng)計，排名前50的民營房企有六成以上出現(xiàn)嚴(yán)重現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場債務(wù)違約，上下游供應(yīng)商開始僅接受現(xiàn)金交易。根據(jù)與大型中介機(jī)構(gòu)交流，再過3個月，估計民營房企不會債務(wù)違約的將所剩無幾。即使國企房地產(chǎn)公司，面對銷售大幅下滑，銷售回款也是大幅下降，主要靠借新還舊債務(wù)滾動維持現(xiàn)金流。

　　可見，這不是個別企業(yè)出現(xiàn)了問題，而是整個行業(yè)出現(xiàn)了問題，問題帶有一定普遍現(xiàn)象。

　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的九大原因分析

　　我們曾提出 “房地產(chǎn)是最堅硬的泡沫，要軟著陸，避免硬著陸，用時間換空間”。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型既要下定決心，也要考慮有個過程。冰凍三尺非一日之寒。

　　客觀講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢，既有長周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企業(yè)自身因素；是長短期、國內(nèi)外、政策企業(yè)等因素疊加的結(jié)果，僅歸因于任何一方面均有失偏頗。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的九大原因：

　　第一大原因，中國房地產(chǎn)市場從增量時代步入存量時代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過剩。根據(jù)我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時代已經(jīng)基本結(jié)束，全國房子建得差不多了。

　　未來主要需求來自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，由于人口外遷嚴(yán)重，未來過剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風(fēng)險。

　　行業(yè)進(jìn)入存量時代，意味著在中期將進(jìn)入洗牌階段，其程度參考當(dāng)年的紡織、家電。

　　第二大原因，中國正在迎來房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長周期峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整更為劇烈的深層次原因。2013年以前中國20-50歲置業(yè)人群的不斷增加帶來源源不斷的購房需求，這是過去房價越調(diào)越漲的一個基本背景。自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房價永遠(yuǎn)漲”的慣性預(yù)期延長了住宅銷售和開工的景氣周期，某種程度上也出現(xiàn)了嚴(yán)重透支，套戶比上升帶來庫存增加。

　　日本在1974年和1991年分別出現(xiàn)了兩次房地產(chǎn)大泡沫，但是1974年前后的第一次調(diào)整幅度小、恢復(fù)力強(qiáng)，原因在于經(jīng)濟(jì)中高速增長、城市化空間還比較、適齡購房人口數(shù)量維持高位等提供了基本面支撐。但是，1991年前后的第二次調(diào)整幅度大、持續(xù)時間長，導(dǎo)致日本“失去三十年”，原因在于經(jīng)濟(jì)長期低速增長、城市化進(jìn)程接近尾聲、適齡購房人口數(shù)量接近見頂?shù)取某擎?zhèn)化率、人均住房面積、套戶比、人均GDP、經(jīng)濟(jì)增速、職業(yè)人群需求、房價收入比等指標(biāo)特征來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場具備1974年前后日本的部分特征，但是房地產(chǎn)發(fā)展階段更接近日本1985年前后。

　　第三大原因，人口老齡化少子化加速到來，導(dǎo)致未來購房需求大幅萎縮。1962-1976年的嬰兒潮人口正在退出勞動力市場，步入老齡化。2021年60歲及以上、65歲及以上人口占全國人口的18.9% 、14.2%，分別比2020年上升0.2和0.7個百分點。中國人口老齡化速度和規(guī)模前所未有，2033年左右進(jìn)入占比超過20%的超級老齡化社會，之后持續(xù)快速上升至2060年的約35%。人口結(jié)構(gòu)將經(jīng)歷百年巨變，金字塔——柱狀——倒金字塔。少子化加速到來，中國出生率持續(xù)大幅下降，2019、2020、2021年出生人口分別為1465、1200、1062萬人，持續(xù)大幅下降，2021年中國出生人口創(chuàng)下1949年以來新低。2021年總和生育率降至1.15，不僅低于世界上幾乎所有國家，比嚴(yán)重少子老齡化的日本還低不少，比歐美低50%以上。主力育齡婦女?dāng)?shù)量大幅減少，2016-2019年15-49歲育齡婦女?dāng)?shù)量分別減少491、398、715、502萬。

　　第四大原因，中國房價收入比和一二線城市房價在國際上偏高，擠壓了居民消費和實體經(jīng)濟(jì)投資，我們要吸收日本、中國香港的教訓(xùn)。根據(jù)我們的《全球一線城市房價比較報告》，選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進(jìn)行對比，在考慮持有成本后，中國內(nèi)地一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列。從房價收入比看，以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為41、32、28、32，高于紐約的7，倫敦的10，東京的10；外圍區(qū)房價收入比均在10以上，同樣高于紐約、倫敦和東京。從絕對房價看，全球前十大高房價城市，中國已占一半，這是由深層次的住房制度決定的，中國房地產(chǎn)市場最根本的問題是人地錯配（一二線高房價三四線高庫存）、人口流入地區(qū)建設(shè)用地供給不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集、金融高杠桿、流動性過剩等。

　　第五大原因，城鎮(zhèn)化步入尾聲，人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國家水平。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，2015-2021年，中國城鎮(zhèn)化率由56.1%增至64.72%，接近中高收入經(jīng)濟(jì)體的66.6%。國際經(jīng)驗表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S”型曲線，大致分為三個階段：緩慢發(fā)展期（30%以前）、快速發(fā)展期（30%-70%）、穩(wěn)定發(fā)展期（70%之后）。中國城市化已進(jìn)入快速發(fā)展期的減速發(fā)展階段。2021年農(nóng)民工總量2.9億人，其中，本地農(nóng)民工1.2億人，外出農(nóng)民工1.7億人。如果推動戶籍制度改革和基本公共服務(wù)均等化，中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到75%左右。從人均住房面積看，改革開放以來，中國住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，根據(jù)我們測算，1978-2020年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米。2020年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積按0.75的系數(shù)折合為使用面積為26平方米，接近韓國、日本、法國的27.9、32.9、33平方米。從人口普查定義的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭住房擁有并不平衡，最低20%的城鎮(zhèn)家庭戶擁有約6%的住房面積，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房面積。

　　第六大原因，近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了四大透支。

　　1）需求透支。根據(jù)國家統(tǒng)計局和克爾瑞數(shù)據(jù)，近五年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額。

　　2）房價透支。過去20年，房價長期大漲，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價復(fù)合增長率達(dá)到7%。

　　3）支付力透支。過去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過200%。

　　4）供應(yīng)透支。70城廣義庫存達(dá)到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應(yīng)近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其余45個城市則需要5年消化，許多城市暗藏風(fēng)險。

　　第七大原因，部分房企過度舉債、高杠桿擴(kuò)張，存在沖規(guī)模饑渴癥，沒有認(rèn)識到房地產(chǎn)市場正在發(fā)生的歷史性拐點變化，戰(zhàn)略誤判，未能及時調(diào)整，導(dǎo)致在長短期因素疊加之下，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”“長效機(jī)制”。2017年10月中央提出三大攻堅戰(zhàn)，防范化解重大風(fēng)險是未來三年三大攻堅戰(zhàn)之首，金融去杠桿落地攻堅。2017年下半年棚改規(guī)模大幅下降。但是，部分房地產(chǎn)市場主體對國家重大政策調(diào)整、房地產(chǎn)長周期拐點到來估計不足、準(zhǔn)備不夠，降負(fù)債不夠堅決，部分房企逆勢加杠桿向全國擴(kuò)張、拿地拿在價格高點上或者跨界多元化，結(jié)果迎面趕上長周期拐點、百年疫情、房地產(chǎn)調(diào)控逆風(fēng)等疊加，遭遇現(xiàn)金流危機(jī)。

　　第八大原因，在短時間內(nèi)，百年疫情和多項收緊政策疊加，市場主體應(yīng)接不暇、難以應(yīng)對。疫情方面，新冠疫情爆發(fā)并長期反復(fù)，造成房地產(chǎn)供需雙降。從供給看，工人復(fù)工復(fù)產(chǎn)受阻，項目開工延遲，開發(fā)進(jìn)程放緩；疫情防控下售樓處關(guān)閉，銷售回款難以保障房企運營需求。從需求看，疫情影響居民購房節(jié)奏，疊加對經(jīng)濟(jì)增長和收入水平提高的預(yù)期降低，購房觀望情緒濃厚。

　　第九大原因，在短時間內(nèi)，三道紅線、貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管收嚴(yán)、限購限貸限價等政策密集出臺，各部門、各地方集中出臺收緊措施，房地產(chǎn)市場進(jìn)入“冰河期”。

　　三、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的七大影響渠道

　　作為國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)、地方政府最大收入來源、居民最重要財富、銀行最大風(fēng)險敞口，房地產(chǎn)主要通過七大渠道產(chǎn)生影響：

　　從經(jīng)濟(jì)增長渠道，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，帶動的上下游產(chǎn)業(yè)鏈特別長，高達(dá)50多個行業(yè)。2020年房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈占我國GDP的17.2%（完全貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的7.3%（直接貢獻(xiàn)），房地產(chǎn)帶動產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的9.9%（間接貢獻(xiàn)），其中房地產(chǎn)對金融、批發(fā)、建材的帶動最為明顯。

　　從投資渠道，2020年房地產(chǎn)完全拉動的投資占全社會固定資產(chǎn)投資的51.5%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的27.3%。

　　從財政收入渠道，地方政府依賴土地財政，2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的37.6%，中西部地區(qū)土地出讓和房地產(chǎn)收入占地方可支配財力的一半。房地產(chǎn)銷售下滑引發(fā)地方財政下滑、基建投資乏力等。

　　從金融渠道，從房地產(chǎn)貸款占銀行各項貸款余額的比重看，2021年12月為27.07%，如果加上信托等通道業(yè)務(wù)，占比超過三分之一。從房地產(chǎn)融資存量占社融存量比重看，2021年12月占比為18.76%。如果房企大面積違約，將導(dǎo)致銀行不良大幅上升。

　　從居民財富效應(yīng)渠道，根據(jù)我們的《中國住房市值測算報告》，2020年中國住房市值為62.6萬億美元，明顯大于美國的33.6萬億美元、日本的10.8萬億美元、英法德三國合計的31.5萬億美元。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。從住房市值占股債房市值的比例看，2020年中國為66.6%，高于美國的27%、日本的37%、英國的49%、法國的56%、德國的64%。中國住房市值與股債房市值的比例較高，主要是因為住房市值高，以及中國資本市場發(fā)育尚不成熟，直接融資比例較低，股票、債券市值較低，居民投資渠道缺乏。

　　從就業(yè)渠道，2004-2018年我國房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)由396萬增至1264萬，至2021年從業(yè)人數(shù)1500萬，考慮到房地產(chǎn)拉動的上下游行業(yè)，對就業(yè)帶動效應(yīng)更大，預(yù)計超過3000萬。

　　從社會穩(wěn)定渠道，房地產(chǎn)銷售大幅下滑，房企大面積違約，將導(dǎo)致大量失業(yè)、房屋爛尾、金融風(fēng)險上升等現(xiàn)象。

　　十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷次大的金融危機(jī)大部分都是由于房地產(chǎn)泡沫崩盤所致，其他資產(chǎn)難以產(chǎn)生如此巨大的沖擊。

　　房地產(chǎn)是周期之母，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。

　　四、建議：長短結(jié)合促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，并通過經(jīng)濟(jì)增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應(yīng)、就業(yè)、社會穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定大局。

　　面對疫情多發(fā)、俄烏沖突、中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多重挑戰(zhàn)，穩(wěn)房市是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤的客觀需要，穩(wěn)房市對于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險和保民生具有重要意義。

　　當(dāng)前并不是簡單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時，要發(fā)揮其實體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實現(xiàn)既能通過短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，又能通過長期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　3月《政府工作報告》指出，“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

　　3月16日國務(wù)院金委會提出，“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”

　　3月29日國務(wù)院常務(wù)會提出，“把穩(wěn)增長放在更加突出的位置，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場預(yù)期的措施，制定應(yīng)對可能遇到更大不確定性的預(yù)案。”

　　3月30日央行貨幣政策委員會一季度例會指出，“維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

　　1、短期穩(wěn)房市措施

　　2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)之初，美國也面臨要不要救市的爭議。當(dāng)時次級抵押貸款及其證券化衍生品在整個金融體系都積累了“干燥的火種”和“火藥桶”，如果處置不當(dāng)將造成全球性金融災(zāi)難。伯南克、蓋特納和保爾森在合著的《滅火》中寫到，一旦發(fā)現(xiàn)隔壁著火了，當(dāng)務(wù)之急是滅火，而不是指責(zé)鄰居的粗心大意，因為一旦火勢蔓延，自家的宅子也不保。這是三位“救火隊長”對世界各國的警示。等滅火之后再討論原因、建立防火墻制度也不遲。

　　當(dāng)前在堅持“房住不炒”前提下，各城市應(yīng)因城施策對前期偏緊的調(diào)控政策進(jìn)行適度松綁，促進(jìn)軟著陸。

　　1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購門檻，增強(qiáng)市場信心。比如，近期樓市交易低迷、庫存壓力大的福州解除了限購政策，外地戶籍無需社保或個稅記錄可直接購買福州五城區(qū)。

　　2）適度松綁二手房限價政策。當(dāng)前大部分熱點城市實行二手房貸款限價政策，比如上海，首套房首付35%，二套房首付達(dá)70%，在二手房限價政策下，銀行按照相關(guān)部門規(guī)定的參考價給購房者貸款，而參考價僅是市場價的7-8折，居民合理的貸款額度明顯受限。

　　3）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購房人群的首付壓力，實現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。

　　4）下調(diào)房貸利率，加快貸款審批。近期北上廣深跟隨LPR利率下調(diào)了貸款利率，武漢首套、二套房貸利率下調(diào)了40個基點左右，通過降低購房成本，可提振剛需群體的購房需求。需要指出的是，由于大部分熱點城市二手房貸款限價政策未松綁，居民貸款額度仍受限，單純降低房貸利率對提振居民購買二手房的熱情作用不大，因此需要政策組合拳。

　　5）提高公積金貸款限額或允許提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付。比如，成都公積金新政規(guī)定從2021年10月8日起，可提取未納入貸款額度計算的公積金余額付首付，并適當(dāng)放松信貸政策。

　　6）北上廣深等應(yīng)適當(dāng)降低落戶和購房門檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。

　　7）通過貸款展期、債務(wù)重組、并購等方式化解風(fēng)險。允許部分房企的銀行貸款進(jìn)行展期，緩解房企短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理的并購貸款、并購債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過并購重組化解風(fēng)險，防止風(fēng)險的傳染與擴(kuò)大。

　　根據(jù)我們對過去20年房地產(chǎn)調(diào)控工具及效果的總結(jié)：①貨幣政策直接影響購買力。房地產(chǎn)短期看金融，首付比例和貸款優(yōu)惠利率直接決定房地產(chǎn)購買意愿和購買力。貨幣放松或收緊，影響資產(chǎn)配置需求。②財稅政策直接影響市場供應(yīng)。稅收政策直接影響房地產(chǎn)交易量，營業(yè)稅、個人所得稅、契稅的優(yōu)惠減免，對增加房地產(chǎn)供應(yīng)有直接影響。土地增值稅的征收和計算，也直接影響開發(fā)商的推盤節(jié)奏。③土地政策對不同城市效果不同。在三四線城市土地大量供給的同時，部分一二線城市甚至面臨無地可賣的境地，導(dǎo)致一二線高房價、三四線高庫存。④“限購”等行政措施短期影響直接。短期限購政策對房地產(chǎn)成交量影響顯著，但是也導(dǎo)致“假離婚”等社會問題。且限購一取消，人口流入、供求缺口大的區(qū)域房價將迅速上漲，并未解決根本問題。

　　根據(jù)我們對過去20年房地產(chǎn)調(diào)控的反思：重短期調(diào)控，輕建立長效機(jī)制，所以調(diào)控效果經(jīng)常反復(fù)；重抑制需求，輕增加供給；經(jīng)常使用行政手段，市場機(jī)制不完善；流動性過剩使得房地產(chǎn)越來越貨幣金融化，而脫離居住屬性和居民收入基本面；土地收入是地方財政的保障，同時也成為了高房價的推手。

　　2、長期住房制度建設(shè)

　　根據(jù)我們對《全球房地產(chǎn)》的研究，德國房價長期穩(wěn)定主因是實行以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計、有充足穩(wěn)定的住房供給和規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場、嚴(yán)厲遏制投機(jī)性需求和開發(fā)商暴利行為、穩(wěn)健的貨幣和房貸政策、多核心且均衡發(fā)展的城市體系。

　　根據(jù)我們對美國、日本、英國、中國香港、德國、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場的研究，結(jié)合中國住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長期住房制度。

　　一是推動都市圈城市群戰(zhàn)略。根據(jù)對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。符合國際規(guī)律，中國人口持續(xù)向珠三角、長三角城市群集聚。近10年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，成渝、中原城市群年均常住人口增量超65萬人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢。

　　分省份來看，中國人口從東北、西北向東南沿海城市群流動，2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時期甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個時期分別為56.2萬、60.9萬人。

　　分城市看，人口持續(xù)向少數(shù)核心城市集聚。近10年深圳、成都、廣州年均常住人口增量超55萬，鄭州、西安、杭州、重慶、長沙年均常住人口增量超30萬。這些城市均為所在都市圈的核心城市，近年城市發(fā)展較為快速、“搶人”力度較大。

　　長期以來，在“控制大城市人口、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”的小城鎮(zhèn)派思路錯誤影響下，人口向大都市圈集聚，但土地供給向三四線城市傾斜，人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化明顯背離。由此形成了人地分離、土地供需錯配，這是導(dǎo)致一二線高房價、三四線高庫存的根源。

　　黨的十九大報告指出，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。

　　二、以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。未來應(yīng)堅持都市圈城市群戰(zhàn)略，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，如東北和西部地區(qū)售賣用地指標(biāo)，可以有效解決目前東北、西部用地指標(biāo)大量浪費的問題，以及東南沿海用地指標(biāo)短缺的問題。嚴(yán)格執(zhí)行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給格局。

　　根據(jù)我們在《哪里的房價控制得好：長沙篇》中的研究，全國大部分一二線城市房價大漲的背景下，長沙的房價、房價收入比、漲幅在主要城市處較低水平。2021年長沙二手房均價1.1萬元/平方米，低于武漢、鄭州、南昌等二線城市；近10年長沙房價收入比維持在6—7，處于全國下游水平；近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%，低于大部分二線城市。長沙房地產(chǎn)調(diào)控得好的原因在于，長沙是典型多中心組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)量大，并且嚴(yán)格限制土地成交溢價率，設(shè)定商品房“成本+利潤+稅金”價格構(gòu)成，既確保房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩(wěn)定。

　　三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。根據(jù)我們在專著《全球房地產(chǎn)》中的研究，“房地產(chǎn)過度金融化”是風(fēng)險之源。實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策，穩(wěn)定購房者預(yù)期，支持剛需和改善型購房需求，同時抑制投機(jī)性需求。規(guī)范房企融資用途，防止過度融資，同時支持房企合理融資需求，提供一定時間窗口讓存在問題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會，即自身債務(wù)自清。

　　從德國看，中性穩(wěn)健的貨幣政策與住房金融體系，是德國房價長期穩(wěn)定的住房制度“三支柱”之一。二戰(zhàn)后，德國央行首要目標(biāo)是保持物價穩(wěn)定，嚴(yán)格自律不超發(fā)貨幣；德國M2增速與經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，貨幣供應(yīng)水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要發(fā)達(dá)國家中處于中等水平，低于歐元區(qū)126.2%的平均水平。在穩(wěn)健貨幣政策和溫和通脹水平背景下，德國房價和物價基本保持長期穩(wěn)定，1970-2020年名義房價指數(shù)上漲185%，CPI指數(shù)上漲162%，遠(yuǎn)低于同期美國、英國等發(fā)達(dá)國家。

　　四是穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。隨著大開發(fā)時代結(jié)束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，推出房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場經(jīng)濟(jì)體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源。2021年10月，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。

　　但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)仍有一定下行壓力，穩(wěn)增長是今年宏觀經(jīng)濟(jì)的頭等大事。近日，財政部表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。未來有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評估房地產(chǎn)稅對各方影響。

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟(jì)學(xué)家)