文/意見領(lǐng)袖專欄作家 夏磊

　　2022年1月百強房企銷售金額、銷售面積同比-41%、-44%，市場整體低迷，行業(yè)下行壓力仍大。我們分線拆析房地產(chǎn)市場韌性，探討需求現(xiàn)狀及后市支撐因素。本篇二線城市分析，是我們“開年看地產(chǎn)系列”的第一篇。

　　· 二線城市整體韌性較強，市場回暖明顯

　　2021年成交量10月筑底，年末回溫。以30個大中城市的二線城市為樣本，后半年成交量一路下行，10月完成筑底，隨后緩慢回溫，10-12月成交面積分別為526.3萬平，662.0萬平，859.8萬平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。2022年1月，二線城市商品房成交面積616.1萬平，同比下滑13.4%，降幅企穩(wěn)；除夕到年初五，二線城市商品房成交面積2.3萬平，相較去年春年假期同增33.5%，市場回暖明顯。

　　2021年成交價9月筑底回溫。以天津、重慶等35個二線樣本城市為例，6月成交價開始下跌，9月達最低僅14940.9元/平，隨后價格回升，10-12月成交均價分別為15927.5元/平，16425.4元/平，16199.6元/平。分地區(qū)來看，總體走勢平穩(wěn)，長三角地區(qū)漲幅最高，2021年1-12月，漲幅為12.9%，其他地區(qū)漲幅較為平穩(wěn)，其中，2021年1-12月，環(huán)渤海地區(qū)漲幅5.3%，中西部地區(qū)漲幅1.6%，珠三角地區(qū)漲幅0.5%。

　　以我們實地調(diào)研的杭州為例，在8·5限購收緊和疫情反復(fù)的影響下，樓市依然表現(xiàn)出強大的市場韌性。從新房來看，全年新房成交20.9萬套，創(chuàng)5年新高，分月看，年中市場較為清冷。2022年1月新房成交10323套，同增5%。

　　· 土地質(zhì)量、競拍規(guī)則優(yōu)化，企業(yè)拿地意愿提升

　　2021年三輪集中供地整體呈現(xiàn)“一火、二涼、三回暖”特征。22城中二線城市第一次集中供地，出讓859宗，流拍率6.2%；第二次集中供地，出讓1026宗，流拍率39.9%；第三次集中供地，出讓667宗，流拍率22.9%。寧波、杭州、成都等二線城市第三輪供地成交額走高、溢價率提升，復(fù)蘇明顯。

　　第三輪供地中，多數(shù)城市優(yōu)化拿地規(guī)則，供地質(zhì)量邊際改善，房企拿地積極性提高。以杭州為例，第三次土拍規(guī)則邊際改善，提升了開發(fā)商參拍意愿，例如：提升新房限價；恢復(fù)了“預(yù)公告”的勾地政策、出讓金繳納周期延長，降低了房企參拍資金壓力；取消了“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”，改為定品質(zhì)；土地溢價率上限由15%下調(diào)至10%，保證金從地價20%降到了地價10%，最高不超過5000萬；達到封頂價之后不再競自持或者配建，搖號能夠為房企省下更多利潤。2021年拿地金額TOP3的房企是濱江、綠城、華潤。

　　· 需求沒有消失，隨著抑制因素消失，需求會逐步釋放

　　居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。購房資格，主要由限購等因城施策措施影響。購房能力，對于一二線城市來講，房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。購房意愿，則主要受“房價是否會繼續(xù)上升”、“期房能否如期交付”的心理預(yù)期影響。

　　2021年下半年市場走低，主要由于熱點城市調(diào)控打補丁、按揭額度收緊、房企流動性危機加劇購房者觀望等因素影響。

　　針對購房資格，央行、中央經(jīng)濟工作會議等屢次提及“滿足購房者合理住房需求”，部分城市通過人才引進政策，對限購政策進行實質(zhì)性放松。例如，長春市2021年12月30日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整落實人才和進城農(nóng)民購房補貼政策的通知》，針對不同類型人才采取不同程度補貼，吸引人才來長春落戶。

　　針對購房能力，主要通過降商貸利率、降公積金首付比例、提高公積金貸款額度。商貸利率，通過降低LPR及加點來實現(xiàn)，現(xiàn)在商貸的量很充足，各地房貸利率走低、放款提速，有利于需求釋放，例如，杭州首套LPR+120BP、二套LPR+130BP，利率下降空間仍大。公積金政策，則主要通過降低公積金首付比例，增加最高貸款額度來實現(xiàn)。例如，福州市2022年1月28日頒布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》，包括降低第二次公積金貸款的首付比例至40%，取消二次公積金貸款時間間隔等在內(nèi)的四項具體政策；寧波市自2022年1月1日起，二孩、三孩家庭連續(xù)繳存住房公積金滿2年、首次申請、且用于首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶；南寧市于2022年1月16日發(fā)布首套房公積金貸款的最高額度由原先60萬元提升至70萬元，二套房公積金貸款最高額度從50萬元提升至60萬元。

　　針對購房意愿，隨著高杠桿房企出險，地方政府三令五申“保交樓”，購房者對市場預(yù)期已不及去年悲觀。根據(jù)集中供地數(shù)據(jù)，同一區(qū)域，不同批次地塊，樓面價呈現(xiàn)溫和上升趨勢，不同批次價差效應(yīng)，會推動購房者盡早“入市上車”。

　　以杭州為例，8·5限購收緊，30%的購房者失去購房資格。這部分需求并沒有消失，會在未來2-3年緩慢釋放。戶型好、位置優(yōu)、價格倒掛的熱門樓盤，依然需要搖號、拼社保。以萬科星潮映象府為例，地處錢江世紀(jì)城板塊，錢塘江畔，對面就是杭州的CBD、政治、金融中心——錢江新城。項目自帶SKP，另有萬象天地商業(yè)在旁邊，戶型176-203平，均價4.5萬元/平，周邊二手房均價7萬元/平，首套凍資200萬、二套凍資400萬，僅94套房源，超5000人登記。

　　· 供地變優(yōu)、戶型變大，改善需求成為后市重要支撐因素

　　二線城市城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供給增多，該類地塊項目一般戶型大、產(chǎn)品力優(yōu)，與后疫情時代的“品質(zhì)改善需求”契合。2017至2020年，二線城市商品住宅銷售套均面積增長較快，近兩年逐漸維持在115平/套，表明居民不斷追求居住空間尺度增加。

　　大戶型、改善型產(chǎn)品受歡迎，主要受兩方面原因影響。一方面，鼓勵生育政策的出臺，隨著家庭規(guī)模變大，原有小戶型不再滿足使用需求。另一方面，購房資格稀缺，購房者換房置業(yè)成本高，對“房票”格外珍視，一步到位置業(yè)的訴求比以往更強烈。

　　從2021年全年數(shù)據(jù)來看，二線城市市場供需更加匹配，結(jié)構(gòu)均以改善為主。90-140平普通住宅的批準(zhǔn)上市套數(shù)和成交套數(shù)均超50%。以杭州和武漢為例，面積在90-120平是主力成交戶型。

　　風(fēng)險提示  政策支持不及預(yù)期，市場超預(yù)期下行，樣本城市數(shù)據(jù)局限等。

　　1、二線城市整體韌性較強，市場回暖明顯

　　2021年成交量10月筑底，年末回溫。以30個大中城市的二線城市為樣本，后半年成交量一路下行，10月完成筑底，隨后緩慢回溫，10-12月成交面積分別為526.3萬平，662.0萬平，859.8萬平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。2022年1月，二線城市商品房成交面積616.1萬平，同比下滑13.4%，降幅企穩(wěn)；除夕到年初五，二線城市商品房成交面積2.3萬平，相較去年春年假期同增33.5%，市場回暖明顯。

　　2021年成交價9月筑底回溫。以天津、重慶等35個二線樣本城市為例，6月成交價開始下跌，9月達最低僅14940.9元/平，隨后價格回升，10-12月成交均價分別為15927.5元/平，16425.4元/平，16199.6元/平。分地區(qū)來看，總體走勢平穩(wěn)，長三角地區(qū)漲幅最高，2021年1-12月，漲幅為12.9%，其他地區(qū)漲幅較為平穩(wěn)，其中，2021年1-12月，環(huán)渤海地區(qū)漲幅5.3%，中西部地區(qū)漲幅1.6%，珠三角地區(qū)漲幅0.5%。

　　以我們實地調(diào)研的杭州為例，在8·5限購收緊和疫情反復(fù)的影響下，樓市依然表現(xiàn)出強大的市場韌性。從新房來看，全年新房成交20.9萬套，創(chuàng)5年新高，分月看，年中市場較為清冷。2022年1月新房成交10323套，同增5%。

　　2、土地質(zhì)量、競拍規(guī)則優(yōu)化，企業(yè)拿地意愿提升

　　2021年三輪集中供地整體呈現(xiàn)“一火、二涼、三回暖”特征。22城中二線城市第一次集中供地，出讓859宗，流拍率6.2%；第二次集中供地，出讓1026宗，流拍率39.9%；第三次集中供地，出讓667宗，流拍率22.9%。寧波、杭州、成都等二線城市第三輪供地成交額走高、溢價率提升，復(fù)蘇明顯。

　　第三輪供地中，多數(shù)城市優(yōu)化拿地規(guī)則，供地質(zhì)量邊際改善，房企拿地積極性提高。以杭州為例，第三次土拍規(guī)則邊際改善，提升了開發(fā)商參拍意愿，例如：提升新房限價；恢復(fù)了“預(yù)公告”的勾地政策、出讓金繳納周期延長，降低了房企參拍資金壓力；取消了“競品質(zhì)、現(xiàn)房限售”，改為定品質(zhì)；土地溢價率上限由15%下調(diào)至10%，保證金從地價20%降到了地價10%，最高不超過5000萬；達到封頂價之后不再競自持或者配建，搖號能夠為房企省下更多利潤。2021年拿地金額TOP3的房企是濱江、綠城、華潤。

　　杭州第三次集中供地，24宗地塊競價觸頂需搖號，14個板塊漲幅有限價。相較于第二批土拍17宗地塊停牌，第三次土拍全部出讓，平均溢價率上升約2.4%。主城區(qū)地塊近六成，1宗為住宅用地。大型房企云集，本地小型房企也積極參與。大品牌如華潤、綠城、龍湖，浙系小房企如中豪、坤和、富春山居集團都成功拍地。

　　3、需求沒有消失，隨著抑制因素消失，需求會逐步釋放

　　居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。購房資格，主要由限購等因城施策措施影響。購房能力，對于一二線城市來講，房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。購房意愿，則主要受“房價是否會繼續(xù)上升”、“期房能否如期交付”的心理預(yù)期影響。

　　2021年下半年市場走低，主要由于熱點城市調(diào)控打補丁、按揭額度收緊、房企流動性危機加劇購房者觀望等因素影響。第三季度開始，各地樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，杭州、廈門、海口、西安、成都等二線城市各自出臺不同程度的收緊政策。以杭州為例，7月2日工行、建行、農(nóng)行等多家銀行集體調(diào)整房貸利率，調(diào)整后首套房貸利率5.9%，二套房貸利率6.0%；8月5日又出臺限購新政，30%購房者失去購房資格，需求端收緊，市場走低。

　　針對購房資格，央行、中央經(jīng)濟工作會議等屢次提及“滿足購房者合理住房需求”，部分城市通過人才引進政策，對限購政策進行實質(zhì)性放松。例如，長春市2021年12月30日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整落實人才和進城農(nóng)民購房補貼政策的通知》，針對不同類型人才采取不同程度補貼，吸引人才來長春落戶。

　　針對購房能力，主要通過降商貸利率、降公積金首付比例、提高公積金貸款額度。商貸利率，通過降低LPR及加點來實現(xiàn)，現(xiàn)在商貸的量很充足，各地房貸利率走低、放款提速，有利于需求釋放，例如，杭州首套LPR+120BP、二套LPR+130BP，利率下降空間仍大。公積金政策，則主要通過降低公積金首付比例，增加最高貸款額度來實現(xiàn)。例如，福州市2022年1月28日頒布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》，包括降低第二次公積金貸款的首付比例至40%，取消二次公積金貸款時間間隔等在內(nèi)的四項具體政策；寧波市自2022年1月1日起，二孩、三孩家庭連續(xù)繳存住房公積金滿2年、首次申請、且用于首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶；南寧市于2022年1月16日發(fā)布首套房公積金貸款的最高額度由原先60萬元提升至70萬元，二套房公積金貸款最高額度從50萬元提升至60萬元。

　　針對購房意愿，隨著高杠桿房企出險，地方政府三令五申“保交樓”，購房者對市場預(yù)期已不及去年悲觀。根據(jù)集中供地數(shù)據(jù)，同一區(qū)域，不同批次地塊，樓面價呈現(xiàn)溫和上升趨勢，不同批次價差效應(yīng)，會推動購房者盡早“入市上車”。

　　以杭州為例，8·5限購收緊，30%的購房者失去購房資格。這部分需求并沒有消失，會在未來2-3年緩慢釋放。戶型好、位置優(yōu)、價格倒掛的熱門樓盤，依然需要搖號、拼社保。以萬科星潮映象府為例，地處錢江世紀(jì)城板塊，錢塘江畔，對面就是杭州的CBD、政治、金融中心——錢江新城。項目自帶SKP，另有萬象天地商業(yè)在旁邊，戶型176-203平，均價4.5萬元/平，周邊二手房均價7萬元/平，首套凍資200萬、二套凍資400萬，僅94套房源，超5000人登記。

　　4、供地變優(yōu)、戶型變大，改善需求成為后市重要支撐因素

　　二線城市城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供給增多，該類地塊項目一般戶型大、產(chǎn)品力優(yōu)，與后疫情時代的“品質(zhì)改善需求”契合。2017至2020年，二線城市商品住宅銷售套均面積增長較快，近兩年逐漸維持在115平/套，表明居民不斷追求居住空間尺度增加。

　　大戶型、改善型產(chǎn)品受歡迎，主要受兩方面原因影響。一方面，鼓勵生育政策的出臺，隨著家庭規(guī)模變大，原有小戶型不再滿足使用需求。另一方面，購房資格稀缺，購房者換房置業(yè)成本高，對“房票”格外珍視，一步到位置業(yè)的訴求比以往更強烈。

　　從2021年全年數(shù)據(jù)來看，二線城市市場供需更加匹配，結(jié)構(gòu)均以改善為主。90-140平普通住宅的批準(zhǔn)上市套數(shù)和成交套數(shù)均超50%。以杭州和武漢為例，面積在90-120平是主力成交戶型。

　　風(fēng)險提示： 政策支持不及預(yù)期，市場超預(yù)期下行，樣本城市數(shù)據(jù)局限等。

　　證券研究報告：《開年看地產(chǎn)：二線城市房地產(chǎn)市場韌性如何》

　　對外發(fā)布時間：2022年2月8日

　　(本文作者介紹：國海證券研究所聯(lián)席所長、政策&地產(chǎn)首席分析師)