文/新浪財經意見領袖專欄作家 莫開偉

　　最近一年來，在“三線四檔”以及金融監管部門“兩條紅線”的融資供給與需求調控模式下，房地產企業融資渠道收窄，融資能力普遍收縮。加之今年各級政府出臺逾400余項調控政策，使得房地產企業經營普遍陷入融資困局，一些房地產企業出現債務違約風險，有逾200家房企進入破產司法程序，整個房地產企業一片哀鴻遍野。

　　如果任由這種形勢延續下去，下一步估計還會有更多的房地產企業陷入債務危機之中，而且還會因此誘發系統性經營風險，最終殃及銀行信貸資金安全，也有可能會引爆金融經濟危機，這絕非危言聳聽。

　　而造成當前房地產企業步入這種不利經營狀態的客觀原因是次要的，主要原因在于不少房企主觀經營上失誤，對客觀經濟形勢判斷不準，其表現是對疫情帶來的負面影響以及國家宏觀調控政策效力估計不足，存在較為嚴重的僥幸心里，盲目擴張嚴重，尤其是一些房企對國家房地產宏觀調控形勢認識不清，反映遲緩，依然熱衷多元化擴張，拉長了資金鏈條，在資金收縮情勢下導致了資金鏈斷裂，加劇了經營危機，對整個房地產企業帶來了嚴重的負面影響。

　　同時，也正是由于國家房地產宏觀調控政策的不斷趨嚴，在貨幣信貸政策收緊以及行政調控不斷升級的雙重控制之下，金融機構對房地產信貸的風險偏好下降，對于一些本來可以發放的房地產貸款也不敢發放，致使一些原本可以得到信貸支持的房地產企業因錯失良機而陷入經營絕境。尤其，一些銀行金融機構對“三道紅線”和“兩條紅線”理解有誤，歪曲理解監管政策，使得房地產企業原本可以獲得的貸款和融資受阻，失去了支持的機會。比如部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也在一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。最為嚴重的是，近期個別大型房企風險暴露，銀行金融機構聽到風就是雨，在房地產貸款經營上出現風聲鶴唳的過度敏感傾向，對房地產行業的風險偏好明顯下降，不管青紅皂白，也不管不同房企的具體情況，出現了一致性的信貸收縮行為，導致了房地產開發貸款增速出現了大幅度下滑。據央行統計數據顯示，截至三季度末，房地產開發貸款余額12.16萬億元，同比增長0.02%，增速比二季度末低2.8個百分點。而在此前的二季度末，房地產開發貸款余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速已經比上年末低3.3個百分點。同時，今年前10個月房企債券融資規模有所收緊，債券發行難度也有所上升。據貝殼研究院近期發布的數據顯示，2021年1月份至10月份，房企境內外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，資金規模減少2463億元。這些數據足以表明，整個房地產企業貸款處于全線緊縮狀態，這對房地產企業正常合理的資金需求起到了較大嵌制作用，極不利于房地產企業健康穩定發展。

　　此種現狀，引起了央行的高度警覺，央行在9月27日第三季度例會上就著重分析了國內外經濟金融形勢，明確了貨幣政策總基調，提出了“增強信貸總量增長的穩定性”、“堅持把服務實體經濟放到更加突出的位置”等重要內容。同時，還明確提出了“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。”這實際就是根據當前我國客觀經濟現狀尤其是房地產業發展現狀而做出的貨幣政策指向。無論怎么說，“兩個維護”對于中國房地產業融資狀況的改善都是極大的利好消息。

　　央行之所以這么煞費苦心地提出對房地產業的“兩個維護”，其實也是情非得已。因為當前中國房地產業正面臨著兩種前途和兩種命運的“決戰期”，且這兩種前途或命運對中國金融經濟以及民眾生活影響深遠，房地產業如果出了問題，中國金融經濟以及民眾生活就會出現普遍面臨“感冒發燒”的危局。與其繼續嚴調控、嚴控房地產企業融資渠道和融資能力，房地產企業全面熄火，讓中國金融經濟陷入萬劫不復的深淵，不如適當調整金融信貸決策，在金融信貸上實施有所區別、寬嚴相濟的調控思路，讓有發展前景、抗風險能力較強的房地產企業繼續進行債券融資、信貸融資，避免陷入經營絕境，無論對國家、房企、還是廣大民眾都是有利的。“兩害相權取其輕”，目前適當放松對房地產企業融資條件、融資渠道、融資能力的限制，其實是對中國金融經濟穩定發展與民眾生活改善的高度負責任的態度。

　　同時也要看到，近一年時間以來，超過三成房企成功降檔，凈負債率下降，現金短債比有所提升。但在房地產市場雙向收緊的背景下，部分龍頭房企和中小型房企現金流緊張，面臨較大的財務和經營壓力，債務違約可能性較大；如果任由這種現象蔓延，有可能引發我國的金融經濟危機。另外，如果不對房地產調控思路進行適當轉換，繼續保持高壓態勢，對房地產調控不實施有所區別的調控原則，而是全面“一刀切”的調控，不僅可能有更多的房地產企業難以度過這波嚴調控的“寒冬”，也會對各地政府帶來較大的影響，比如土地拍賣數額大幅下降以及與房地產業有關的稅費大幅減少，目前各地政府身上的各種債務數額較大，無疑對當地政府債務也帶來較大的壓力，更會對當地民生工程以及其他基礎設施建設帶來較大的影響。最后，還要看到，目前銀行機構對房地產業貸款在連續回落，使得不少房地產企業尤其是頭部房地產企業出現了債務違約問題，一些房企由于資金斷鏈，而房子又進行了預售，就有可能影響按時將房子交付給購房者，這樣有可能引發局部地區的社會不穩定風波。如果這種壓縮房地產企業貸款的情況繼續延續，則房地產企業的日子將更加雪上加霜。

　　正是基于上述深層思考，央行以及其他金融監管部門著手對房企融資的糾偏，是十分必要的，也是非常重要的。金融機構只有站在維護房地產市場平穩健康發展的視角之下，合理調整房地產信貸思路，消除盲目壓縮房地產信貸的行為，尤其不能一談到房地產貸款就感到有風險，或者不符合國家房地產宏觀調控政策就可能會遭受處罰的慣性思維，樹立支持房地產業健康可持續發展的信貸思路，采取“有所區別、有保有壓”的信貸原則，消除不顧實際在調控中采取“一刀切”的簡單粗暴的調控方式，對于信用好、抗風險能力強、管理嚴格規范的房地產企業該信貸支持的還得繼續支持，消除不問青紅皂白全部抽貸、壓貸和斷貸等不負責任的行為，避免因為信貸規模盲目壓縮人為加大房地產企業的風險，對房地產開發貸款保持合理供應，滿足企業的合理融資需求。同時，支持房地產企業通過銀行間市場發行債務融資工具，滿足房地產企業資金需求，避免因資金鏈斷裂出現行業性風險。而對于資金實力弱、抗風險能力差的房地產企業，就應該斷然采取收縮信貸規模的調控措施，將有限信貸資金投放到有發展前途的房地產企業身上。

　　可以預言，銀行金融機構現在正在按照央行提出的對房地產“兩個維護”的要求進行信貸調控，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常，過度收緊的金融環境預計將會得到有效改善，房地產行業融資狀況會較之前有所好轉。同時，穩健型房企可能在此過程中受益更多，已經暴露出風險的房企需要通過改善經營、加速銷售回款等方式優化自身狀況，從而獲得更多信心和支持。房地產業這種轉機的出現，意味著中國金融經濟的風險將得到有效化解，整個中國經濟發展的環境將更加趨好！

　　(本文作者介紹：知名財經評論人、獨立經濟學者)