文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　3月16日，針對資本市場持續大幅下調以及房地產領域等風險問題，國務院金融委及時召開了專題會議。會議特別提到市場高度關注的房地產企業問題，要求及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。

　　這意味著，2022年乃至今后一段時期房地產行業的風向標就是拆彈、轉型。當務之急，就是精準拆彈，防范化解房地產企業風險，避免系統性風險。其次是推動轉型，支持房地產向新發展模式轉型。

　　在當前異常復雜的形勢下，這次會議無疑給充滿迷茫的市場指明了方向，注入了信心。A股和港股市場應聲而起，一掃連日來的陰霾。但需清醒的是，這也并不代表房企本身風險的出清。如何穩妥有效地化解房地產市場風險，并推動行業向新發展模式轉型，步入良性循環的發展軌道，是當前乃至今后一段時期房地產行業的核心主題。

　　房地產市場真正的風險在哪里？

　　盡管房地產調控的主基調并未改變，但圍繞促進良性循環和滿足合理需求，政策的靈活性和邊際微調的跡象逐漸顯露。對于房地產行業而言，目前政策面已是春風微醺。但是，房地產市場運行，似乎仍徘徊在冬季，下行壓力依然較大，市場信心恢復尚需時日。從剛剛公布的1-2月房地產數據看，房企面臨的壓力依然較大，形式依然嚴峻。

　　當前房企的風險總體可歸為兩方面：

　　一是現金流缺乏。房企受市場萎靡、銷售不暢、資金回籠慢影響，現金流緊張甚至枯竭。這是內因，也是關鍵和核心所在。在“充分釋放購房者需求”和“滿足購房者合理的購房需求”指導下，各地積極落實因城施策，房地產調控政策逐步向需求端側重，購房者置業情緒略有好轉，但整體預期仍偏弱。國家統計局數據顯示，住宅銷售額同比下降22.1%，居民預期整體仍偏弱。企業銷售同比降幅較1月進一步擴大。

　　二是債務危機。主要是債券到期兌付的危機，包括內債和外債。內債兌付困難，自身現金流缺乏顯然是硬傷。最根本的原因是，房企發債模式原本是基于高周轉經營模式的，續債是其債務管理的基本理念與邏輯。而依賴續債來維持運轉的財務管理模式，顯然是非常脆弱的。最易受到的沖擊就是企業信用評級被下調導致發債、續債困難。而房企外債的兌付壓力，除了面臨與內債同樣的因素外，還面臨外部地緣政治沖擊、中美博弈及國際投資者惡意做空的共同打擊，特別是境外投資機構惡意做空的沖擊。這種情況下，一方面房企融資難度增加。有關資料顯示，1-2月房企境內、境外債券融資累計約856億元，同比下降59%。另一方面，房企債券到期兌付壓力增大，違約概率上升。2022年3月至12月，惠譽授評的中資房企將面臨330億美元境外市場債務和1500億元人民幣的境內市場債務到期。這勢必對部分房企的資金流動性構成一定的威脅。

　　如何化解當前房企面臨的風險？

　　化解房企風險需要房企內外兼濟、外部政策措施的統籌推進。需要從供給、需求兩端同時發力。

　　一方面，要從供給端入手。應該盡快摸清底數，分類施策，多措并舉。哪些該救、可救，哪些不該救、需要推動市場出清。其中一個重要的考量，應該是房企本身的償債能力（包括現金流）和償債意愿。

　　一是房企積極自救。房企要通過積極處置庫存，盡最大可能挖掘現金流以“續命”。同時，要制定瘦身計劃，收縮規模，盤活資產，或變賣低效、無效投資資產，積極降杠桿。二是推動房地產企業并購重組。推動大型、有實力的房企并購中小風險房企。當然，項目并購的前提是銷售穩定，這一點或會存現實難度。應鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目，促進房地產業良性循環和健康發展。三是推動房地產資產證券化。加強對優質房企發行資產證券化產品的支持力度，可為更多暫時不具備負債融資條件、但綜合資質仍較好的房企提供融資機會，進一步提高債務化解規模和速度。引導和鼓勵有條件、有能力的金融機構及社會資本參與房地產企業風險化解，如引入AMC參與房企風險化解，協同發揮AMC “產業+金融”的優勢來支持困境地產企業盤活項目。積極推進REITs、ABS等資產證券化，優化相關產品的審批效率。

　　另一方面，從需求端入手，通過政策的邊際微調，影響市場預期，改善市場需求。

　　土地供應、房企杠桿率及購房政策的邊際微調能否逐漸影響和改變市場預期，是房地產后市走向的關鍵。

　　應在堅持“一城一策，因城施策”導向下，給予房價下行的城市以適當的容忍度，允許通過適當降低首付比、銀行適當降低房貸利率等手段，激活房地產合理的市場需求，推動房地產市場逐步穩定。同時，應優化現行的房價監控體系，逐步調整全國統一的房地產調控政策；關鍵是要改變對新房售價簡單控制可能導致的新房與二手房價格倒掛的“畸形”。更為關鍵的是，要盡可能保持相關政策的相對穩定性，培育和形成市場理性的預期。

　　如何推動房企向新發展模式轉型？

　　所謂新發展模式，就是要從土地供應、房屋投資開發及銷售各環節創新房地產供給模式，摒棄房企盲目擴張、一味追求規模快速膨脹的既有模式，其核心顯然是針對既有的依賴高杠桿、高周轉的發展模式。長遠看，房地產新發展模式的方向應該是企業持有運營和服務業務。

　　可以預見，未來房價將逐漸進入平穩運行態勢，房地產開發將由外延擴張向內涵式發展轉變。就是要從土地供給、房地產開發、住房消費端入，矯正失真的市場信號，推動房地產行業步入良性發展軌道。其根本方向是更好滿足購房者的合理住房需求，則充分體現了促進共同富裕大局之下減輕民眾居住負擔、提升民眾生活品質的導向。對不動產空間的持有、運營和服務，以及圍繞城市更新、運維、租賃和服務，包括滿足新市民居住需求、滿足租賃需求、滿足老舊小區更新改造需求、城市空間服務業務機會等，將成為房地產行業新的發展空間。

　　當然，這些領域意味著投資周期更長、投資回報率更低，也就是說，房地產行業終將步入薄利時代，其公共服務屬性逐漸凸顯。這顯然與資本的逐利性形成沖突。也將因此帶來房地產市場的重整，國有房企或重新站回C位。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)