文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄作家 王甲同 傅華港

　　基礎設施公募REITs在經(jīng)歷4個月的上市運行后，第二批項目于2021年10月報送到證監(jiān)會和交易所審批。二批項目一共4單，包括2單高速公路和2單產(chǎn)業(yè)園，分別是：華夏越秀高速REIT、華夏嘉通高速REIT、建信中關村REIT、國君臨港東久產(chǎn)業(yè)園REIT。不同于首批項目同一天審批和同一天發(fā)行，二批項目是分批次進行。2021年11月12日，越秀高速和中關村產(chǎn)業(yè)園項目率先拿到批文，并于11月19日開始網(wǎng)下詢價，目前正在準備公眾投資者認購和全部投資者繳款工作。對比一批項目，二批項目的市場投資熱情高漲，可以用“火爆”來形容。  

• 二批項目網(wǎng)下認購倍數(shù)遠高于首批

　　從首批項目的網(wǎng)下詢價結(jié)果來看，9只產(chǎn)品中有2只有效認購倍數(shù)在10倍以上，平均有效認購倍數(shù)為7.89倍。具體來看，機構最為追捧的是蛇口產(chǎn)園，有效認購倍數(shù)為15.31倍，認購倍數(shù)最低的是東吳蘇園，為3.61倍。

　　對比首批項目，二批項目的中關村REIT網(wǎng)下有效報價認購倍數(shù)為56.35倍，越秀高速REIT的網(wǎng)下有效報價認購倍數(shù)為44.19倍，平均有效認購倍數(shù)為50.27倍，遠高于首批REIT項目的網(wǎng)下有效報價認購倍數(shù)。

• 機構投資人對二批項目的報價高于首批項目

　　根據(jù)公募REITs報價規(guī)則，報價最終統(tǒng)計分為中位數(shù)和加權平均數(shù)。

　　中位數(shù)方面，首批項目網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)位于詢價區(qū)間的分位水平分布不均，平均分位為80.31%。其中最高為首鋼綠能，報價中位數(shù)等于詢價區(qū)間的最大值，處于100%的高分位，最低為浙江杭徽，報價中位數(shù)處于詢價區(qū)間的46.7%分位水平。加權平均數(shù)方面，首批項目網(wǎng)下投資者報價加權平均數(shù)位于詢價區(qū)間的分位水平集中在60%-90%，平均分位為75.18%。其中鹽田REIT最高為88.8%，浙江杭徽最低為60.0%。

　　對比首批項目，二批項目的中關村REIT和越秀高速REIT網(wǎng)下投資者報價的中位數(shù)位于詢價區(qū)間的100%分位水平，均高于首批同類REIT項目。同樣，中關村REIT的報價加權平均數(shù)位于詢價區(qū)間98.6%的高分位水平，遠高于首批所有項目。越秀高速REIT的報價加權平均數(shù)位于詢價區(qū)間的79.9%分位，高于首批同類的浙江杭徽和廣州廣河。

　　綜合首批和二批項目的報價情況，最終售價都在詢價中位數(shù)和加權平均數(shù)的基礎上進行下調(diào)，對投資者進行一定程度的讓利。

• 二批項目均溢價發(fā)行

　　首批9個項目除蛇口產(chǎn)園外（蛇口產(chǎn)園折價6.69%發(fā)行），其余8個項目均溢價發(fā)行，首批項目的平均溢價率為4.64%，其中普洛斯項目溢價率最高，溢價率為9.15%。

　　對比首批項目，二批項目的中關村REIT和越秀高速REIT的溢價率均處于高位。其中中關村REIT的發(fā)行溢價率為10.29%，高于首批所有項目。越秀高速REIT溢價率也高達8.95%，僅次于中關村REITs和首批的普洛斯項目，高于首批同類高速公路REITs項目。

• 保險資金參與網(wǎng)下投資的數(shù)量明顯增加

　　首批REIT項目發(fā)行時，市場共有90個網(wǎng)下投資者參與認購，以券商、私募基金為主，兩者各有30家參與認購，占比最大。保險資金參與較少，共有9家保險公司和7家保險資管參與首批項目的網(wǎng)下詢價。

　　對比首批項目，二批項目的中關村REIT和越秀高速REIT的網(wǎng)下投資者中，券商仍為認購主力，參與數(shù)量占比超過40%，私募基金數(shù)量減少明顯，從30家減少至10家。保險機構認購活躍，保險公司及保險資管占比明顯增加，保險公司從首批項目10%的數(shù)量占比增加至17.1%，保險資管從首批項目7.8%的數(shù)量占比增加至12.9%。此外，二批項目中涌現(xiàn)不少保險機構新面孔，具體為海保人壽保險、新華人壽保險、長城人壽保險、中國財產(chǎn)再保險、中國大地財產(chǎn)保險、中國人民財產(chǎn)保險、中國人民健康保險、中國人壽再保險、工銀安盛資管、華泰資管、生命保險資管、太平洋資管、泰康資管、中再資管等14家保險機構。

• 公募REITs市場投資熱情高漲的原因分析

　　從認購倍數(shù)、機構報價情況、發(fā)行溢價率、機構參與數(shù)量4個方面來看，市場對二批REITs項目認購熱情均高于首批項目。公募REITs市場投資熱情高漲的原因主要有：

　　（一）監(jiān)管支持政策明朗，保險資金和理財資金跑步入場

　　2021年11月17日，銀保監(jiān)會正式發(fā)布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，這意味著銀保監(jiān)會正式允許保險資金投資基礎設施公募REITs，并明確投資規(guī)范和監(jiān)管規(guī)則。基礎設施公募REIT抗通脹、周期長、回報穩(wěn)定的特點與保險機構的長期資金相匹配，將豐富保險機構的資產(chǎn)配置類別，因此，相比于首批項目，二批項目中保險機構認購更加活躍。

　　2021年9月10日，銀保監(jiān)會批復工銀理財、建信理財、招銀理財、光大理財試點發(fā)行養(yǎng)老理財產(chǎn)品，試點期限暫定一年。與一般理財產(chǎn)品不同，養(yǎng)老理財更多考慮養(yǎng)老屬性，產(chǎn)品聚焦在策略安全、資產(chǎn)配置長期性等方面，期限比一般理財期限長，工銀理財試點產(chǎn)品為五年期封閉運作產(chǎn)品。養(yǎng)老理財是長期投資資金，會選擇收益穩(wěn)定的長久期資產(chǎn)進行配置，無疑公募REITs符合其投資策略，越來越多的理財資金會配置REITs資產(chǎn)。此外，光大理財面向市場發(fā)售首只專注于基礎設施公募投資的理財產(chǎn)品，通過“戰(zhàn)投+網(wǎng)下+網(wǎng)上”多方式靈活參與REITs投資。

　　（二）首批項目漲勢良好，吸引投資者入場

　　截至2021年11月22日，上市近5個月，首批發(fā)行的9只產(chǎn)品二級市場表現(xiàn)較好，部分產(chǎn)品漲幅超過20%，有的甚至超過30%，9只產(chǎn)品的平均漲幅也達到16.62%，顯著高于同期滬深300、創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲幅，回報可觀。這對二批公募REITs項目形成有效的帶動。同時，按照發(fā)改委586號文的規(guī)定，申報公募REITs項目預計未來3年凈現(xiàn)金流分配率原則上不低于4%。根據(jù)第一批公募REITs項目目前的市場價格看，產(chǎn)權類項目的分紅率已經(jīng)低于4%，特許經(jīng)營權類項目IRR也因為產(chǎn)品二級價格上漲而降低。第二批公募REITs項目按照不低于4%分紅率發(fā)行，上市后的溢價效果明顯。

　　（三）可投資資產(chǎn)供給減少，機構配置REITs資產(chǎn)需求增加

　　今年地方債發(fā)行偏慢，根據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月已發(fā)行新增地方債34958億元（未包括1594億元中小銀行資本金專項債），發(fā)行進度為78.2%，低于前兩年同期發(fā)行進度平均值（96.8%）。其中新增專項債27439億元，發(fā)行進度為75.2%，低于前兩年同期發(fā)行進度平均值（96.8%）。同時，地方平臺公司和房地產(chǎn)公司受到強監(jiān)管政策影響，融資規(guī)模減少，導致非標資產(chǎn)供給縮量。此外，受房地產(chǎn)企業(yè)違約“暴雷”等信用風險事件影響，投資者對信用下沉博取高收益策略采取更加謹慎態(tài)度。而公募RIETs剝離主體信用，僅依靠資產(chǎn)信用，底層資產(chǎn)屬于基礎設施領域，涉及民生，運營穩(wěn)定，可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，因此受到越來越多的投資者青睞。

　　風險提示：1、本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料和合作客戶的研究成果，但作者對這些信息的準確性和完整性不作任何保證，也不保證本報告所包含的信息或建議在本報告發(fā)出后不會發(fā)生任何變更，且本報告僅反映發(fā)布時的資料、觀點和預測，可能在隨后會作出調(diào)整。2、本報告中的資料、觀點和預測等僅供參考，在任何時候均不構成對任何人的投資建議。市場有風險，投資需謹慎。

　　[1] 注：發(fā)行溢價率=募集金額/擬募金額，擬募集金額=資產(chǎn)評估價值-銀行借款

　　(本文作者介紹：資深REITs從業(yè)者，金融從業(yè)經(jīng)驗12年，主做REITs研究和投資，知名REITs業(yè)務培訓師。)