文/意見領袖專欄作家 李庚南

　　2021年行將離去。如果用“東邊日出西邊雨，道是無晴卻有晴”來速寫2021年樓市的風云變幻，或再恰當不過了。

　　這一年，在“房住不炒”政策導向和“一城一策”調控格局下，全國房地產市場總體呈現(xiàn)前高后低、前熱后冷的運行態(tài)勢，也間雜著“萬人搖”等變奏。我們看到，一、二線熱點城市調控政策持續(xù)加碼，樓市涼風颯颯；而部分三、四線城市則呈現(xiàn)別樣的景觀，從“限跌令”的紛紛祭出，到購房“紅包”雨的飄飄灑灑，透著不一樣的心思。其中交織著房企的變局、購房者的悲喜與樓市的陰晴。

　　樓市怎樣從“限字訣”走到“紅包雨”？

　　毫無疑問，高房價、高杠桿、高周轉注定了房地產市場的“高處不勝寒”，也決定了房地產市場調控政策的主基調：控房價、降杠桿、抑投資。以“三條紅線”“集中供地”和“貸款集中度”為軸線，以“限”字訣為基調，我們看到，2021年房地產市場調控的頻次明顯增多，政策持續(xù)加碼。據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，2021年以來全國各地累計實施房地產調控高達586次，11月全國房地產調控政策次數(shù)繼續(xù)高位，比2020年同期多出128次，單月高達56次房地產調控。

　　持續(xù)加碼的調控政策，形式上總體表現(xiàn)為針對供需兩端的組合拳。一方面，限購、限貸及搖號等措施抑制了住房投資投機行為，但也一定程度上抑制了部分剛性需求，從整體上抑制了市場需求。另一方面，集中供地、土地招拍掛門檻的抬高，及新房限價、二手房指導價等措施，拉長了新房供給周期，降低了二手房供給意愿，從而整體上推升了市場存量。

　　與之交相輝映的是另一種景象：限跌令與紅包雨接踵而至。2021年以來，疊加經濟下行壓力增大、市場需求萎縮、人口流出等因素，一些經濟、產業(yè)基礎薄弱的三、四線城市商品房市場供需明顯失衡，市場降溫，交易萎縮，價格下跌。部分三、四線城市因房價下跌過快，祭出了限跌令。

　　與此同時，房地產市場呈現(xiàn)“供大于求”的態(tài)勢，商品房供給明顯過剩，庫存持續(xù)走高，一些三、四線城市房地產去化壓力上升。11月末，全國商品房待售面積50165萬平方米，累計同比增長1.8%。

　　為化解商品房庫存風險及其對上下游經濟主體的增長，部分去化壓力大的三、四線城市紛紛開啟了撒“紅包”模式。11月以來，湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定、河南新鄉(xiāng)、廣西桂林、浙江金華武義、安徽蕪湖、湖南衡陽等20個城市相繼出臺穩(wěn)樓市政策，拿出“真金白銀”鼓勵性居民購房

　　“限跌令”與“紅包雨”意味著什么？

　　無論是“限跌令”還是“紅包雨”，從地方政府來看，顯然都有其合乎理性的內在驅動，都被視為維護當?shù)厥袌龇€(wěn)定、促進房地產市場良性循環(huán)的舉措。但是否真正達到穩(wěn)房價目的，是否能真正促進房地產市場良性循環(huán)，是否有“把房地產作為短期刺激經濟的手段”之嫌？這顯然是市場各方都高度關注的問題。

　　其一：“限跌令”與購房“紅包”并現(xiàn)，暗示了房地產市場化調控理念的深化。相比之前一些地方出臺托市政策的“見光死”，當前諸多城市限跌令和購房紅包的相繼推出并實施，暗示在“一城一策”格局下政策容忍度有所提升，也說明決策層市場化調控理念的深化。實際上，針對三季度以來全國新房、二手房和土地市場快速降溫，中央已連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，提振市場信心。12月份中央經濟工作會議 在重申“房住不炒”定位的同時，明確要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　其二：房地產調控的方向并非單向的，穩(wěn)定才是核心。限價令、限跌令的“同臺亮相”，真正體現(xiàn)了“一城一策”的導向，決策的基本依據(jù)就是“穩(wěn)”字。即：房地產調控不是以降房價為單一的、直接目標，而是以穩(wěn)為核心，維持房地產市場穩(wěn)定始終是調控的根本。既要抑制房價的過快上漲，也要防止房價大跌及其可能帶來的居民資產大幅縮水，這才是調控的根本。

　　其三：“限跌令”與購房“紅包”效果待觀察，而負向溢出效應不容忽視。部分三、四線城市祭出的限跌令及購房紅包，初衷無疑是為了房地產市場穩(wěn)定，包括化解購房者與開發(fā)商的矛盾，也包括化解商品房庫存上升壓力，但其效果尚待觀察。對于消費者而言，在“買漲不買跌”的鐵律驅使下，九牛一毛的補貼對購房的激勵其實很有限。更何況，后面還有一只巨大的“灰心牛”——房地產稅在虎視眈眈。而可能形成的負向溢出效應卻是不容忽視的。一方面，限跌令或加劇房地產行業(yè)供需的失衡，以及房企資金回流的壓力，增大資金鏈風險。另一方面，或是更重要的方面，就是客觀上向公眾展示了樓市的“政策底”，無形中或強化公眾“政策托市”的預期。而這種預期一旦重現(xiàn)，勢必消減既有的房地產調控成效。而且，還可能助長購房者在房價下跌面前出現(xiàn)“房鬧”等非理性行為。

　　我們需要反思什么？

　　或許站在一城一地來看，甚或站在促進房地產市場良性循環(huán)角度看，限跌令、購房紅包自有其出現(xiàn)和存在的理由；但是從長遠看，從穩(wěn)定政策預期的角度看，或需反思。

　　誠然，從穩(wěn)房價角度，限跌令或能產生短期性的效應。購房“紅包”一定程度上有利于提高購房者入市積極性，對市場情緒的穩(wěn)定帶來正向引導，是當前穩(wěn)定市場預期的一項舉措。但換一個角度看，一些地方出臺的限跌令，特別是發(fā)放購房紅包的做法，無論是形式上還是效應上，均與“把房地市場的作為刺激經濟增長的工具”存在很大的疑似性。而這恰是我國以往房地產調控的范式，也是近年來房地產調控政策革新的方向。

　　縱觀我國房地產市場運行的軌跡，大起大落的背后，最重要的、決定性因素，并非市場要素本身的波動，而是政策預期。長期以來，社會公眾形成了一個根深蒂固的認知，“樓市調一調，價格漲一漲”。經濟趨冷的時候，用房地產來加熱；經濟趨熱的時候，用房地產來降溫。久而久之，房地產實際上成了刺激經濟增長的工具。正因為如此，2019年7月30日中央政治局會議在堅持“房住不炒”定位下，首次提出“不將房地產作為刺激經濟的手段”，這其實標志著我國房地產調控理念的科學化。兩年來的一以貫之，使這一理念正在不斷深化、固化，很大程度上扭轉了長期以來形成的“工具論”影響，樓市正常的、合理的政策預期正在逐漸形成，調控成果來之不易。

　　實踐中，如何把握穩(wěn)定房地產市場與“不將房地產作為刺激經濟的手段”的邊界，或面臨諸多困惑。無論從房地產對投資的驅動力，還是從土地財政的依賴度，地方政府能否堅持“不將房地產作為刺激經濟的手段”，需要定力，更需要調控理念和手段的創(chuàng)新。

　　筆者始終認為，在調控理念上，應中性地看待這一行業(yè)，按照房地產市場運行的規(guī)律和周期性特點，適時適度進行行業(yè)調控，而非把房地產作為經濟調控的工具來使用：經濟一熱就控，一冷就放。需知，房地產本身終究不過是一個行業(yè)，不應承載太多不應由它承載的東西，否則可能紊亂老百姓對樓市的預期。在調控方式上，應厘清行政與市場的邊界，逐漸淡化行政化的調控手段。房地產本身出現(xiàn)的問題本應交給市場，應該按市場的規(guī)則、用市場的手段來調控。

　　毫無疑問，促進市場的良性循環(huán)是房地產調控理念上的市場回歸。應把房地產作為一個行業(yè)而非工具來對待，中性地看待房地產行業(yè)出現(xiàn)的問題，對癥下藥，而非頭疼醫(yī)頭。唯有如此，被扭曲的市場預期才能逐漸正常化，被固化的正常的預期才能真正走向理性。行政化的手段，短期看或有助于市場穩(wěn)定，但長期看，卻會給市場增添新的隱疾與硬傷。短期效果的不確定性與長期效應的可預見性，孰重孰輕，不言自明。

　　(本文作者介紹：先后供職于工商銀行、人民銀行，現(xiàn)為銀行監(jiān)管部門人士，長期負責小企業(yè)金融服務推進工作，潛心研究小企業(yè)金融服務問題。)