文/意見領袖專欄作家 夏磊

　　中央經濟工作會議指出，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　所謂良性循環，包括項目、項目和房企、房企和金融機構、金融機構和實體經濟等的循環。其中，預售資金是循環重要的一環。

　　今年房企暴雷之后，各地政府提高了預售資金監管標準，確保項目不停工、不爛尾，但目前各地監管標準不統一、不規范。

　　預售資金應確立合理的監管標準，既不放縱房企利用預售資金肆意擴張，又保持企業合理流動性，從而促進房地產良性循環。

　　·目前預售資金實行屬地管理，各地自行出臺監管細則。

　　資金監管范圍方面，理論上應包括全部購房款，含首付款、分期付款、一次性付款、按揭貸款、公積金貸款、定金等，但在實際執行時各地操作有所不同，有的只監管首付款、有的只監管按揭貸款。近期房企流動性危機頻現，各地都傾向于將全部房價款納入監管。

　　監管額度方面，多實施重點監管額度保障項目交付，各地規定大致分三類：一是按房價款固定比例監管。如成都，正負零商品房，監管預售掛牌價款25%；其余工程形象進度，監管15%。又如重慶，監管預售總額的35%。二是按建設資金總額上浮一定比例監管。如南京，監管資金=建設資金總額*（1+20%），其中上浮的20%為防止不可預見事件的發生，保證掃尾工程資金。三是單位面積定額監管。如北京，不低于5000元/平。

　　資金支取方面，實施節點余額管理。開發企業達到規定的工程建設進度節點，可申請支取相應比例的預售款，資金余額滿足相應要求。如成都，針對住宅，完成地上建筑層數主體結構工程3/4，資金余額不低于監管額度的60%；完成主體結構封頂，資金余額不低于50%；完成內外裝飾裝修，資金余額不低于15%；完工驗收集中交付，可申請支取剩余資金。如北京，按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環節設置資金使用節點。

　　·房企危機下政府加強預售資金監管，但可能阻礙資金循環

　　部分房企違規挪用預售資金致使項目無法復工，因此多地政府紛紛加強預售資金監管。如升級資金監管范圍，甚至全額監管；提高監管比例，不再區分重點監管額度與一般監管額度，對全部資金進行預防式封閉管理；提高支取節點要求，房企支取時間變長等。

　　嚴格監管陷入囚徒困境，可能阻礙良性循環。所謂良性循環，也就是房企的融資、拿地、預售、工程建設、項目交付鏈條可以正常運作。而目前，很多房企陷入“融資收緊——流動性風險——預售資金收緊——停工——銷售難回款難——流動性風險進一步加劇”的負向循環。預售資金是房企重要的資金來源，是房地產良性循環的重要環節，2021年1-11月，定金及預收款占到了房地產開發投資資金來源的36.6%，相較2020年提高了2.2個百分點。房企危機下，地方政府按照屬地原則化解爛尾樓風險，如果不對預售資金進行嚴格監管則資金可能被集團抽調去填補別處空缺，因此各地競爭性加強預售資金監管，甚至陷入了囚徒困境。過度的監管將各城市的資金池割裂開來，阻礙了項目自身、項目和母公司、母公司和金融機構、金融機構繼續投放資金的大循環，加大了房企現金流斷裂的風險。

　　·預售資金怎樣才能實現良性循環？

　　房地產是一個大循環，不能變成每個城市的小資金池。

　　政策層面，為促進良性循環，預售資金監管時應有緊有松、松緊適度，“緊”和“松”的根本目標都是為了確保項目按時交付。“緊”是為交房守住最后底線，當房企陷入債務危機后，至少監管賬戶上的預售資金可以用于推進后續工程。而適度“松”可以讓正常經營的房企增加一些流動資金來源，減少現金流斷裂的可能，或許有助于其渡過難關。而如果一刀切地收緊預售資金監管，可能會讓健康房企也無法像過去一樣及時提取，各城市的資金池難以融入國民經濟的大循環，增加房企現金流斷裂風險，同樣不利于形成房地產業良性循環和健康發展。

　　預售資金良性循環，可以嘗試：1．使用保函等形式替代預售資金監管，這本質上是間接為房企開辟一個融資路徑，如北京11月規定房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函免除同等額度的監管資金；2．區分重點監管額度和一般監管額度，對于重點監管額度部分實行重點監管，根據工程進度支取，對于超出重點監管額度的部分，可更加靈活取用；3．精準識別風險企業、風險項目，對于財務狀況穩健、過往信用良好的房企可適當降低監管要求，對于風險企業、風險項目及時進行應急處置；4．簡化行政審批流程，壓縮審批時限，對于合理的資金使用需求及時撥付，以免因為行政手續影響房企的資金周轉；5．增加緊急例外支取渠道，近期大宗商品漲價，工程成本提高，可能原來的支取額度無法滿足工程建設的需要，部分城市實施創新做法，如北京、成都的例外支取條例。

　　除統一預售資金監管政策，在執行層面，各地應形成共識，松緊適度，信息共享，才能有序開啟房地產的良性循環。

　　證券研究報告：《預售資金如何才能良性循環》

　　對外發布時間：2021年12月20日

　　(本文作者介紹：國海證券研究所聯席所長、政策&地產首席分析師)