文/意見領(lǐng)袖專欄作家 林采宜 張菁

　　摘要：

　　從區(qū)位來看，2018年以來，中國大部分主要城市中心地段的二手房成交均價持續(xù)上漲，越是房價高的城市漲勢越是堅挺，而市中心房價較低的城市情形則有所不同。形成這種分化的主要原因是產(chǎn)業(yè)布局的定位吸引人群向更具區(qū)位優(yōu)勢的城市遷移，而優(yōu)質(zhì)資源的富集吸引居民向其城市內(nèi)的核心區(qū)聚集，推升房價。

　　從房型來看，大部分城市中心地段是150平方米以上的大戶型價格漲幅最大。除北京以外，2021年所有主要城市的中心地段都是大戶型成交單價最高，且大、中戶型同比漲幅相對較大，可見高收入群體對住房的改善性需求是推升城市中心房價的主力軍。

　　從人口流動性來看，人口凈流入越多的城市，二手房成交均價漲得越快，說明人口流動是驅(qū)動房價上升的重要因素之一。

　　推高城市房價的直接因素既有人口的流入，更是當?shù)鼐用竦呢敻辉鲩L效應(yīng)。因此，僅僅通過嚴控人口規(guī)模來抑制房價上漲作用有限，通過增加房屋土地供給或許才是穩(wěn)定房價的有效藥方。

　　正文

　　一、房價越高的城市，市中心的房價漲勢越是堅挺

　　2018年以來，中國發(fā)達城市中心地段的二手房成交均價持續(xù)上漲，越是房價高的城市漲勢越是堅挺，廣州、深圳、北京、南京、上海、杭州的漲幅分別為55.19%、20.48%、16.13%、13.41%、8.26%、5.52%（圖1）。而市中心房價較低的城市情形則有所不同，如武漢、重慶和鄭州，其二手房成交均價下跌的幅度分別達-9.85%、-8.00%和-1.42%（圖1）。形成這種分化的主要原因是產(chǎn)業(yè)布局的定位吸引人群向更具區(qū)位優(yōu)勢的城市遷移，而優(yōu)質(zhì)資源的富集吸引居民向其城市內(nèi)的核心區(qū)聚集，推升房價。

　　2020年，中國東、中、西部及東北地區(qū)人口占比分別為39.93%、25.83%、27.12%、6.98%，與2010年相比，東部上升2.15個百分點，中部下降0.79個百分點，西部上升0.22個百分點，東北下降1.20個百分點。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)主要聚集東部沿海的主要城市，是吸引人口流入的重要動因。目前，廣東省人口增長居全國之首，華為、OPPO、騰訊等科研技術(shù)領(lǐng)先企業(yè)的匯集是吸引人口流入的重要因素。以深圳市為例，其戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)2020年增加值為10272.72億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重37.13%。

　　此外，教育、醫(yī)療、交通等各種公共資源的富集則是城市核心區(qū)房價堅挺的主要原因。以教育與醫(yī)療資源為例（圖2），2019年，北京東城區(qū)和通州區(qū)的每千人小學(xué)專任教師數(shù)分別為6.35、2.54，每千人執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)分別為12.90、2.35；上海黃浦區(qū)和青浦區(qū)的每千人小學(xué)專任教師數(shù)分別為2.83、2.09，每千人執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)分別為12.78、1.88。無論教育資源還是醫(yī)療資源，城市中心都享有顯著優(yōu)勢，更不用說交通便利和商業(yè)發(fā)達等其他公共資源的領(lǐng)先。

　　二、大部分城市中心地段的大戶型房價最高且漲幅最大

　　2018以來，大多數(shù)城市是大戶型住宅的價格漲幅較大（圖3），南京、廣州、天津、上海、杭州和鄭州分別為132.89%、58.60%、12.48%、10.96%、9.38%和8.38%。僅北京、深圳、武漢和重慶是90平方米以下的小戶型房價比較堅挺。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年目前，除北京以外，大部分十大城市的中心地段均以150平方米以上的大戶型成交單價最高（表1），這跟中心地區(qū)居住屬性土地供應(yīng)相對充足有關(guān)（圖4）。北京受城市土地規(guī)劃、“老破小”學(xué)區(qū)房等因素影響，90平方米以下的小戶型房價居高。同時，多數(shù)主要城市核心區(qū)大、中戶型的改善性住房同比漲幅超越小戶型（表1）。最近2年，大戶型漲幅由2.55%上升至11.93%，中戶型漲幅由3.27%上升至3.93%，而小戶型房價的漲幅逐年下滑（圖5）。

　　大戶型住宅的價格漲幅居前主要歸因于高收入群體對改善性住房的配置比例高。購買大、中戶型的主要群體是富裕家庭，其資產(chǎn)均值高，購房能力強。2019年，城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)平均數(shù)為317.9萬元，幾乎是中位數(shù)（163萬元）的兩倍。可見城市居民財富分布不均，總資產(chǎn)前10%的家庭資產(chǎn)均值為1511.5萬元，占47.5%，其中七成用于購房。這些富裕家庭的購買力是推升大戶型住宅價格上漲的主要因素。

　　三、人口流入也是推動房價上漲的重要原因

　　2019年，人口凈流入（常住人口-戶籍人口）位列前四的城市分別是上海、深圳、北京、廣州。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人口凈流入與二手房成交均價呈顯著的正相關(guān)（圖6）。可見，人口流入導(dǎo)致城市購房需求增長，是驅(qū)動房價上升的重要因素之一。

　　由于人口流入和當?shù)胤績r的正相關(guān)性，各地通過控制人口規(guī)模的政策，來減輕房價上行的壓力，例如，北上廣深2035城市發(fā)展規(guī)劃設(shè)定的人口上限分別是2300萬、2500萬、2000萬和1900萬。但相關(guān)銷售數(shù)據(jù)也顯示了僅僅靠嚴控人口規(guī)模來抑制房價上漲作用有限，因為推升房價的還有當?shù)鼐用竦呢敻辉鲩L因素。因此，通過增加房屋土地供給或許才是穩(wěn)定房價的有效藥方。

　　(本文作者介紹：中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院副院長)