文/新浪財經意見領袖專欄作家 趙建

　　夜壺臟了怎么辦？一般是洗刷干凈再用。但如果洗不凈的話，可能就要打碎扔掉。

　　但嚴重的問題是，夜壺都被打碎了，以后“尿急”的時候靠什么？可曾看到鋼鐵煤炭等能源類行業供給側改革后（民企數量大量減少），價格彈性降低了多少，PPI波動有多大，生產生活成本發生了多大變化。

　　這是社會經濟轉型的陣痛。但有些痛是致命的，有些也是提前可以避免的。這涉及到國家和社會治理的現代化、前瞻性。但說起來容易做起來難，全球都沒有好的辦法。

　　這一次恒大等崩潰邊緣的房企們，正在給后疫情時代尚處于羸弱復蘇階段的中國經濟一個大大的陣痛。過去二十年，它瘋狂屯地、舉債、挖坑，玩足球、造冰泉、產新能源車、搞P2P，試圖以“大而不倒”的姿態與國家命運綁定。但最終逃不開夜壺打碎的命運。眼見他高樓起，眼見他樓塌了，只剩下白茫茫一片大地真干凈。

　　房地產可能是當前經濟學家和政策層們，傾注的感情最為濃烈又最為復雜的行業，人們稱房地產經濟為“夜壺經濟”。一方面，它是國民經濟支柱產業，穩增長必備：拉動GDP三成，貢獻財政四成，創造信用五成，與政府基建一起，共同構成了內循環的核心邊際動力，沒有之一。

　　另一方面，它又“臭不可聞”，具備各種原罪：擠壓實體經濟生存空間，形成龐大的債務和系統性風險，制造狂熱的泡沫、投機、貪腐，以及越來越大的貧富差距，社會戾氣（據統計家庭糾紛八成來自房產問題）。高企的房價已經上升到了社會穩定和國家安全層面，以至于中央層面必須構建“房住不炒”的話語體系，以安撫不平心態越來越濃厚的社會大眾。

　　然而與中央價值導向的話語引導和公共政策相反，地方政府卻要依靠這個“夜壺”“過日子”。一旦沒有土地作為財政和信用來源，地方財政幾乎立刻進入“斷糧”狀態，銀行不良率也大幅攀升，就業和經濟形勢大幅下行。白電、汽車、建材、設計、家裝、家居等行業都很快也進入蕭條狀態，失業率會大幅攀升。有人期盼著房價大跌后能夠買得起房，可殊不知當房價大跌后很多人可能都失業或收入大幅收縮了。中國經濟對房地產的依賴，已經前所未有的高。

　　但同樣，房地產對中國經濟發展質量的損害，也變得前所未有的大。高企的房價，已經成為另一種惡性通脹，帶來的不僅是生活成本的提高，還有宏觀風險的“灰犀?！保a成本的大幅上升，貧富差距的日益加大。當前中國面臨的最大變數，人口問題，也與房地產價格的泡沫有關。年輕人都沒有體面的自有住房結婚，還談什么生養孩子。中國的躺平文化，據說也與房地產泡沫有很大的關系。它剝奪了年輕人的希望。

　　為什么走到這一步？情緒化的評價和道德評判都無濟于事。如此重要的、與人民美好生活息息相關的行業，為何被妖魔化了。站在理性的角度，我們需要尊重社會經濟和產業發展的客觀規律，同時找到發生問題的客觀原因，才能最終找到解決問題的方案。對中國房地產經濟的理解，必須置于中國經濟的整個歷史發展階段和系統性框架之內。

　　中國經濟和中國房地產，現如今來看，就像張愛玲說的一襲華美的袍子長滿了虱子。中國經濟高速增長了近半個世紀，從一個簡陋粗糙織滿補丁的粗布大衣，搖身變為一襲華美秀麗的袍子，這是每個人都需要承認的偉大成就。但也爬滿了虱子——一個個債務地雷，與一個個貪腐的官員和房地產老板，這些問題也難以回避。

　　這絕非唱空中國經濟，而是對事物發展規律的客觀描述。任何一個發展經濟體，如果財富增長的太快，而且財富的主要驅動力不是資產端而是負債端，主要依靠的是“投資*負債”來驅動，那么那短時間繁榮的背后，都是一顆顆爬滿袍子的虱子。因為，無效的投資，是透支的需求；過度的負債，是一條不歸路。

　　而房地產問題，中國房地產二十年，表現的大繁榮以及繁榮背后的各種問題，不過是中國經濟社會的一個縮影。房地產的問題，絕不只是來自房地產，而是中國經濟增長模式、貨幣發行模式、信用創造模式、財政運行模式、國家和社會治理模式等種種問題糾結在一起的一個集中表現。這些死扣解不開，房地產袍子上的虱子永遠除不盡。

　　一切的前提是正確理解當前中國經濟的偉大成就，以及同樣重大的一些問題？主線很多，比如發展經濟學的“起飛——降落”模型。按照這個模型，過去點燃經濟引擎的要素紅利，今天是否還在，還是從紅利變成了負債？從工業化、城市化，到今天的貨幣化、金融化，中國是否符合一個國家從發展經濟體到發達經濟體的一般規律？

　　其中最核心，影響最深遠的一個變量是人口。人口的變動是指數級的，即增長的時候會大幅膨脹，縮減的時候也是懸崖式減少。站在人口懸崖上看中國經濟，很多變化都符合經濟運行的客觀規律。人口總量、人口結構為何如此重要？因為在現代經濟增長模式中，“人是萬物的尺度”——人既是生產者又是消費者，尤其是市場經濟賦予消費者以“上帝”的地位（顧客即上帝）。人本主義和消費主義的盛行，個人的創造力得到極大的發揮，造就了無比繁榮的現代經濟，這些都是以人口為基礎的。

　　而實體經濟，尤其是制造業，依靠的就是廉價的勞動力。因為雖然當前的自動化程度已經越來越高，但仍然有大量的工序需要人工。因此，人口老齡化，人口總量和結構的變化，都是影響制造業和實體經濟的第一變量。

圖：中國歷次人口普查總人數及人口年均增速

　　然而自大約2012年劉易斯拐點以后，中國人口增長率大幅下降與人口結構極速老化，與快速攀升的債務形成了對比。而詭異的巧合是，人口數量和債務累積的變化，都是指數級的。只不過，一個向下，一個向上，形成了鮮明的背離。

　　人口向下與債務向上，形成的指數級背離，是最近十年一切宏觀結構背離和扭曲的基礎之一。而且兩者是相互強化的，人口向下帶來的長期需求不足與利率走低，加劇了債務的膨脹；債務的過度膨脹又進一步壓抑了經濟的增長活力和提高了人口生育成本，在一定程度上降低了人口生育意愿。這看似債務通脹，本質上卻是一種長期的債務通縮。

　　在這個巨大的結構性危機中（人口、經濟向下與債務、貨幣向上），房地產和基建不得不擔負起了資產和信用創造的功能，客觀上大大推進了城市化的進程，延緩了制造業的衰退（本質上房地產上下游都聯系著制造業）。

　　但經濟分為陰陽兩面，陰面負債的另一端一定要形成陽面的資產。這里的關鍵問題是，經濟最終是靠陽氣維系的，即依靠實體經濟的資產。但是如果實體經濟缺乏有效的資產（與需求不足有關），只能靠負債端的膨脹（借新還舊）維系，那么這個經濟體將會變得無比脆弱。因為債務是一個復雜的網絡結構。過度的負債將加劇網絡的復雜化和脆弱性，增大對流動性的過度消耗，最終變得脆弱無比走向崩潰（樹不能長到天上）。

　　房地產最初也屬于實體經濟，而且是國民經濟的支柱，國民財富的載體，國家財政和資產負債表的壓艙石。但是隨著人口懸崖和債務大爆發，房地產不斷的金融化，成為債務密集度畸高的行業。從拿地到開發，基本上都是依靠債務——房企開發貸+居民按揭貸。

　　中國由此進入了債務型經濟增長模式（全球都是如此），而這又像是一個難以改變的宿命。貨幣深化、金融深化與金融自由化，似乎是每一個發展經濟體在中等收入陷阱之前都需要跋涉的險灘。次貸危機后的金融自由化浪潮中，從華融、明天，到海航、中信國安；從一個個無序膨脹的地方融資平臺，到一個個過度負債盲目擴張的房地產企業，以及似乎看上去抓不完的，陷入貪腐泥潭的金融高管。他們像虱子一樣在中國經濟這個看上去無比華美的袍子里躲藏。

　　這些大型的債務金融集團已經經歷了第一輪防風險攻堅戰的洗禮，現在輪到了房地產債務集團。毋容置疑的是，中國仍然需要房地產，房地產依然是未來的國民經濟支柱產業。中國也需要優質的房企，為社會大眾繼續建設一大批優質的住房（改善型，普惠型）。但是不需要不規范發展，企圖綁架中國經濟的大型債務集團。中國房地產經濟二十年，華美的袍子里已經長滿虱子。要想整裝再出發，需要進行全面“殺蟲”。

　　但現在的危險在于，在清理這些虱子的過程中，這身華美的袍子，又如何能獨善其身？

　　(本文作者介紹：西澤資本（香港）首席經濟學家，濟南大學商學院教授，西澤金融研究院院長，曾擔任青島銀行首席經濟學家，平安銀行研究中心主任。)