文/新浪財經意見領袖專欄作家 任澤平團隊

　　導讀

　　我們選取紐約、倫敦等具有代表性的全球核心城市進行對比，在考慮持有成本后，中國內地一線城市絕對房價、相對房價依然位居全球前列。全球前十大高房價城市，中國已占一半，這是由深層次的住房制度決定的，中國房地產市場最根本的問題是人地錯配（一二線高房價三四線高庫存）、金融高杠桿、貨幣超發等。由于土地供給嚴重不足、優質公共資源富集以及貨幣超發，中國內地一二線城市房價并非由當地中位數收入人群決定，而是由全國高收入人群決定；加上中國居民收入統計不全、高儲蓄率、高經濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。我們呼吁，應加快推動新一輪房改（新房改），以城市群戰略、人地掛鉤、控制貨幣和房產稅為核心加快構建房地產長效機制，促進房地產市場長期平穩健康發展，還有最后十年的時間窗口。

　　目錄

　　1 中國內地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列  

　　1.1 核心城市房價高和漲幅高是世界普遍現象   

　　1.2 北上深絕對房價位居世界前列 

　　1.3 中國內地一線城市房價收入比高，租金回報率不足2.1%   

　　1.4 考慮持有費用后北上廣深與國際都市相對房價差距縮小 

　　1.5 北上廣深房貸利率和居民房貸壓力較高 

　　2 1000萬人民幣能買什么房子？

　　2.1 核心區能買到的住宅使用面積差距不大 

　　2.2 紐約和倫敦的外圍區能買面積更大的住宅

　　3 中國內地核心城市高房價明顯存在泡沫嗎？

　　3.1 中國內地核心城市高房價主要源于什么？   

　　3.2 房價收入比和租金回報率的國際可比性很差 

　　3.3 推動新房改，以金融穩定和人地掛鉤為核心加快構建房地產長效機制

　　正文

　　1 中國內地核心城市絕對房價和相對房價均居全球前列

　　與西方相比，中國城市行政區劃內面積較大，比如北京達1.6萬平方公里，廣州、上海、深圳分別為7434、6341、1997平方公里，而東京、倫敦、紐約、巴黎分別為2188、1577、789、105平方公里。為增強可比性，我們分別選擇中心區以及距離市中心8公里左右的區域（我們將其定義為外圍區）進行比較。具體來看，北京中心區指東城區和西城區，外圍區指四環與五環之間區域；上海中心區指內環，外圍區指中環與外環之間區域；紐約中心區指曼哈頓中城和下城，外圍區指距離曼哈頓8公里左右區域；倫敦中心區指倫敦一區，外圍區指三區與四區之間。

　　為保證數據口徑統一，市中心與外圍區房價數據來源于全球最大的生活信息網站Numbeo。我們通過大量搜集各國的房產中介網站公布的中心區與外圍區各個樓盤售價和租金數據驗證了Numbeo數據的合理性，Numbeo顯示2021年6月紐約市中心房價和租金分別為95953元/平方米、378元/平方米/月。作為驗證，我們通過在美國最大的房產中介網站Zillow搜集大量樓盤數據得出的紐約市中心房價和租金分別為100484元/平方米、349元/平方米/月，相差不大。此外，通過房價對比驗證，Numbeo口徑下的“非市中心房價”指的是外圍區房價。

　　1.1核心城市房價高和漲幅高是世界普遍現象

　　2009年Q1-2021年Q1北上廣房價上漲超3.5倍，高于全國平均。由于新房區位逐漸外移及限價等，以二手房衡量房價漲幅更有效。全國層面缺乏二手房價數據，以新房價格計算，2010年6月-2021年5月百城新建住宅價格指數從9042元/平方米升至16006元/平方米，上漲1.8倍。根據房產中介數據，2009年一季度北京、上海、廣州房價分別為12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2021年一季度分別上漲到58016元/平方米、52744元/平方米、33625元/平方米，分別漲4.8倍、3.5倍、4.8倍。其中，優質學區房漲幅達9倍以上，如北京育才小學劃片小區耕天下，2009年2月12900元，當前120933元，上漲9.4倍。

　　從國際經驗看，核心城市房價高、漲幅高于其他地區是世界普遍現象。在英國，1968年-2021年3月，大倫敦地區房價從0.44萬英鎊/套上漲至50萬英鎊/套，英格蘭地區從0.34萬英鎊/套上漲至27.5萬英鎊/套，全國從0.36萬英鎊/套上漲至25.6萬英鎊/套，倫敦地區房價漲幅達114倍，高于英格蘭地區的81倍和全國的72倍。在美國，1976-2020年，美國、紐約市、紐約-澤西-白原分區（紐約都會區分區之一）、洛杉磯房價分別上漲7.6、9.5、12.5、15.1倍。在日本，房地產泡沫破滅前，1975-1991年東京區部、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等六個核心城市地價上漲4.5倍，其他城市上漲1.7倍。

　　1.2北上深絕對房價位居世界前列

　　換算為可比的使用面積后，北京、上海和深圳市中心及外圍區房價均處于世界前列，但頂級豪宅價格低于國外。國際房價比較需注意統計口徑。中國內地住房面積統計口徑為建筑面積，包括使用面積、墻體占用面積、公攤面積，而大多數國家和地區是套內面積或使用面積。如中國香港采用套內面積，套內面積=建筑面積-公攤面積；美國、英國、韓國等是使用面積，使用面積=套內面積-墻體占用面積。一般而言，套內面積約為建筑面積的80%，使用面積約為建筑面積的70%。

　　在中心區域，根據Numbeo2021年6月數據，香港以205744元/平方米位居第一，首爾以129262元/平方米位居第二，倫敦以100052元/平方米位居第七，紐約以95852元/平方米位居第九，深圳、北京、上海分別以105303元/平方米、102091元/平方米、99079元/平方米位居全球第五、第六、第八，廣州以66516元/平方米位居第三十二。換算為使用面積后，深圳、北京和上海中心區實際房價分別為150433元/平方米、145844元/平方米和141542元/平方米，超過首爾，僅次于香港，廣州為95022元/平方米，未進前十。但中國內地一線城市中心區的頂級豪宅單價低于國際大都市，比如2021年紐約中心區最貴的豪宅是位于曼哈頓中城的公園大道432號，俯瞰紐約中央公園，單價約68萬元/平方米，而上海中心區最貴的豪宅是位于陸家嘴金融區緊鄰黃浦江的湯臣一品，單價約28萬元/平方米，以使用面積算，單價為40萬元/平方米。

　　在外圍區域，香港以133800元/平方米位居第一，巴黎以80790元/平方米位居第二，深圳、北京、上海分別以57272元/平方米、49812元/平方米、48507元/平方米，位居第十四、第十七、第十九，依然處于世界前列，但相對中心區域排名有所后移，廣州以32620元/平方米位居六十。換算為使用面積后，深圳、北京和上海城市外圍區房價分別為81817元/平方米、71159元/平方米和69296元/平方米，位居第二、第四、第五，僅次于香港，廣州為46600元/平方米，未進前二十。

　　1.3中國內地一線城市房價收入比高，租金回報率不足2.1%

　　以使用面積算，北上廣深市中心房價收入比分別為41、32、28、32，高于紐約的7，倫敦的10，東京的10；外圍區房價收入比均在10以上，同樣高于紐約、倫敦和東京。Numbeo只公布了全市房價收入比，我們采用Numbeo公布的房價平均數據和人均可支配收入，以及我們整理的人均住房面積計算市中心和外圍區的房價收入比。2021年6月，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為29、22、20、21，外圍區的房價收入比分別為14、11、10、12，而紐約市中心和外圍區房價收入比分別為7、4，倫敦市中心和外圍區房價收入比分別為10、5，東京市中心和外圍區房價收入比分別為10、6。換算為使用面積后，中國內地一線城市實際房價收入比更高，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為41、32、28、32，外圍區的房價收入比分別為20、16、14、17。

　　北上廣深市中心租金回報率不足2.1%，低于紐約的4.7%、倫敦的3.4%、東京的2.8%。租金回報率是住房每年租金與售價的比值，租金回報率低意味著投資房地產的現金貼現率低。根據Numbeo2021年6月數據，在全球主要483個城市中，市中心的靜態租金回報率平均值為5.63%，中位值為4.65%，外圍區的靜態租金回報率平均值為7.45%，中位值為5.33%。其中，紐約市中心與外圍區的租金回報率分別為4.74%、5.63%，倫敦為3.40%、4.77%，東京為2.76%、2.41%,而北京、上海、廣州、深圳市中心租金回報率分別為1.66%、2.08%、1.49%、1.22%，外圍區租金回報率分別為1.99%、2.04%、1.44%、1.35%。我們使用中國房地產協會旗下中國房價行情網數據進行驗證，2021年4月年北京、上海、廣州、全市范圍的租金回報率分別為1.88%、1.68%、1.63%。

　　1.4考慮持有費用后北上廣深與國際都市相對房價差距縮小

　　國際核心城市普遍征收房地產稅、且物業費等較高，持有成本明顯高于中國內地。在不考慮房地產稅從個人收入所得稅中扣除情況下，紐約市房地產稅率為0.8%，市中心物業費約為82元/平方米/月，外圍區物業費約為54元/平方米/月；除此之外，業主還需根據房產面積和檔次的不同，每年繳納1000-5000美元的房屋保險費。倫敦業主需要繳納市政稅，約占房價的0.3%-1.2%，實際稅率隨房價上升而下降，倫敦市中心物業費約為48元/平方米/月，外圍區物業費約為23元/平方米/月。東京業主每年需要繳納房屋評估價1.4%的不動產稅和0.3%的市政建設稅，房屋評估價約為售價的20%，市中心和外圍物業費分別為25元/平方米/月、14元/平方米/月。中國內地除上海和重慶作為試點外尚未推出房地產稅，而且物業費較低，北京、上海、深圳市中心的物業費約為4.3元/平方米/月，外圍區物業費約為3.1元/平方米/月，廣州市中心物業費為2.9元/平方米/月，外圍區物業費為2.2元/平方米/月。

　　考慮持有費用后，以使用面積算，紐約、倫敦、東京市中心房價收入比分別為12、14、13，北上廣深分別為42、33、28、30，紐約、倫敦、東京市中心租金回報率分別為2.7%、2.5%、2.1%，而北上廣深分別為1.6%、2.0%、1.5%、1.2%，差距明顯縮小。各地住房持有成本不同，為較準確比較實際的房價收入比和租金回報率，我們將房地產稅、各項物業（管理）費等持有階段的費用納入考慮。假設居住30年，將這30年的持有費用按照假定5%的折現率計入房價，計算折現后的房價收入比。紐約市中心和外圍房價收入比分別為12、6，倫敦分別為14、6，東京分別為13、7，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為29、23、20、21，外圍區的房價收入比分別為14、11、10、12。以使用面積算，北京、上海、廣州、深圳市中心的房價收入比分別為42、33、28、30，外圍區的房價收入比分別為20、16、14、18。考慮持有費用后，紐約市中心和外圍租金回報率分別為2.74%、3.49%，倫敦分別為2.52%、3.83%，東京分別為2.13%、2.00%，北京、上海、廣州、深圳市中心的租金回報率分別為1.63%、2.04%、1.46%、1.19%，外圍區的租金回報率分別為1.95%、1.99%、1.41%、1.32%。

　　1.5北上廣深房貸利率和居民房貸壓力較高

　　北上廣深房貸利率與首付比例高，北上廣深首套房貸利率超4.6%，紐約、倫敦、東京均低于3.6%。從房貸利率看，中國內地個人房貸利率以貸款市場利率報價(LPR)來計算，首先央行給商業銀行規定貸款基準利率，各地商業銀行根據基準利率、銀行額度、客戶資信和風險情況在基準利率基礎上浮動。2021年北京、上海、廣州、深圳的首套房貸利率4.6%-5.4%，二套房貸利率5.2%-5.7%；而紐約、倫敦、東京房貸利率為3.0%-3.6%。從首付比例看，按商業貸款計算，北京首套普通住宅為35%，非普通住宅為40%，二套普通住宅為60%，非普通住宅為80%；上海首套住宅為35%，二套普通住宅為50%，非普通住宅為70%；深圳、廣州首套住宅均為30%，城市無房但有住房或公積金貸款記錄，則首套住宅分別為50%、40%，非普通住宅分別為60%、70%，二套普通住宅分別為70%、50%，非普通住宅為80、70%。紐約為10%-30%，倫敦為5%-15%，北上廣深首付比例較高。（普通住宅與非普通住宅根據容積率、單套建筑面積、實際成交價格等綜合界定，如廣州普通住宅為容積率在1.0（含）以上、單套住房建筑面積為144平方米（含）以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍（含）以下，反之為非普通)。

　　北上廣深居民房貸壓力居世界前列，居民抵押貸款占收入比例超240%，是紐約、倫敦、東京的3-4倍。根據Numbeo定義，抵押貸款占收入比例指每月抵押貸款與家庭收入的比率（越低越好），貸款負擔能力指數指抵押貸款占收入比例的倒數（越高越好）。根據Numbeo2021年6月數據，在全球主要的483個城市中，深圳、北京、上海、廣州居民抵押貸款占收入的比例分別為349.44%、345.52%、267.34%、240.71%，分別高居第十、第十一、第十九、第二十三；倫敦、東京、紐約居民抵押貸款占收入的比例分別為84.39%、81.49%、62.99%，排在150名以后。

　　21000萬人民幣能買什么房子？

　　為增強直觀認識，我們從自住出發，假定有1000萬人民幣預算，討論在北京、上海、紐約、倫敦核心區和外圍區分別能買什么品質的住宅以及持有費用。為增強可比性，我們將核心區的選房區域縮小在距離CBD或金融商業區2.5公里內范圍，且避開單價明顯較高的樓盤。

　　2.1核心區能買到的住宅使用面積差距不大

　　1000萬在北京、上海、紐約、倫敦核心區域CBD附近能購買的住宅使用面積差距不大，在61-68平方米左右；紐約和倫敦市中心住宅持有費用遠高于北京和上海，紐約超16萬人民幣，倫敦超7萬元，北京和上海不足7000元。在北京核心區，可購買西城區三環內的璽源臺95平方米的二居室（使用面積接近67平方米），均價10.5萬元/平方米，北接長安街，南依蓮花河，西連西客站，東望金融街，屬于首都功能核心區,物業費5461元/年。在上海核心區，可購買陸家嘴金融區的浦江茗園88平方米兩居室（使用面積約61平方米），均價11.4萬元/平方米，緊鄰各大金融機構，物業費3174元/年。在紐約核心區，可購買曼哈頓下城130 William St公寓68平方米一居室，均價14.7萬元/平方米，地處金融區中心，距離華爾街200米，房地產稅8萬元/年，物業費7.2萬元/年，房屋保險費約2.4萬元/年，合計17.6萬元/年。在倫敦核心區，可購買London Dock公寓66平方米一居室，均價15.2萬元/平方米，位于泰晤士河北岸、倫敦金融城和金絲雀碼頭中間，為倫敦的心臟地帶，距離CBD約1公里，步行10分鐘即可到達火車站，市政稅3萬元/年，物業費4.3萬元/年，合計7.3萬元/年。

　　2.2紐約和倫敦的外圍區能買面積更大的住宅

　　1000萬在北京、上海外圍區可購買使用面積在76-124平方米左右的住宅，而在倫敦、紐約外圍區域可購買的使用面積分別為130、180平方米左右。在北京外圍區，可購買南四環附近國韻村177平方米四居室（使用面積約124平方米），均價5.7萬元/平方米，周邊公園較多，有旺興湖郊野公園、宣頤公園、碧海公園三大生態公園，但生活相關配套相對不完善，物業費6840元/年。在上海外圍區，可購買日月光水岸花園109平方米兩居室或三居室（使用面積約76平方米），均價9.2萬元/平方米，靠近2號線廣蘭路站，物業費3451元/年。在紐約外圍區，可購買皇后區3454 10th St公寓185平方米四居室，均價5.4萬元/平方米，地鐵30分鐘可到達曼哈頓中城，房地產稅8萬元/年，物業費10萬元/年，房屋保險費1萬元/年，合計19萬元/年。在倫敦外圍區，可購買BeaufortPark公寓127平方米三居室，均價7.9萬元/平方米，位于倫敦西北四區，8分鐘步行至地鐵站，是傳統白人居民區, 市政稅3萬元/年，物業費3.8萬元/年，合計6.8萬元/年。

　　3 中國內地核心城市高房價明顯存在泡沫嗎？

　　3.1中國內地核心城市高房價主要源于什么？

　　1）人口長期大量向一二線核心城市集聚，近10年一線城市人口年均增速2.37%，人口持續流入但增速放緩；二線城市人口年均增速1.91%，人口持續流入且增速小幅上升；三、四線城市人口年均增速0.43%、-0.49%，人口持續流出。房地產長期看人口，人隨產業走、人往高處走。從國際經驗看，人口不斷從低收入地區到高收入地區，從城市化到大都市圈化。中國內地核心城市優質公共資源富集、產業特別是高端產業高度集聚，人口長期大量流入。總體看，2000-2020年一線、二線人口占比分別由3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、四線則由30.87%、42.98%降至30.50%、36.92%。從趨勢看，2000-2010年、2010-2020年，全國人口平均增速分別為0.57%、0.53%，一線人口年均增速分別為3.42%、2.37%，人口保持集聚，但增速放緩；上述兩個時期，二線人口年均增速分別為1.53%、1.91%，人口持續流入且增速小幅上升；三線人口年均增速分別為0.53%、0.43%，略低于全國平均；四線僅為0.16%、-0.49%，明顯低于全國平均，表明三、四線城市人口仍持續流出。

　　2）核心城市優質公共資源高度富集，戶籍制度使得公共資源與戶口掛鉤、戶口基本與房產掛鉤的情況更加促進高收入人群集聚。從教育看，2020年北京、上海一本率分別為46%、30%，分別為全國第一、第四；985大學數量分別為8所、4所，合計占全國的31%；211大學數量分別為26所、9所，合計占全國的29%。從醫療看，北京、上海2020年三甲醫院分別為56、39個，雖合計僅占全國的6.9%，但集聚了最頂級的醫療資源，如協和醫院、301醫院等。在現行戶籍制度下，戶口不僅是單純的戶籍登記，而且附帶了區域教育醫療等公共資源。并且，按現行規定，戶口要么登記于個人房產下、要么通過單位掛靠于集體戶，這使得戶口與住房基本掛鉤。核心城市的房子不僅是具有居住功能的建筑物，而且捆綁了一系列的稀缺資源和優質福利。盡管當前部分城市允許租房入學，但條件較多、且排序一般在戶口和住房均在本學區的家庭之后。在國際上，盡管美國也有學區制度，但家庭在學區擁有居住資格即可，可采用租賃方式；并且，美國的學區分布相對均勻，并未主要集中在部分大城市。此外，盡管北京、上海近期人口增長放緩、甚至陷入負增長，但流出的主要是中低收入人群，高收入人群很可能仍在持續流入。

　　3）在土地資源計劃配置、城鄉二元制度、中小城市戰略等因素影響下，建設用地在城鎮、鄉村之間配置失衡，城鎮用地在地區、城市之間配置失衡。中國城鄉二元戶籍制度與土地制度無法調動市場對人口和土地的有效配置，導致進城不能落戶、遷徙不能定居的農民工不愿無償放棄鄉村宅基地，農民工群體在城鎮和鄉村“雙重占地”。2009-2016年人均城鎮建設用地僅增長5.8%，而人均鄉村建設用地增長21.5%。中國城鎮化戰略長期存在“控制大城市規模、積極發展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離。分地區看，2009-2016年東部城鎮建設用地增量比例低于城鎮人口增量比例12.9個百分點；而中部、東北、西部分別高1.7、4.4、6.8個百分點。分規模城市看，2006-2018年1000萬人以上城市城區人口增長46.8%，建設用地僅增長41.7%；20萬人以下城市人口增長2.1%，建設用地增長22.9%。

　　4）貨幣超發使得廣義貨幣增速多高于名義GDP增長，刺激一線城市的房地產價格快速上漲。從國際看，1987-2020年英國房價年均增長5.6%，雖高于4.5%的名義GDP年均增速，但仍然低于7.1%的廣義貨幣年均增速；1960-2020年美國房價年均增長4.5%，而名義GDP和M2年均增速分別為6.3%、7.1%。從大都市圈看，在美國，1975-2020年，紐約-澤西-白原分區房價年均增長5.8%，低于同期M2的6.8%，與GDP的5.8%相同。在日本，1975-1991年六個核心城市地價年均增長11.2%，其他城市地價年均增長6.4%，同期M2年均增長約9%。在中國，過去四十年廣義貨幣供應量M2年均增速15%，1998年以來全國新建住房銷售均價年均復合增速達7.72%，低于同期M2增速近8個百分點，而一線城市房價基本與M2增速持平。

　　3.2房價收入比和租金回報率的國際可比性很差

　　“房價收入比4-6是合理區間的國際慣例”為訛傳，國際并不存在一個客觀標準。房價收入比反映的是居民家庭對房價的支付能力，比值越高，支付能力越低。Weicher(1977)最早使用房價收入比作為住房支付能力判別指標,其房價收入比為每套房屋銷售價格中位數與家庭年收入中位數之比，計算了1949-1975年美國房價收入比，大多數位于2.8-2.9。1989年10月香港大學專家伯納德指出，發達國家房價收入比在1.8-5.5,發展中國家一般在4-6。后來,伯納德搜集到較多國家房價收入比資料后,發現一些經濟落后的發展中國家房價收入比遠高于6。1998年聯合國統計了96個經濟體房價收入比，最高為30,最低為0.8,平均值8.4,中位數6.4，徹底否定了4-6倍是國際標準的論點。然而部分中國學者和相關機構在引入房價收入比概念時，忽視中國經濟水平、文化傳統、房地產發展階段等因素，不約而同地引用“4-6”這個所謂“國際標準”進行國際比較，這顯然是有問題的。

　　除土地供給不足外，加上中國居民收入統計不全、高儲蓄率、高經濟增速等情況，使得房價收入比、租金回報率不具備國際可比性。

　　中國經濟增速在全球較高，核心城市相對房價高是成長性的反映。如果把經濟體或城市比作一家公司，住房可類似為這家公司的股票，房價是股價，租金回報率是股息率。以中國股市為例，由于成長性不同，主板和創業板的股票估值不具備可比性。在主板，公司業績增長穩定但不具備爆發性，估值一般；在創業板中，公司業績增長較快，股票估值較高，高估值是對未來盈利的提前反映。當前中國經濟雖從高速增長階段轉向高質量發展階段，但經濟增速在全球仍較高。核心城市是中國經濟的核心，高端產業集聚、人口大量集聚，成長性更具優勢。

　　中國居民儲蓄率高達37%，是歐美發達國家4倍以上，高儲蓄率推升房價收入比。根據OECD統計口徑，居民儲蓄率指居民儲蓄余額/可支配收入總額。中國居民儲蓄率遠遠高于歐美發達國家，2020年中國居民儲蓄率高達37%，而美國、英國、法國、德國和日本僅僅分別為8%、1%、9%、16%、4%。居民儲蓄率高意味著中國居民的購房資金準備相對充足，進而推升房價收入比至一個較高水平。

　　瞞報少報收入、大量外來人口只掙錢不定居、父母提供部分首付款等情況，導致核心城市居民實際購買力被低估，進而房價收入比被高估。其一，由于調查中存在瞞報少報等因素，國家統計局統計的家庭年均可支配收入并非居民收入全部。在官方調查中，人們對隱私權更加重視，一定程度上確實存在著漏報和少報情況，高收入群體也較少進入調查樣本。而在發達經濟體，多要求居民自行上報所有收入，并以此為基準征取稅收，蓄意瞞報漏報行為將受到嚴厲處罰，發達經濟體對居民家庭收入的統計比較接近全部收入。其二，大量外來人口在核心城市只掙錢不定居，核心城市居民實際購買能力存在低估。中國城鎮存在大量的農民工等外來人口，核心城市更是如此，這些外來人口很難在當地安家，但統計局的可支配收入統計將這些低收入外來人口納入、低估了核心城市居民實際購買力。其三，因文化傳統差異，中國人購房存在“六個錢包”現象，即普遍存在父母等替子女提供部分住房首付款的情況。

　　3.3推動新房改，以人地掛鉤、控制貨幣和房產稅為核心加快構建房地產長效機制

　　一是推動新房改，以城市群戰略、人地掛鉤、控制貨幣和房產稅為核心加快構建房地產長效機制，允許跨區域用地指標買賣。支持房企合理融資需求，規范融資用途，防止過度融資；實行長期穩定的住房信貸金融政策，控制貨幣超發，穩定購房者預期，抑制投機需求。堅持都市圈城市群戰略，推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤，允許跨區域用地指標買賣，如東北和西部地區售賣用地指標，可以有效解決目前東北、西部地區用地指標大量浪費的問題；嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則。

　　二是豐富供應主體，轉變住房供應結構。當前中國住房供給體系重銷售輕租賃，多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應主體將從以開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給；以市場化的商品住房為主、加大各類保障性住房供應力度，形成“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結構。不過，住房供應結構的探索與政策出臺須因地制宜，警惕盲目跟風。

　　三是穩步推動房產稅試點。隨著大開發時代結束，存量房時代下土地出讓金減少、交易環節稅收減少，推出房產稅是大勢所趨。從國際經驗看，房產稅通常被成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源。房產稅改革的總原則是“立法先行、充分授權、分步推進”。“立法先行”是先立法再開征；“充分授權”是授權各地方因地制宜試點、不一刀切，本身房產稅按照國際經驗就是地方主體稅；“分布推進”是積極穩妥推進，要力爭方案成熟并做好社會預期引導。

　　特別鳴謝：白學松、劉煜鑫

　　中國人民大學賈耀鶴對本文數據整理有貢獻

　　(本文作者介紹：東吳證券首席經濟學家)